Какие сделки с жильём мы ведём
Большая часть обращений касается купли-продажи квартиры. По такому договору продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость (ст. 549 ГК РФ). Договор составляют в письменной форме одним документом, подписанным обеими сторонами, иначе он недействителен (ст. 550 ГК РФ). Договоры продажи квартиры, подписанные после 1 марта 2013 года, отдельно не регистрируют, в ЕГРН регистрируют переход права собственности к покупателю (ст. 551 ГК РФ).
Кроме продажи, к нам приходят с такими сделками:
- дарение, где одна сторона безвозмездно передаёт другой квартиру или долю (ст. 572 ГК РФ). Договор дарения недвижимости между гражданами теперь удостоверяют у нотариуса (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
- мена, где стороны обмениваются квартирами, а при разной стоимости одна доплачивает разницу (ст. 567, 568 ГК РФ). Право собственности обе стороны получают одновременно, когда обе исполнили обязательства, если договор не говорит иное (ст. 570 ГК РФ);
- продажа, дарение и залог доли в праве общей собственности. По закону о регистрации недвижимости такие сделки по общему правилу совершают у нотариуса;
- сделки с квартирой, где собственник несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Для их отчуждения закон тоже требует нотариальной формы (закон № 218-ФЗ, ст. 54).
От вида сделки зависит, кто подаёт документы в Росреестр, сколько ждать регистрации и какие риски остаются у сторон. Поэтому форму сделки выбираем до того, как стороны договорились о деньгах.
Когда покупатель становится собственником
Право собственности на квартиру возникает не в день подписания договора и не в день передачи ключей, а с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, ст. 131 ГК РФ). Если закон требует регистрировать саму сделку, её правовые последствия тоже наступают только после регистрации (ст. 164 ГК РФ).
Пока записи в ЕГРН нет, для третьих лиц собственником остаётся продавец. Исполнение договора сторонами до регистрации не меняет их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Значит, в этот период на квартиру могут наложить арест по долгам продавца, а продавец теоретически может подать документы на другую сделку. Поэтому между подписанием договора и подачей документов не должно быть паузы.
Отдельно оформляют передачу квартиры. Её подтверждает передаточный акт или иной документ о передаче, подписанный сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если продавец после подписания договора уклоняется от регистрации перехода права, покупатель может требовать регистрации через суд (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Ситуации и что мы делаем
Ниже типичные задачи по сделкам с жильём, наши действия и нормы, на которые опираемся.
| Ситуация | Что делаем | Норма |
|---|
| Покупка квартиры на вторичном рынке | проверяем право продавца, жильцов, супруга, банкротство, готовим договор и акт | ст. 549, 556, 558 ГК РФ |
| Подписание предварительного договора с задатком | пишем условия о сроке основного договора и о судьбе задатка | ст. 380, 381, 429 ГК РФ |
| Продажа доли постороннему лицу | готовим извещения сособственникам, считаем месячный срок, ведём сделку к нотариусу | ст. 250 ГК РФ, ст. 42 закона № 218-ФЗ |
| Покупка с материнским капиталом | прописываем обязательство выделить доли детям и порядок оплаты из капитала | ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ |
| Дарение квартиры родственнику | готовим проект договора для нотариуса и разбираем последствия для семьи | ст. 572, 574 ГК РФ |
| Приостановка регистрации | разбираем основание, собираем документы, обжалуем решение | ст. 26, 27 закона № 218-ФЗ |
| Иск о недействительности сделки | оцениваем основание и срок давности, готовим иск или отзыв | ст. 166, 167, 181 ГК РФ |
Если вопрос касается земельного участка или дома на нём, его ведёт наша практика земельных споров. Покупку квартиры у застройщика по ДДУ сопровождает практика споров с застройщиками.
Задаток и предварительный договор
Задаток передают в счёт будущей оплаты, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Закон разрешает обеспечить задатком и обязательство заключить основной договор по предварительному (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Когда соглашение о задатке не оформлено письменно или из него неясно, что это задаток, суд по общему правилу признает переданную сумму авансом.
Разница между ними видна, когда сделка срывается. Аванс возвращают в любом случае. Задаток остаётся у продавца, если сделка сорвалась по вине покупателя, а продавец, сорвавший сделку, возвращает задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). При прекращении обязательства по соглашению сторон до начала исполнения задаток возвращают (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
Чаще всего споры возникают из-за небрежно написанного предварительного договора, где не указан срок, предмет или порядок оплаты. Как мы составляем такие договоры и проводим расчёты, рассказано на странице о сопровождении сделки купли-продажи.
Ипотека и материнский капитал
Когда покупатель платит кредитными деньгами, в сделке участвует третья сторона, банк. Он проверяет квартиру по своим правилам, ставит условия о расчётах и регистрирует залог. Пошлина за регистрацию ипотеки для гражданина 1 000 ₽ (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), её платят сверх пошлины за регистрацию права.
Приостановить регистрацию по своему заявлению в такой сделке не может ни продавец, ни покупатель в одиночку. Для этого нужно совместное заявление сторон с согласием банка или заявление нотариуса (ч. 4 ст. 30 закона № 218-ФЗ). Это защищает стороны от того, что одна из них передумает после подачи документов.
С материнским капиталом у покупателя возникает отдельная обязанность. По закону № 256-ФЗ (ст. 10, ч. 4) семья, купившая жильё на средства капитала, должна выделить в нём доли обоим родителям и всем детям, а размер долей стороны определяют сами по соглашению.
Для продавца это значит, что деньги из Социального фонда придут не в день сделки, и срок оплаты надо прямо записать в договоре. Для будущего покупателя такой квартиры важно другое. Если доли детям не выделили, сделку потом могут оспорить в интересах детей, поэтому при покупке проверяем, как исполнено это обязательство.
Продажа доли и преимущественное право
Статья 250 ГК РФ даёт сособственникам преимущественное право. Если вы продаёте долю постороннему человеку, они вправе купить её первыми, причём по цене и условиям, которые предложены покупателю. Продавец обязан письменно известить каждого о намерении продать долю, указав цену и условия. Когда месяц со дня извещения прошёл, а покупки не было, продавец свободен в выборе покупателя. Те же правила применяют, когда долю отдают по договору мены.
Нарушение этого порядка дорого обходится покупателю. Обойдённый сособственник вправе в течение трёх месяцев обратиться в суд и стать покупателем вместо вас, это называется переводом прав и обязанностей.
Сделку с долей удостоверяет нотариус (закон № 218-ФЗ, ст. 42). Без нотариуса обходятся, например, если квартиру целиком продают все сособственники одним договором. Если к заявлению не приложены отказы сособственников от покупки, Росреестр приостанавливает регистрацию до истечения месяца со дня извещения (п. 40 ч. 1 и ч. 7 ст. 26 закона № 218-ФЗ). Споры между сособственниками о пользовании квартирой мы разобрали в статье о доле в квартире.
Регистрация, приостановка и отказ
Государственный регистратор проверяет документы и может приостановить регистрацию. Оснований в законе больше шестидесяти. По сделкам с квартирами чаще всего встречаются такие:
- не представлены нужные документы или их форма и содержание не соответствуют закону (п. 5 и 7 ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ);
- нет подтверждения согласия третьего лица или органа, без которого сделка ничтожна (п. 15 ч. 1 ст. 26);
- заявленные права противоречат уже зарегистрированным, например на квартиру наложен арест или запрет (п. 3 и 37 ч. 1 ст. 26);
- документы подписаны лицом без полномочий (п. 8 ч. 1 ст. 26).
По общему правилу регистрацию приостанавливают до устранения причин, но не больше чем на три месяца (ч. 2 ст. 26). Когда недостающие документы поступили, срок регистрации возобновляется не позднее трёх рабочих дней (ч. 10 ст. 26). Если причины за время приостановки не устранены, регистратор отказывает (ч. 1 ст. 27). Отказ можно оспорить в суде, и если суд признает его незаконным и обяжет провести регистрацию, повторное заявление не понадобится (ч. 2 ст. 27).
За регистрацию права собственности гражданин платит пошлину 4 000 ₽, если кадастровая стоимость объекта или доли не больше 20 млн ₽. Для более дорогих объектов НК РФ (ст. 333.33, п. 1, пп. 22) устанавливает ставку 0,02% от кадастровой стоимости с потолком в 500 000 ₽.
Оспаривание сделок с жильём
Сделку с квартирой оспаривают продавцы, их наследники, супруги, сособственники и кредиторы. Закон делит недействительные сделки на два вида. Оспоримую сделку признаёт недействительной суд, ничтожная недействительна независимо от решения суда (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Последствие одно. Каждая сторона возвращает другой всё полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Основания, с которыми мы чаще работаем по жилью:
- сделку совершил гражданин, признанный недееспособным (ст. 171 ГК РФ), или дееспособный человек, не способный в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- существенное заблуждение стороны, например в природе сделки, когда пожилой человек думал, что подписывает ренту, а подписал дарение (ст. 178 ГК РФ);
- обман, угроза или кабальные условия (ст. 179 ГК РФ);
- отсутствие нотариального согласия супруга на продажу общей квартиры (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Сроки исковой давности здесь короткие (ст. 181 ГК РФ). На иск по оспоримой сделке отведён год, по ничтожной три года, считая от начала её исполнения. Для того, кто в сделке не участвовал, срок в любом случае не больше десяти лет. Проверить, не пропущен ли срок, поможет калькулятор срока исковой давности. Если вас как покупателя пытаются лишить квартиры, способы защиты описаны на странице о проверке квартиры, а оспаривание сделок должника в банкротстве разобрано в разделе о банкротстве.
Документы, которые понадобятся
- выписки из ЕГРН на квартиру и документы, на основании которых продавец стал собственником;
- проект договора, предварительный договор или соглашение о задатке, если они уже есть;
- паспорта сторон, брачный договор или нотариальное согласие супруга;
- документы о материнском капитале или кредитный договор, если покупка с ипотекой;
- извещения сособственникам и их ответы, если продаётся доля;
- уведомление Росреестра о приостановке или отказе, если оно пришло.
Если каких-то документов нет, начнём с того, что есть: часть доказательств можно истребовать через суд.
