Когда при продаже квартиры не нужно платить налог
Доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если оно было в собственности не меньше минимального срока (п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Срок равен трём годам в случаях из пункта 3 статьи 217.1 НК РФ и пяти годам во всех остальных (п. 4).
| Как получено жильё | Минимальный срок | С какой даты считать |
|---|---|---|
| Наследство | 3 года | со дня смерти наследодателя |
| Подарок от члена семьи или близкого родственника | 3 года | с регистрации права |
| Приватизация | 3 года | с регистрации права |
| Договор пожизненного содержания с иждивением | 3 года | с регистрации права |
| Единственное жильё продавца и супруга | 3 года | с регистрации права |
| Покупка на вторичном рынке, подарок от постороннего | 5 лет | с регистрации права |
| Новостройка по ДДУ | 5 лет | с полной оплаты цены по договору |
Членами семьи и близкими родственниками по Семейному кодексу считаются супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Для наследства степень родства не важна, срок три года в любом случае.
Жильё считается единственным, если на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца и его супруга нет другого жилого помещения или доли в нём. Квартира, купленная в течение 90 календарных дней до этой даты, не учитывается. Регион может сократить минимальный срок вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Семьи с двумя и более детьми
Налог не платится независимо от срока владения, если продавец или его супруг воспитывают двоих и больше детей до 18 лет (до 24 лет при очной учёбе), в том же году или до 30 апреля следующего года покупается жильё больше по площади или по кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн ₽ и семье не принадлежит больше половины другого жилья, которое больше нового (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
Как считается налог
- Доход равен цене по договору. Если цена меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, доходом считается 70 % кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Регион вправе поднять коэффициент до 1.
- Доход уменьшают на вычет 1 000 000 ₽ или на подтверждённые расходы на покупку (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Совместить вычет и расходы нельзя.
- Если продаётся весь объект, принадлежащий нескольким владельцам, вычет 1 000 000 ₽ делится между ними пропорционально долям (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Ставка для резидентов равна 13 % с базы до 2,4 млн ₽ за год и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Порог считается по сумме доходов от продажи имущества, дивидендов, процентов по вкладам и других баз из пункта 6 статьи 210 НК РФ.
- Нерезиденты платят 30 % со всего дохода без вычетов (п. 3 ст. 224 НК РФ).
Пример
Квартира получена по наследству, наследодатель умер 15.06.2023, переход права к покупателю зарегистрирован 10.03.2026. Три года не прошло. Цена 5 000 000 ₽, кадастровая стоимость 6 000 000 ₽, 70 % от неё равны 4 200 000 ₽, поэтому доходом остаётся цена. После вычета 1 000 000 ₽ база равна 4 000 000 ₽. НДФЛ 13 % с 2 400 000 ₽ и 15 % с 1 600 000 ₽, всего 552 000 ₽. Если зарегистрировать переход права после 15.06.2026, налога не будет.
Декларация и сроки
Налог с продажи жилья продавец считает и платит сам (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229), налог платят до 15 июля (п. 4 ст. 228). Если последний день выпал на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день (п. 7 ст. 6.1 НК РФ).
Декларацию можно не подавать, если доход освобождён по сроку владения или если вся сумма доходов от продажи жилья за год не больше 1 000 000 ₽ (п. 4 ст. 229 НК РФ). Если доход больше вычета, декларация нужна даже тогда, когда расходы полностью покрыли доход и налог равен нулю. Если декларацию не подать, налоговая сама посчитает налог по своим данным (п. 3 ст. 214.10 НК РФ).
Купили новое жильё? Вычет за покупку можно зачесть против налога с продажи, об этом статья о налоговом вычете за квартиру. Унаследованную квартиру сначала нужно оформить, расходы на это посчитает калькулятор расходов на наследство.
Частые вопросы
Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог при продаже?
Пять лет в общем случае и три года для жилья, полученного по наследству, в подарок от близкого родственника, по приватизации, по договору ренты, а также для единственного жилья. Для ДДУ срок считается с полной оплаты, для наследства со дня смерти наследодателя.
Нужно ли подавать декларацию, если квартира продана дешевле миллиона?
Нет, если вся сумма доходов от продажи жилья за год не больше 1 000 000 ₽, с учётом правила 70 % кадастровой стоимости (п. 4 ст. 229 НК РФ).
Какая ставка НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году?
Для резидентов 13 % с налоговой базы до 2,4 млн ₽ за год и 15 % с суммы сверх этого. Для нерезидентов 30 %.