Предварительный договор
Когда квартира понравилась, но к сделке стороны ещё не готовы, подписывают предварительный договор. По нему стороны обязуются в будущем заключить основной договор на заранее оговорённых условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Его форма повторяет форму основного договора. Для купли-продажи квартиры это один письменный документ, подписанный обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ), а если основная сделка нотариальная, например продажа доли, то и предварительную лучше удостоверить. Нарушение формы делает предварительный договор ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
В тексте должны быть условия, по которым можно определить квартиру, и те условия основного договора, о которых одна из сторон потребовала договориться заранее (п. 3 ст. 429). Обязательно указываем дату, до которой подписывают основной договор. Если срока нет, его подписывают в течение года (п. 4 ст. 429).
- Если одна сторона уклоняется от основного договора, другая может в течение шести месяцев потребовать в суде понудить её к заключению (п. 5 ст. 429).
- Если срок истёк, а ни одна сторона так и не предложила другой подписать основной договор, предварительный договор перестаёт связывать стороны (п. 6 ст. 429).
Из последнего правила следует практический вывод. Если сроки сдвигаются, предложение подписать основной договор лучше направить письменно до истечения срока, иначе спорить о задатке будет сложнее.
Задаток, аванс и условия возврата
Задаток можно привязать к предварительному договору, он обеспечит обязательство заключить основной (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке составляют письменно, какой бы ни была сумма (п. 2 ст. 380).
Дальше важны формулировки. Последствия по ст. 381 ГК РФ наступают, когда за неисполнение отвечает конкретная сторона. Поэтому в соглашение мы включаем перечень обстоятельств, которые не считаются виной сторон:
- банк отказал покупателю в ипотеке, хотя он подал заявку в срок;
- проверка выявила обременение, арест или жильца с правом пользования, о которых продавец не сообщил;
- продавец не получил в срок нотариальное согласие супруга или разрешение органа опеки.
Для таких случаев прописываем возврат суммы в одинарном размере и срок возврата. Для остальных остаётся общее правило ст. 381 ГК РФ. Ещё одна деталь. Расписку о получении задатка лучше дополнить безналичным переводом с назначением платежа, тогда спор о сумме и её природе не возникнет. Типичные споры о задатке мы разобрали в статье о задатке при покупке квартиры. Если вторая сторона задаток не возвращает и дело идёт к иску, пошлину можно прикинуть в калькуляторе госпошлины.
Что включить в основной договор
Закон называет несколько условий, без которых договор продажи квартиры не заключён или опасен:
- Квартира. Нужны данные, по которым её можно точно определить, в том числе кадастровый номер, адрес, этаж, площадь. Без них договор считается незаключённым (ст. 554 ГК РФ).
- Цена. Договор продажи недвижимости обязательно указывает цену (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Мы пишем и порядок расчётов, с привязкой к аккредитиву или счёту эскроу.
- Жильцы. Тех, кто сохраняет право жить в квартире после продажи, перечисляют в договоре вместе с их правами, это существенное условие (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если таких лиц нет, пишем об этом прямо и указываем срок снятия с регистрационного учёта всех, кто прописан.
- Передача. Порядок, срок передачи и состояние квартиры фиксируем в передаточном акте (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Подписание акта при скрытых недостатках не освобождает продавца от ответственности (п. 2 ст. 556).
Если покупатель платит после передачи квартиры, проданная в кредит вещь по умолчанию находится в залоге у продавца до оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Для покупателя с ипотекой такой залог продавца обычно не подходит банку, поэтому договор либо исключает его, либо деньги до регистрации блокируют в банке.
Расчёты через аккредитив
При аккредитиве банк покупателя по его поручению обязуется заплатить продавцу, когда тот представит предусмотренные документы (п. 1 ст. 867 ГК РФ). Для квартиры таким документом обычно служит выписка из ЕГРН о переходе права к покупателю.
- Аккредитив по умолчанию безотзывный, покупатель не может отменить или изменить его без согласия продавца (п. 1 и 4 ст. 869 ГК РФ). Отзывный аккредитив покупатель может отменить в любой момент (ст. 868), поэтому продавцу мы его не советуем.
- Банк проверяет документы продавца не дольше пяти рабочих дней и только по внешним признакам (п. 2 и 4 ст. 871 ГК РФ).
- Оплата не может зависеть от обязательств сторон по договору купли-продажи, даже если аккредитив на него ссылается (п. 3 ст. 871).
Последнее правило объясняет, зачем юрист читает заявление на аккредитив. Банк заплатит только при совпадении документов с условиями аккредитива, а не потому, что договор исполнен. Срок действия аккредитива должен перекрывать срок регистрации с запасом, а перечень документов должен быть таким, чтобы продавец мог его реально представить.
Расчёты через счёт эскроу
Второй распространённый способ это счёт эскроу. Банк открывает специальный счёт и блокирует на нём деньги покупателя, чтобы передать их продавцу, когда наступят основания, указанные в договоре (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). До этого момента деньги принадлежат покупателю, после него продавцу.
- Распоряжаться деньгами на счёте не может ни покупатель, ни продавец, если договор не говорит иное (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ).
- Когда основания наступили, банк выдаёт сумму продавцу в срок по договору, а если срок не указан, в течение десяти дней (п. 3 ст. 860.8).
- Деньги на счёте эскроу нельзя арестовать или списать по долгам покупателя или продавца перед третьими лицами (п. 4 ст. 860.8).
Вознаграждение банка за открытие счёта эскроу из самих денег на счёте не удерживается, если договор не предусматривает иное (п. 3 ст. 860.7). Выбор между аккредитивом и эскроу зависит от банка покупателя и тарифов. Мы сравниваем условия обоих вариантов, если банк их предлагает, и согласуем текст со второй стороной.
Когда сделку проводят у нотариуса
Закон № 218-ФЗ требует нотариуса, когда продают долю, а не квартиру целиком (ст. 42), и когда продают квартиру несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника (ст. 54). Гражданский кодекс добавляет к ним дарение квартиры или дома, если обе стороны граждане (ГК РФ, ст. 574, п. 3). По желанию сторон у нотариуса можно оформить и обычную продажу.
Удостоверяя договор, нотариус проверяет, что квартира принадлежит продавцу и нет ограничений или иных препятствий для сделки (ч. 1 ст. 55 Основ законодательства о нотариате). После удостоверения он обязан в тот же рабочий день подать заявление о регистрации в Росреестр в электронной форме, если стороны не возражают (ч. 2 ст. 55). За вред, причинённый нотариальным действием с нарушением закона по его вине, нотариус отвечает имуществом, вред возмещают в том числе за счёт страховки его ответственности (ст. 17 Основ).
Нотариальная сделка регистрируется быстрее обычной, сроки показаны в таблице ниже. Нотариальный тариф оплачивают отдельно. Когда нотариус обязателен по другим сделкам, мы писали в статье о нотариальном удостоверении сделок.
Подача в Росреестр и сроки регистрации
Документы на регистрацию подают в Росреестр через МФЦ, электронно или через нотариуса. Сроки считают в рабочих днях с даты приёма заявления (ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).
| Как подали документы | Срок регистрации права | Норма |
|---|
| напрямую в орган регистрации прав, договор в простой письменной форме | 7 рабочих дней | п. 1 ч. 1 ст. 16 |
| через МФЦ, договор в простой письменной форме | 9 рабочих дней | п. 2 ч. 1 ст. 16 |
| нотариально удостоверенный договор | 3 рабочих дня, при электронной подаче 1 рабочий день после поступления | п. 9 ч. 1 ст. 16 |
| нотариально удостоверенный договор через МФЦ | 5 рабочих дней | п. 10 ч. 1 ст. 16 |
| регистрация ипотеки жилого помещения | 5 рабочих дней, через МФЦ 7 | п. 11 и 12 ч. 1 ст. 16 |
Пошлина за регистрацию права собственности гражданина 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры или доли не больше 20 млн ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Если договор подписан усиленной электронной подписью и подаётся без нотариуса и не через банк, то, как правило, у продавца в ЕГРН должна быть запись о согласии на такую регистрацию. Без неё заявление вернут без рассмотрения (ч. 1, 4 и 6 ст. 36.2 закона № 218-ФЗ).
Если регистрацию приостановили, срок останавливается до устранения причин. Что делать в этом случае, рассказано на странице о сделках с недвижимостью. Когда право зарегистрировано, покупатель может заявить налоговый вычет, порядок описан в статье о налоговом вычете за квартиру.
Документы, которые понадобятся
- выписка из ЕГРН и документы-основания права продавца;
- паспорта сторон, нотариальное согласие супруга продавца или документы о том, что оно не нужно;
- проект предварительного договора, соглашения о задатке или договора купли-продажи, если их прислала вторая сторона;
- одобрение ипотеки и требования банка к сделке, если покупка в кредит;
- разрешение органа опеки и документы детей, если в сделке участвуют несовершеннолетние;
- сведения о зарегистрированных в квартире лицах и обязательство продавца об их снятии с учёта.
Если каких-то документов нет, начнём с того, что есть: часть доказательств можно истребовать через суд.
