Большинство проблем с квартирой всплывают уже после сделки — когда объявляется человек с правом бессрочного проживания, или суд признаёт продавца недееспособным на момент подписания договора. Правильная проверка до покупки снимает почти все эти риски.

Кратко

  • Выписка из ЕГРН покажет собственника, обременения и аресты на квартиру на дату запроса.
  • Отдельно нужно проверить, нет ли лиц с бессрочным правом пользования (отказавшихся от приватизации в прошлом).
  • При пожилом или уязвимом продавце стоит запросить справки о дееспособности — это снижает риск оспаривания сделки в будущем.
  • Долги по ЖКХ не переходят автоматически на нового собственника, но их наличие — сигнал проверить квартиру внимательнее.

Содержание

Выписка из ЕГРН

Свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости покажет: кто является текущим собственником, есть ли обременения (ипотека, арест, запрет на регистрационные действия), совпадает ли площадь и планировка с указанными в документах. Заказать выписку может любой человек через Госуслуги или МФЦ.

Кто зарегистрирован в квартире

Стоит запросить у продавца справку о зарегистрированных лицах (форма №9 или аналог) и уточнить, не было ли среди прежних собственников отказа от приватизации в пользу других членов семьи — такие лица сохраняют бессрочное право пользования квартирой даже после её продажи, и выселить их через суд практически невозможно. Подробнее об этом риске — в статье про приватизацию квартиры.

Дееспособность продавца

Если продавец пожилого возраста, состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере (или есть основания предполагать это), стоит запросить справки об отсутствии постановки на учёт на дату сделки — это не гарантия, но существенно снижает риск последующего оспаривания договора родственниками продавца по основанию, что он не понимал значения своих действий.

Долги по ЖКХ

Задолженность по коммунальным платежам, как правило, не переходит на нового собственника (за исключением взносов на капитальный ремонт, которые следуют за объектом, а не за собственником). Тем не менее наличие крупных долгов — повод внимательнее проверить всю историю квартиры и настоять на справке об отсутствии задолженности перед сделкой.

Перепланировки

Сравните фактическую планировку с техническим паспортом. Несогласованная перепланировка перейдёт вместе с квартирой к новому собственнику вместе с обязанностью её узаконить или вернуть как было — банк может отказать в ипотеке на квартиру с явными несогласованными изменениями, выявленными при оценке.

Читайте также: что проверить перед покупкой участка; долг за коммунальные услуги и срок давности; новые правила приёмки работ УК; долг по взносам на капремонт.

Когда нужен юрист

Полная юридическая проверка особенно важна, если квартира недавно перешла по наследству, была получена в результате быстрой цепочки перепродаж, либо продавец — пожилой человек, действующий через представителя по доверенности. Юрист поможет проверить всю историю объекта и снизить риск оспаривания сделки после её совершения.

Узнать больше о сопровождении сделок с недвижимостью →

Частые вопросы

Можно ли проверить квартиру самостоятельно, без юриста?
Базовую проверку (выписка ЕГРН, справка о зарегистрированных лицах) можно сделать самому, но для сложных случаев (наследство, доверенность, несколько собственников) стоит привлечь специалиста.

Что если продавец отказывается предоставлять документы для проверки?
Это серьёзный повод насторожиться — добросовестный продавец, заинтересованный в сделке, обычно охотно идёт на такую проверку.

Нужно ли согласие супруга продавца, если квартира куплена в браке?
Да, нотариально удостоверенное согласие обязательно, если квартира — совместная собственность супругов, даже если оформлена только на одного из них.

Как проверить историю переходов права на квартиру?
Расширенная выписка из ЕГРН о переходе прав покажет всех предыдущих собственников и даты сделок — частая смена собственников за короткий период должна насторожить.

Правовая база

  • Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
  • Ст. 292 ГК РФ — права членов семьи собственника жилого помещения

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.