Задаток при покупке квартиры и когда его возвращают

Задаток при покупке квартиры подтверждает договорённость и защищает обе стороны от отказа (ст. 380 ГК РФ). Если сделку сорвал покупатель, задаток остаётся у продавца. Если отказался продавец, он возвращает задаток в двойном размере. Если договор прекратился по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения, задаток возвращают в той же сумме (ст. 381 ГК РФ).

Кратко

• Соглашение о задатке заключают только письменно, независимо от суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ).
• При сомнениях и без письменного соглашения уплаченная сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
• Виноват покупатель, задаток остаётся у продавца. Виноват продавец, он платит двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
• Задаток можно привязать к предварительному договору купли-продажи (п. 4 ст. 380, ст. 429 ГК РФ).
• Если в предварительном договоре нет срока, основной договор заключают в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Содержание

• Что такое задаток при покупке квартиры
• Задаток или аванс, в чём разница
• Соглашение о задатке и что в нём написать
• Когда можно вернуть задаток
• Частые ошибки с задатком при покупке квартиры
• Двойной размер задатка и как его взыскать
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток представляет собой денежную сумму, которую одна сторона передаёт другой в счёт будущих платежей по договору. У него три функции (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Задаток входит в цену квартиры, подтверждает, что договор заключён, и обеспечивает его исполнение. Третья функция и отличает задаток от простой предоплаты. Тот, кто сорвал сделку, теряет деньги.

На вторичном рынке задаток обычно передают при подписании предварительного договора купли-продажи. Закон это прямо разрешает (п. 4 ст. 380 ГК РФ). В таком случае задаток обеспечивает обязанность заключить основной договор на согласованных условиях. Пока основной договор не подписан, покупатель и продавец связаны предварительным договором, и отказ от него влечёт последствия по ст. 381 ГК РФ.

Перед тем как отдавать деньги, проверьте квартиру и собственника. Список проверок есть в статье что проверить перед покупкой квартиры.

Задаток или аванс, в чём разница

Покупатели часто путают эти понятия, а продавцы иногда пишут в расписке «аванс», когда договаривались о задатке, или наоборот. От названия и текста документа зависит судьба денег при срыве сделки.

Если неясно, задаток это или аванс, закон решает спор в пользу аванса, пока не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Типичная причина такого исхода в том, что вместо соглашения стороны оформили расписку без указания функций задатка. Аванс, который продавец удерживает без оснований, взыскивают как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Подробнее о таком иске в статье неосновательное обогащение.

Соглашение о задатке и что в нём написать

Соглашение о задатке заключают в письменной форме независимо от суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Это может быть отдельный документ или раздел предварительного договора. Нотариус для этого не нужен. Чтобы суд потом не признал задаток авансом, включите в текст:

• данные продавца и покупателя, паспортные сведения;
• адрес, кадастровый номер и площадь квартиры, цену основного договора;
• сумму задатка и прямое указание, что это задаток по ст. 380 ГК РФ, который засчитывается в цену квартиры;
• срок, до которого стороны подписывают основной договор купли-продажи;
• последствия отказа каждой стороны со ссылкой на ст. 381 ГК РФ;
• что считается невозможностью исполнения, например арест квартиры или отказ банка в ипотеке, если стороны так договорились;
• подписи обеих сторон и расписку продавца в получении денег.

Если квартира в общей собственности, задаток должны получить и соглашение подписать все собственники или их представитель по доверенности. Деньги лучше передавать безналично или с подробной распиской. Как потом оформить сам договор, разобрано в статье договор купли-продажи квартиры.

Когда можно вернуть задаток

Судьба задатка зависит от того, почему сделка не состоялась (ст. 381 ГК РФ). Закон различает три ситуации.

Сделку сорвал продавец

Продавец передумал, нашёл покупателя дороже или не явился на подписание. Тогда он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Сверх этого покупатель вправе взыскать убытки, например расходы на оценку квартиры, но с зачётом суммы задатка, если договор не предусматривает иное.

Сделку сорвал покупатель

Покупатель отказался от квартиры, хотя продавец свои обязательства выполнял. Задаток остаётся у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Вернуть задаток в такой ситуации можно только по договорённости с продавцом.

Никто не виноват

Обязательство прекратилось до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ). Тогда задаток возвращают в той же сумме (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Подпишите с продавцом соглашение о расторжении предварительного договора и укажите в нём срок возврата денег.

Отдельный случай касается срока. Если к сроку из предварительного договора основной договор не подписан и ни одна сторона не направила другой предложение его заключить, обязательства по предварительному договору прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Когда в договоре нет срока, основной договор нужно заключить в течение года с момента подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Поэтому покупателю, который готов к сделке, стоит до истечения срока письменно предложить продавцу подписать основной договор. Это письмо потом станет доказательством, кто уклонился от сделки. Отправьте его так, чтобы сохранился след, например заказным письмом с описью вложения или по электронной почте, если она указана в договоре.

Частые ошибки с задатком при покупке квартиры

Большая часть споров о задатке возникает из-за небрежно оформленных бумаг. Закон не ограничивает размер задатка, поэтому стороны сами выбирают сумму. Чем она больше, тем выше цена ошибки.

Задаток без предварительного договора

Задаток обеспечивает конкретное обязательство. Если стороны подписали только расписку и не договорились о квартире, цене и сроке сделки, суд может не найти того обязательства, которое задаток обеспечивает. Тогда деньги, скорее всего, вернут как аванс без санкций. Поэтому задаток почти всегда передают вместе с предварительным договором, где указаны все условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор в неправильной форме

Предварительный договор заключают в той же форме, что и основной, а если она не установлена, в письменной. Несоблюдение формы делает его ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Если основной договор купли-продажи по закону требует нотариального удостоверения, например при продаже доли в квартире (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ), предварительный договор тоже удостоверяют у нотариуса. Ошибка в форме лишает силы и сам предварительный договор, и связанное с ним соглашение о задатке, а покупателю остаётся требовать деньги назад как аванс.

Нет условий об ипотеке и одобрении банка

Покупатель с ипотекой зависит от решения банка. Если в соглашении не сказано, что отказ банка освобождает его от санкций, продавец может настаивать, что сделку сорвал покупатель. Пропишите этот случай заранее и укажите, какие документы подтверждают отказ.

Деньги получил не собственник

Задаток передают стороне будущего договора. Если деньги взял родственник продавца без доверенности, требовать двойную сумму с собственника будет сложно. Проверьте полномочия по выписке из ЕГРН и доверенности до передачи денег.

Альтернативная сделка

Продавец часто сам покупает другое жильё одновременно с продажей. Если его встречная сделка сорвалась, он может отказаться продавать квартиру. Для покупателя это нарушение договора со стороны продавца, но спорить о вине придётся по тексту соглашения. Опишите в нём, считается ли срыв альтернативной сделки уважительной причиной.

Двойной размер задатка и как его взыскать

1. Зафиксируйте отказ продавца. Сохраните переписку, письменный отказ или уведомление о неявке на сделку.
2. Направьте претензию. Укажите сумму к уплате, то есть двойной размер задатка, реквизиты и разумный срок, например 10 дней.
3. Подайте иск. К требованию о двойной сумме можно добавить проценты по ст. 395 ГК РФ за просрочку возврата и судебные расходы.
4. Требуйте понуждения к сделке, если квартира нужна. Вместо денег можно требовать заключить основной договор (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Такой иск подают в течение шести месяцев с момента, когда обязательство заключить договор не исполнено.

Пример (условные цифры). Покупатель передал задаток 200 000 ₽ по предварительному договору. Продавец за неделю до сделки продал квартиру другому лицу. Покупатель вправе требовать 400 000 ₽, то есть возврат своих 200 000 ₽ и ещё 200 000 ₽ в качестве санкции. Проценты за просрочку посчитайте на калькуляторе процентов по ст. 395 ГК РФ.

Когда нужен юрист

Юрист пригодится ещё до передачи денег. Он составит соглашение о задатке так, чтобы его не переквалифицировали в аванс, пропишет срок основного договора и случаи, когда задаток возвращают без санкций. После срыва сделки юрист оценит, кто нарушил договор, и подготовит претензию или иск о двойной сумме.

Мы составляем и проверяем предварительные договоры и соглашения о задатке при покупке жилья. Подробнее о составлении договоров → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Можно ли вернуть задаток если передумал покупать квартиру
Если отказ от сделки исходит от вас и продавец не нарушал договор, задаток остаётся у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Вернуть его можно только по соглашению с продавцом.

Что будет если продавец отказался продавать квартиру после задатка
Продавец обязан уплатить вам двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Сверх этого можно взыскать убытки с зачётом суммы задатка.

Нужно ли заверять соглашение о задатке у нотариуса
Нет. Закон требует только письменной формы независимо от суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Возвращается ли задаток если банк не одобрил ипотеку
Закон этот случай отдельно не называет. Безопаснее прямо записать в соглашении, что отказ банка считается невозможностью исполнения и задаток возвращают в той же сумме (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

Сколько можно дать задатка за квартиру
Закон не ограничивает размер задатка, стороны определяют его сами. Чем больше сумма, тем аккуратнее нужно прописать условия возврата и сроки основной сделки.

Чем расписка о задатке отличается от аванса
Если в расписке нет указания, что деньги переданы как задаток в обеспечение договора, суд, скорее всего, признает их авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Аванс возвращается при любом срыве сделки.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ, ст. 380, 381, 395, 416, 429, 445, 1102
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1.1 ст. 42

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.