Выписка из ЕГРН, как получить и что в ней проверить

Выписка из ЕГРН подтверждает, кому принадлежит объект, и показывает зарегистрированные обременения, аресты и судебные споры. Заказать её может любой человек через Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра, срок подготовки составляет не более 3 рабочих дней (ч. 9 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Если собственник не дал согласия на раскрытие своих данных, в выписке вместо ФИО будет указано, что объект принадлежит физическому лицу.

Кратко

• Сведения ЕГРН предоставляет публично-правовая компания Роскадастр по запросу любых лиц, в том числе через интернет (ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).
• Срок подготовки выписки не превышает 3 рабочих дней со дня получения запроса (ч. 9 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).
• Выписка с общедоступными сведениями содержит описание объекта, права, обременения, правопритязания и заявленные в суде требования (ч. 7 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).
• Персональные данные собственника видны третьим лицам только с его согласия, записанного в ЕГРН (ч. 1.3, 7.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).
• Выписка платная, размер платы устанавливает Росреестр, а выписку о кадастровой стоимости выдают бесплатно (ч. 2, 4 ст. 63 Закона № 218-ФЗ).

Содержание

• Зачем нужна выписка из ЕГРН
• Как заказать выписку ЕГРН
• Виды выписок и выписка о переходе прав
• Почему в выписке нет ФИО собственника
• Обременения в выписке и как проверить квартиру перед покупкой по ЕГРН
• Если в выписке ошибка или чужая запись
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Зачем нужна выписка из ЕГРН

Свидетельства о праве собственности сейчас не выдают, и регистрацию права подтверждает выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Её запрашивают в самых разных ситуациях:

• перед покупкой квартиры, дома или участка, чтобы убедиться, что продавец действительно собственник и объект не под арестом;
• для нотариуса при оформлении наследства, дарения или продажи доли;
• для суда, если нужно указать собственника и характеристики объекта в иске;
• для банка при ипотеке и для страховой компании;
• чтобы проверить, не появились ли без вашего ведома новые записи о вашей собственности.

Выписка из ЕГРН бывает электронной или бумажной (ч. 6 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Электронную подписывает Роскадастр усиленной электронной подписью, её можно отправить нотариусу, банку или покупателю по почте. Бумажную выдают в МФЦ. Для большинства целей подходит электронная, её не нужно забирать лично.

Выписка из ЕГРН отражает состояние реестра на дату её подготовки. Если между получением выписки и сделкой прошло несколько недель, закажите свежую. Сведения могут измениться за один день, например после ареста по долгам продавца.

Как заказать выписку ЕГРН

Сведения из реестра выдаёт публично-правовая компания, которую называют Роскадастр (ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Подать запрос может любое лицо, доверенность от собственника для обычной выписки не нужна.

Выписку готовят не дольше 3 рабочих дней со дня получения запроса (ч. 9 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). В тот же срок Роскадастр направляет уведомление, если сведений в реестре нет, или мотивированный отказ, который можно обжаловать в суде (ч. 12 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Сведения выдают за плату, а её размер и порядок взимания устанавливает Росреестр (ч. 2 ст. 63 Закона № 218-ФЗ). Актуальную стоимость вы увидите при оформлении запроса на Госуслугах или в МФЦ. Выписку о кадастровой стоимости выдают бесплатно любому лицу (ч. 4 ст. 63 Закона № 218-ФЗ). Суды, приставы, органы власти и МФЦ получают сведения без оплаты (ч. 1 ст. 63 Закона № 218-ФЗ).

Чтобы не ошибиться с объектом, запрашивайте выписку по кадастровому номеру. Его можно найти в договоре, в старом свидетельстве или на публичной кадастровой карте.

Виды выписок и выписка о переходе прав

Формы выписок и состав сведений в них утверждает Росреестр (ч. 8 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Для граждан чаще всего нужны четыре вида.

Выписка о переходе прав особенно полезна при покупке вторичного жилья. Если квартира за год несколько раз сменила собственника, это повод выяснить причины. Частые перепродажи бывают у объектов со спорной историей, например полученных по сделкам, которые потом оспаривают наследники или кредиторы.

Обобщённые сведения о правах конкретного человека и содержание правоустанавливающих документов выдают не всем. Их получают сам правообладатель, его представитель по нотариальной доверенности, наследники, залогодержатель, суды, приставы и другие лица из перечня ч. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.

Почему в выписке нет ФИО собственника

Многие удивляются, получив выписку без имени владельца. Это не ошибка. По закону от 14.07.2022 № 266-ФЗ персональные данные правообладателя доступны третьим лицам, только если в ЕГРН внесена запись о согласии на их раскрытие (ч. 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Без такой записи выписка покажет лишь, что объект принадлежит физическому лицу (ч. 7.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Что делать покупателю:

• попросите продавца самому заказать выписку на своё имя и передать её вам в электронном виде;
• сверьте данные из выписки с паспортом продавца;
• проверьте подлинность выписки на сайте Росреестра, такая проверка доступна любому лицу (ч. 8.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ);
• попросите продавца подать заявление о внесении в ЕГРН записи о возможности раскрытия его данных (ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ).

Если продавец отказывается показывать выписку со своими данными, считайте это тревожным сигналом и не вносите задаток.

Обременения в выписке и как проверить квартиру перед покупкой по ЕГРН

Выписка с общедоступными сведениями должна содержать ряд отметок (ч. 7 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Проверьте каждую, прежде чем подписывать договор:

1. Собственник и вид права. Совпадает ли продавец с владельцем, единоличная собственность или долевая. При долевой собственности остальные сособственники имеют преимущественное право покупки.
2. Обременения в выписке. Ипотека, аренда, арест, запрещение регистрационных действий. Квартиру в ипотеке можно купить, но погашение долга и снятие залога нужно встроить в схему расчётов. Об этом в статье как снять обременение ипотеки.
3. Правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования. Так отражаются поданные, но не рассмотренные заявления и судебные споры об объекте.
4. Возражение в отношении зарегистрированного права. Его вносит лицо, которое считает себя настоящим собственником.
5. Отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника. Она защищает владельца от сделок по поддельной доверенности.
6. Решение об изъятии для государственных нужд, признание дома аварийным или помещения непригодным. Такая квартира может быстро потерять стоимость или пойти под снос.
7. Поступившие, но не рассмотренные заявления о регистрации перехода права или обременения. Это может означать, что продавец уже продаёт объект кому-то ещё.

Выписка из ЕГРН показывает только то, что зарегистрировано в реестре. Она не говорит о зарегистрированных по месту жительства жильцах, долгах за коммунальные услуги, правах лиц, отказавшихся от приватизации. Эти вопросы проверяйте по другим документам, список есть в статье что проверить перед покупкой квартиры.

Заказывайте выписку дважды, при выборе квартиры и в день подписания договора. Между двумя датами в реестр могут попасть новый арест или чужое заявление о регистрации, а договор вы подписываете один раз. Как правильно оформить сделку, рассказано в статье договор купли-продажи квартиры.

Пример (условные цифры). Покупатель получил выписку за 10 дней до сделки, обременений не было. В день подписания он заказал новую и увидел запрет регистрационных действий, который пристав наложил по долгу продавца в 300 000 ₽. Сделку перенесли, продавец погасил долг, запрет сняли, и только после этого стороны подали документы.

Если в выписке ошибка или чужая запись

Сначала сравните выписку с документами, по которым возникло право, например с договором или свидетельством о наследстве. Иногда в выписке обнаруживается неверная площадь, старый адрес или запись, о которой собственник ничего не знает. Техническую ошибку исправляют по заявлению в Росреестр (ст. 61 Закона № 218-ФЗ). Реестровую ошибку в описании границ или характеристиках исправляют на основании документов кадастрового инженера, а при споре через суд.

Если в реестре появилась запись о сделке, которую вы не заключали, сразу подайте заявление о возражении в отношении зарегистрированного права и обратитесь в полицию. Отдельно проверьте выписку о правах на свои объекты, если потеряли паспорт или выдавали кому-то доверенность. Чтобы такого не случилось, внесите отметку о невозможности регистрации без вашего личного участия. Если регистрацию по вашей сделке приостановили, читайте статью приостановка регистрации недвижимости.

Когда нужен юрист

Заказать выписку несложно, трудности начинаются при чтении. Юрист нужен, если в выписке есть арест, правопритязание, возражение, если объект часто перепродавали, продавец действует по доверенности или собственников несколько. Юрист проверит историю объекта по выпискам и документам, оценит риск оспаривания сделки и предложит безопасную схему расчётов.

Пришлите выписку, и мы объясним, что означают отметки и стоит ли идти на сделку. Подробнее о юридической консультации → Первичная оценка ситуации - бесплатно.

Частые вопросы

Сколько делается выписка из ЕГРН
Не более 3 рабочих дней со дня получения запроса Роскадастром (ч. 9 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Если запрос шёл через МФЦ, учтите ещё по одному рабочему дню на пересылку в каждую сторону.

Можно ли получить выписку ЕГРН на чужую квартиру
Да, выписку с общедоступными сведениями может заказать любой человек. Но ФИО собственника в ней будет скрыто, если он не дал согласия на раскрытие своих данных.

Как узнать предыдущих собственников квартиры
Закажите выписку о переходе прав на объект. В ней видна цепочка переходов права и даты регистрации, а данные людей раскрываются только с их согласия.

Как проверить обременения на квартиру
Закажите свежую выписку об объекте и посмотрите раздел об ограничениях прав и обременениях. Там отражаются ипотека, аренда, аресты и запреты, а также судебные притязания (ч. 7 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Где получить выписку из ЕГРН бесплатно
Бесплатно выдают выписку о кадастровой стоимости (ч. 4 ст. 63 Закона № 218-ФЗ). Остальные выписки платные для граждан.

Правовая база

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 36.3, 62, 63
• Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ (изменения о раскрытии персональных данных правообладателей)

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.