Нотариальное удостоверение сделки обязательно, когда этого прямо требует закон или стороны сами договорились о нотариальной форме (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Чаще всего к нотариусу идут при продаже или дарении доли в квартире, отчуждении жилья несовершеннолетнего, заключении брачного договора и продаже доли в ООО. Если обязательную форму не соблюсти, сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Кратко
- Нотариус проверяет законность сделки, в том числе право каждой стороны её совершить (п. 1 ст. 163 ГК РФ).
- Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость удостоверяет нотариус, кроме продажи всеми сособственниками одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
- Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного требует нотариальной формы (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
- Брачный договор, соглашение о разделе имущества супругов и соглашение об алиментах удостоверяют у нотариуса (ст. 38, 41, 100 СК РФ).
- За обязательное удостоверение платят тариф в размере госпошлины по ст. 333.24 НК РФ, плюс региональный тариф у частного нотариуса (ст. 22 Основ законодательства о нотариате).
Содержание
- Что даёт нотариальное удостоверение сделки
- Когда сделку обязательно заверять у нотариуса
- Продажа доли квартиры у нотариуса
- Сделка с недвижимостью несовершеннолетнего
- Брачный договор у нотариуса и другие семейные соглашения
- Нотариальный тариф и сколько стоит удостоверение
- Что будет, если не заверить сделку у нотариуса
- Когда нужен юрист
- Частые вопросы
Что даёт нотариальное удостоверение сделки
Нотариальное удостоверение - это особая форма сделки. Нотариус проверяет личность и дееспособность сторон, право распоряжаться имуществом, согласия третьих лиц и разъясняет последствия (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Подписанный у нотариуса документ сложнее оспорить, потому что его законность уже проверил независимый специалист.
Обязательным удостоверение становится в двух случаях (п. 2 ст. 163 ГК РФ):
- когда закон прямо требует нотариальной формы для такого вида сделок;
- когда стороны договорились удостоверить сделку у нотариуса, даже если закон этого не требует.
Во втором случае договорённость лучше закрепить письменно, например в предварительном договоре. Тогда сделка без нотариуса тоже будет ничтожной.
Когда сделку обязательно заверять у нотариуса
Ниже основные сделки граждан, для которых закон требует нотариального удостоверения. Список не исчерпывающий, но покрывает большинство бытовых ситуаций.
| Сделка | Норма | Комментарий |
|---|---|---|
| Продажа, дарение, мена доли в квартире, доме, участке | ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ | Не нужна, если все сособственники продают объект целиком одной сделкой |
| Ипотека доли в праве общей собственности | ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ | Правило то же, что для отчуждения долей |
| Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного | ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ | Нужно ещё разрешение органа опеки |
| Брачный договор | п. 2 ст. 41 СК РФ | Письменная форма и удостоверение у нотариуса |
| Соглашение о разделе общего имущества супругов | п. 2 ст. 38 СК РФ | Можно заключить в браке и после развода |
| Соглашение об уплате алиментов | ст. 100 СК РФ | Приравнено к исполнительному листу |
| Договор ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением | ст. 584 ГК РФ | Переход права на недвижимость регистрирует Росреестр |
| Продажа или дарение доли в уставном капитале ООО | п. 11 ст. 21 Закона № 14-ФЗ | Есть исключения, например переход доли к самому обществу |
| Доверенность на сделки, требующие нотариальной формы, и на распоряжение зарегистрированными правами | п. 1 ст. 185.1 ГК РФ | Например, доверенность на продажу квартиры |
Продажа целой квартиры, которая принадлежит одному взрослому собственнику, нотариального удостоверения не требует. Договор купли-продажи или дарения в этом случае заключают в простой письменной форме. Подробнее в статьях договор купли-продажи квартиры и договор дарения квартиры.
Продажа доли квартиры у нотариуса
Самая частая причина визита к нотариусу - сделка с долей. Если вы продаёте, дарите или меняете свою долю в квартире, договор удостоверяет нотариус (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Исключение действует, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке, например вместе продают квартиру целиком.
При продаже доли постороннему покупателю у остальных сособственников есть преимущественное право покупки. Продавец письменно извещает их о намерении продать долю, о цене и условиях (ст. 250 ГК РФ). Если сособственники не купят долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать её любому лицу, а при письменном отказе всех сособственников и раньше (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Нотариус проверит, что эти условия соблюдены.
Отдельный вопрос, нужен ли нотариус, если один сособственник покупает или получает в дар долю другого и становится единственным владельцем. Суды и Росреестр отвечали на него по-разному, поэтому безопаснее идти к нотариусу. Подробнее о правах сособственников - в статье долевая собственность на квартиру.
Сделка с недвижимостью несовершеннолетнего
Если продавцом или дарителем квартиры, дома или доли выступает ребёнок, договор удостоверяет нотариус независимо от возраста ребёнка (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). То же правило действует для граждан, ограниченных в дееспособности, и для сделок с недвижимостью на условиях опеки.
До сделки родители или опекун получают предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества подопечного (ст. 37 ГК РФ). Обычно опека выдаёт разрешение при условии, что ребёнок получит равноценное жильё или долю. Нотариус проверит, что разрешение есть и условия сделки ему соответствуют.
Порядок действий:
- подберите новую квартиру и согласуйте, какую долю в ней получит ребёнок;
- подайте в опеку заявление о разрешении на сделку с документами на обе квартиры;
- после получения разрешения запишитесь к нотариусу и передайте ему документы;
- подпишите договор у нотариуса, он может сам подать документы на регистрацию в Росреестр.
Брачный договор у нотариуса и другие семейные соглашения
Брачный договор заключают письменно и удостоверяют у нотариуса (п. 2 ст. 41 СК РФ). Его можно подписать до регистрации брака, тогда он вступит в силу со дня регистрации, или в любой момент в браке. Соглашение о разделе общего имущества супругов тоже должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). Плюсы и риски брачного договора мы разобрали в статье брачный договор, плюсы и минусы.
Соглашение об уплате алиментов заключают письменно и удостоверяют у нотариуса. По ст. 100 СК РФ такое соглашение приравнено к исполнительному листу. Если плательщик перестал перечислять деньги, получатель несёт соглашение приставам и обходится без суда.
Нотариальный тариф и сколько стоит удостоверение
С 01.10.2023 частный нотариус берёт единый нотариальный тариф. Он состоит из федерального и регионального тарифов (ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате). Если нотариальная форма обязательна, федеральный тариф равен госпошлине за такое же действие по ст. 333.24 НК РФ. Если стороны идут к нотариусу добровольно, федеральный тариф считают по ст. 22.1 Основ. Отдельно оплачивается работа нотариуса по подготовке проекта договора, запросам и копиям. Это так называемые услуги правового и технического характера (УПТХ), их предельный размер в каждом регионе свой.
| Действие | Федеральная часть тарифа | Норма |
|---|---|---|
| Договор продажи доли в квартире, сделка с жильём ребёнка (обязательная форма) | 0,5% суммы договора, не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ | пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ |
| Брачный договор | 500 ₽ | ст. 333.24 НК РФ |
| Соглашение об уплате алиментов | 250 ₽ | ст. 333.24 НК РФ |
| Добровольное удостоверение продажи квартиры супругу, родителям, детям, внукам | 3 000 ₽ плюс 0,2% суммы до 10 000 000 ₽, всего не более 50 000 ₽ | пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ |
| Добровольное удостоверение продажи квартиры другим лицам до 1 000 000 ₽ | 3 000 ₽ плюс 0,4% суммы сделки | пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ |
Если нотариус выезжает к клиенту, федеральный тариф по ст. 22.1 Основ увеличивается в полтора раза. Итоговую сумму вместе с региональным тарифом и УПТХ уточните у выбранного нотариуса заранее, она отличается в разных регионах.
Пример (условные цифры). Брат продаёт сестре долю в квартире за 2 000 000 ₽. Госпошлина по пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ составит 0,5% от суммы, то есть 10 000 ₽. К ней добавятся региональный тариф и оплата услуг нотариуса по ставкам его региона.
Что будет, если не заверить сделку у нотариуса
Сделка, для которой нотариальная форма обязательна, без удостоверения ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Она не порождает последствий, и Росреестр не зарегистрирует переход права. Признавать такую сделку недействительной в суде не нужно, но спор о возврате полученного иногда всё же приходится решать через суд.
Риски у сторон разные. Покупатель, который заплатил за долю по договору без нотариуса, не станет собственником и будет требовать деньги назад. Продавец формально остаётся собственником, но рискует спором о возврате полученного. Для ребёнка последствия ещё серьёзнее, поэтому опека и нотариус проверяют такие сделки особенно тщательно.
Есть одно исключение. Если одна сторона полностью или частично исполнила сделку, а другая уклоняется от нотариального удостоверения, суд по требованию исполнившей стороны вправе признать сделку действительной (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Тогда удостоверять её уже не требуется.
Когда нужен юрист
Нотариус проверяет законность сделки, но не защищает интересы одной из сторон и не оценивает, выгодна ли она вам. Юрист нужен, если вы покупаете долю у сособственника, оформляете сделку с жильём ребёнка и согласовываете условия с опекой, готовите брачный договор под конкретное имущество или продаёте долю в ООО.
Мы готовим проекты договоров и соглашений для удостоверения у нотариуса и проверяем документы перед сделкой. Подробнее о подготовке договоров → Первичная оценка ситуации - бесплатно.
Частые вопросы
Какие сделки обязательно заверять у нотариуса
Отчуждение долей в недвижимости, отчуждение жилья несовершеннолетнего, брачный договор, соглашения о разделе имущества супругов и об алиментах, договор ренты, продажа доли в ООО. Также сделки, для которых стороны сами договорились о нотариальной форме (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Нужен ли нотариус при продаже квартиры целиком
Если квартира принадлежит одному взрослому собственнику или все сособственники продают её одной сделкой, нотариус по общему правилу не нужен. Договор заключают в простой письменной форме.
Сколько стоит удостоверить продажу доли квартиры у нотариуса
Федеральная часть тарифа составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). К ней добавляются региональный тариф и плата за услуги нотариуса.
Что будет, если брачный договор не заверить у нотариуса
Он будет ничтожным и не изменит режим имущества супругов (п. 2 ст. 41 СК РФ, п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Можно ли продать квартиру ребёнка без нотариуса
Нет. Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего удостоверяет нотариус (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ), а до сделки нужно разрешение органа опеки.
Правовая база
- Гражданский кодекс РФ, ст. 37, 163, 165, 185.1, 250, 584
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 42, 54
- Семейный кодекс РФ, ст. 38, 41, 100
- Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 21
- Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 22, 22.1
- Налоговый кодекс РФ, ст. 333.24
Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.
Комментарии
Пока нет комментариев — будьте первым!