Договор купли-продажи квартиры — документ, на основании которого право собственности переходит от продавца к покупателю. С 2013 года сам договор регистрировать не нужно: Росреестр регистрирует только переход права собственности. Но требования к содержанию договора остались строгими.

Кратко

  • Договор заключают в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариус нужен только в отдельных случаях: при продаже доли, ипотеке с определёнными условиями, участии несовершеннолетних.
  • Существенные условия — предмет и цена (ст. 554, 555 ГК РФ). Без них договор считается незаключённым.
  • Регистрируется не сам договор, а переход права собственности.
  • Особый порядок действует при продаже квартиры с лицами, сохраняющими право пользования (ст. 558 ГК РФ).

Содержание

Форма договора и регистрация

Договор купли-продажи недвижимости заключают в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ): это единый документ, который подписывают обе стороны. С 2013 года сам договор регистрировать не нужно, регистрируют только переход права собственности к покупателю. Пока регистрация не завершена, покупатель юридически не собственник, даже если он уже передал деньги и подписал договор.

Существенные условия договора

Без двух условий договор считается незаключённым:

  • предмет — точное описание объекта: адрес, площадь, кадастровый номер (ст. 554 ГК РФ);
  • цена — конкретная сумма сделки (ст. 555 ГК РФ). Если указать в договоре сумму ниже фактически уплаченной («для налоговой»), покупатель рискует: в случае спора вернуть можно будет только сумму из договора.

Когда обязателен нотариус

Нотариальное удостоверение нужно, если продаётся доля в праве общей собственности, а также если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные. В остальных случаях, когда квартиру целиком продаёт один дееспособный собственник, сделку можно оформить в простой письменной форме.

Продажа квартиры с проживающими лицами

Если в квартире зарегистрированы или живут люди, которые сохраняют право пользования после продажи (например, отказавшиеся от приватизации), договор должен прямо их называть (ст. 558 ГК РФ). Иначе покупатель рискует получить квартиру с «обременением» в виде человека, которого нельзя выселить.

Типичные ошибки

  • Заниженная цена в договоре «для экономии на налогах» ослабляет защиту покупателя, если возникнет спор.
  • Отсутствие проверки, кто зарегистрирован в квартире и сохраняет ли кто-то право пользования после продажи.
  • Передача денег до государственной регистрации перехода права без использования аккредитива, эскроу-счёта или банковской ячейки.
  • Расплывчатое описание объекта без кадастрового номера и точной площади.

Читайте также: долг за коммунальные услуги и срок давности; как выписать человека из квартиры.

Когда нужен юрист

Перед покупкой проверьте юридическую чистоту квартиры: историю собственников, обременения, зарегистрированных лиц. Такая проверка и аккуратно составленный договор заметно снижают риск судебных споров после сделки. Особенно внимательно проверяйте сделку, если продавец недавно получил квартиру по наследству, в результате приватизации или через цепочку быстрых перепродаж.

Узнать больше о сопровождении сделок с недвижимостью →

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать сам договор купли-продажи?
Нет. С 2013 года регистрируют только переход права собственности, а не текст договора.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации перехода права?
Да, но только по основаниям из закона или самого договора. Если стороны не согласны расторгнуть его добровольно, обычно приходится идти в суд.

Что если продавец скрыл информацию о зарегистрированных в квартире лицах?
Это основание для оспаривания сделки и взыскания убытков с продавца.

Безопасно ли передавать деньги наличными до регистрации сделки?
Не рекомендуется. Лучше использовать аккредитив, эскроу-счёт или банковскую ячейку с условием доступа только после регистрации.

Правовая база

  • Ст. 549–558 ГК РФ — договор продажи недвижимости

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.

Если вы покупаете жильё не на вторичном рынке, а по договору долевого участия, правила и риски другие. О взыскании неустойки с застройщика за просрочку: неустойка по дду с застройщика: как рассчитать и взыскать.

Право на вычет возникает сразу после регистрации сделки. Как оформить договор купли-продажи, чтобы потом не было проблем с документами на вычет: как получить налоговый вычет при покупке квартиры.

После проверки квартиры нужно правильно оформить и саму сделку. Что проверить до подписания договора: что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке.