Налог при продаже квартиры в 2026 году

Налог при продаже квартиры не платят, если вы владели ею дольше минимального срока, то есть 3 или 5 лет, или если семья с двумя и более детьми продала жильё и купила более просторное (п. 2, 2.1 ст. 217.1 НК РФ). В остальных случаях доход облагается НДФЛ по ставке 13%, а с части свыше 2,4 млн ₽ по ставке 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Налог можно уменьшить вычетом в 1 000 000 ₽ или расходами на покупку. Ниже разбираем, как посчитать срок, сумму и когда сдавать декларацию.

Кратко

• Минимальный срок владения составляет 3 года для наследства, подарка от близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья, в остальных случаях 5 лет (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).
• Семьи с двумя и более детьми не платят НДФЛ независимо от срока, если купили жильё больше по площади или кадастровой стоимости до 30 апреля следующего года (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
• Доход можно уменьшить на вычет до 1 000 000 ₽ за год или на подтверждённые расходы на покупку (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
• Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от 0,7 кадастровой стоимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
• Ставка для резидентов 13%, с дохода свыше 2,4 млн ₽ в год 15%, для нерезидентов 30% (п. 1.1, 3 ст. 224 НК РФ).
• Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля следующего года (п. 1 ст. 229, п. 4 ст. 228 НК РФ).

Содержание

• Когда налог при продаже квартиры не платят
• Минимальный срок владения квартирой, 3 года или 5 лет
• Продажа жилья семьёй с детьми без налога
• Как рассчитать налог при продаже квартиры меньше 5 лет
• 3-НДФЛ при продаже квартиры, сроки подачи и уплаты
• Что проверить продавцу до подписания договора
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Когда налог при продаже квартиры не платят

НДФЛ с продажи жилья зависит в первую очередь от того, сколько лет квартира принадлежала продавцу. Если объект находился в собственности непрерывно не меньше минимального срока, доход освобождён от налога целиком, какой бы ни была цена (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Декларацию в этом случае тоже не подают.

Второе основание для освобождения появилось для семей с детьми. Оно работает без учёта срока владения, но условий больше, о них ниже. Третье основание региональное. Субъект РФ вправе своим законом сократить минимальный срок владения вплоть до нуля для всех или для отдельных категорий жителей и объектов (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Перед сделкой проверьте закон своего региона.

Освобождение не распространяется на квартиру, которую продавец использовал в предпринимательской деятельности, например сдавал как ИП (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). С таким объектом нужно разбираться отдельно, с учётом налогового режима.

Минимальный срок владения квартирой, 3 года или 5 лет

Срок в 3 года действует, если выполнено хотя бы одно из условий п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Во всех других случаях минимальный срок владения квартирой составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Дату регистрации права видно в выписке из ЕГРН. Для унаследованной квартиры льготный срок в 3 года прямо предусмотрен пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, а как оформить права наследника, мы рассказали в статье как оформить квартиру по наследству. Если квартиру вам подарил не родственник, а знакомый, льготный срок в 3 года не применяется. К тому же сам подарок от постороннего человека облагается налогом. Подробнее об этом в статье о договоре дарения квартиры.

Продажа единственного жилья, налог и правило 90 дней

Если на дату регистрации перехода права у вас и вашего супруга нет другого жилья, срок сокращается до 3 лет (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Закон учитывает типичную ситуацию, когда семья сначала покупает новую квартиру, а потом продаёт старую. Жильё, купленное в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права на продаваемый объект, при проверке не учитывают.

Проверяйте именно другие квартиры, дома и комнаты, в том числе доли в них, которые принадлежат вам и супругу. Если у мужа есть доля в квартире родителей, продажа вашего жилья уже не считается продажей единственного, и тогда срок составит 5 лет.

Продажа жилья семьёй с детьми без налога

Пункт 2.1 ст. 217.1 НК РФ освобождает от НДФЛ доход от продажи квартиры, комнаты, жилого дома или доли в них независимо от срока владения. Для этого одновременно выполняются такие условия:

1. У продавца или его супруга не меньше двух детей до 18 лет, а при очной учёбе до 24 лет. Учитываются и недееспособные дети независимо от возраста. Освобождение действует и тогда, когда продавец сам относится к таким детям.
2. В год регистрации перехода права на проданное жильё или до 30 апреля следующего года семья покупает другое жильё. Подходит купля-продажа, мена, а также полная оплата по договору долевого участия или паевого взноса в ЖСК.
3. Общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у прежнего, с учётом долей членов семьи.
4. Кадастровая стоимость жилья, которое вы продаёте, не превышает 50 млн ₽.
5. Продавцу, супругу и детям в совокупности не принадлежит больше 50% в праве на другое жильё, площадь которого больше площади купленного.

Новое жильё можно купить и раньше продажи, главное уложиться в указанный год. Условия этого пункта уточнялись Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ, поэтому возраст детей и доли в другом жилье сверяйте с редакцией закона на дату сделки. Если хотя бы одно условие не выполнено, действуют обычные правила о сроке владения.

Как рассчитать налог при продаже квартиры меньше 5 лет

Если срок не прошёл, считайте налог в три шага. Сначала определите доход. По общему правилу это цена из договора купли-продажи. Если цена ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года регистрации перехода права, доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Региональный закон может поднять этот коэффициент вплоть до 1. Когда сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН на эту дату нет, правило не применяют.

Затем уменьшите доход. Есть два способа, выбрать можно только один для каждого объекта (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

Напоследок примените ставку. Доход от продажи имущества относится к налоговым базам п. 6 ст. 210 НК РФ, которые считают отдельно от зарплаты. Для резидента ставка 13%, если сумма этих баз за год не превышает 2,4 млн ₽. С превышения берут 15%, то есть 312 000 ₽ плюс 15% от суммы сверх 2,4 млн ₽ (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Пример (условные цифры). Квартиру купили в 2023 году за 6 000 000 ₽ и продали в 2026 году за 7 500 000 ₽. Кадастровая стоимость 9 000 000 ₽, её 70% равны 6 300 000 ₽, цена в договоре выше, поэтому доход составит 7 500 000 ₽. С учётом расходов база равна 1 500 000 ₽, налог 195 000 ₽. Если бы продавец взял вычет 1 000 000 ₽, база была бы 6 500 000 ₽, а налог 927 000 ₽. Разница очевидна, поэтому сохраняйте документы о покупке.

Если квартира в общей собственности, доход и вычет делят между совладельцами пропорционально долям, а при совместной собственности по договорённости между ними (пп. 3 п. 2 ст. 220, п. 4, 5 ст. 214.10 НК РФ). Расходы на покупку, которые компенсировал материнский капитал, тоже требуют аккуратного учёта, правила для этого случая есть в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Нерезиденты

Налоговым резидентом считается человек, который провёл в России не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ). Для нерезидента доход от продажи квартиры облагается по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). Освобождение после минимального срока владения действует и для нерезидентов, а вот вычет в 1 000 000 ₽ к ставке 30% не применяется (п. 4 ст. 210 НК РФ). Если вы живёте за границей и продаёте квартиру раньше срока, посчитайте свой статус заранее.

3-НДФЛ при продаже квартиры, сроки подачи и уплаты

Продавец сам декларирует доход. Декларацию 3-НДФЛ подают в налоговую по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ). Налог по декларации платят не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Если дата выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день.

Декларацию можно не подавать в трёх случаях:

• квартира находилась в собственности дольше минимального срока;
• выполнены условия для семей с детьми по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ;
• доход от продажи всех жилых объектов за год не превышает 1 000 000 ₽, то есть полностью покрывается вычетом (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Если квартира продана раньше срока, а декларации нет, налоговая всё равно узнает о сделке из сведений Росреестра. После срока уплаты инспекция вправе провести камеральную проверку без декларации и сама посчитать налог по имеющимся данным (п. 1.2 ст. 88 НК РФ). В этом случае она не знает о ваших расходах на покупку и, скорее всего, учтёт только вычет. Поэтому подавать декларацию с документами о расходах выгоднее самому.

Подать 3-НДФЛ проще всего через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru. Приложите договор продажи, документы о покупке и платежи. Если вы в том же году купили другое жильё, в той же декларации можно заявить вычет на покупку, и он уменьшит налог. О нём подробно в статье как получить налоговый вычет при покупке квартиры.

Что проверить продавцу до подписания договора

Многие ошибки с налогом делают ещё до сделки. Проверьте несколько вещей заранее:

• дату регистрации права в выписке из ЕГРН и сколько дней осталось до окончания срока владения. Иногда разумнее подождать несколько недель, чем платить НДФЛ;
• кадастровую стоимость на 1 января года продажи, чтобы цена в договоре не оказалась ниже 70% от неё;
• наличие у вас и супруга другого жилья, если рассчитываете на срок 3 года как для единственного жилья;
• сохранность документов о покупке, включая расписки и банковские выписки;
• долю детей, если квартира куплена с материнским капиталом.

Занижать цену в договоре ради экономии на налоге рискованно для обеих сторон. Если сделку потом расторгнут или оспорят, покупателю будет сложно доказать, что он заплатил больше, чем указано в договоре. Продавцу правило 0,7 кадастровой стоимости всё равно не даст опустить базу ниже. Как правильно оформить сделку, мы описали в статье о договоре купли-продажи квартиры.

Налог с вашей продажи с учётом срока владения и вычета покажет бесплатный калькулятор налога при продаже квартиры.

Читайте также: налог при продаже подаренной квартиры.

Когда нужен юрист

Сами вы справитесь с декларацией, если квартира куплена, документы на руках и расчёт простой. Юрист нужен, если квартира получена по наследству с несколькими наследниками, приобретена по договору долевого участия или с материнским капиталом, продаётся семьёй с детьми с одновременной покупкой нового жилья или налоговая уже прислала требование после проверки без декларации. Юрист проверит срок владения, выберет способ уменьшения дохода и подготовит документы для сделки.

Продажу квартиры мы ведём дистанционно, из любого региона, с расчётом НДФЛ до подписания договора. Подробнее о сопровождении сделки с недвижимостью → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Сколько лет нужно владеть квартирой чтобы не платить налог при продаже
Обычно 5 лет. Срок 3 года действует для наследства, подарка от близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ). Регион может сократить срок своим законом.

Какой налог при продаже квартиры меньше 5 лет в 2026 году
13% с налоговой базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Базу уменьшают на вычет 1 000 000 ₽ или на расходы на покупку.

Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья
Не нужно, если вы владели им не меньше 3 лет и на дату регистрации перехода права у вас и супруга нет другого жилья. Жильё, купленное за 90 дней до этой даты, не учитывают (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Нужно ли подавать 3-НДФЛ при продаже квартиры после 5 лет владения
Нет. Доход освобождён от налога, и декларировать его не нужно (п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 229 НК РФ).

Можно ли продать квартиру дешевле кадастровой стоимости
Можно, но если цена ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог посчитают от 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Платят ли налог семьи с двумя детьми при продаже квартиры
Нет, если в год продажи или до 30 апреля следующего года куплено жильё больше по площади или кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость прежнего жилья не выше 50 млн ₽. Остальные условия перечислены в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.

Правовая база

• Налоговый кодекс РФ (часть вторая), ст. 207, 210, 214.10, 217, 217.1, 220, 224, 228, 229
• Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 (ред. Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ)
• Налоговый кодекс РФ (часть первая), п. 1.2 ст. 88
• Гражданский кодекс РФ (часть третья), п. 4 ст. 1152
• ФНС России, «Я продал или собираюсь продать недвижимость»

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.