Расчёты при покупке квартиры, как передать деньги безопасно

Безопасные расчёты при покупке квартиры строятся на одном принципе. Покупатель вносит деньги до регистрации, но продавец получает их только после того, как право собственности перешло к покупателю. Такую схему дают аккредитив, счёт эскроу, депозит нотариуса и банковская ячейка. Разберём, как работает каждый способ, где остаются риски и что записать в договоре купли-продажи.

Кратко

• По умолчанию аккредитив безотзывный, без согласия продавца покупатель его не отменит (ст. 869 ГК РФ).
• Банк проверяет документы по аккредитиву по внешним признакам в срок до пяти рабочих дней (ст. 871 ГК РФ).
• Деньги на счёте эскроу нельзя арестовать или списать по долгам продавца или покупателя (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).
• Нотариус принимает деньги на публичный депозитный счёт и перед выплатой сам проверяет, наступили ли условия (ст. 87, 88.1 Основ законодательства о нотариате).
• При оплате после передачи квартиры продавец по общему правилу получает залог до полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Содержание

• Какие бывают расчёты при покупке квартиры
• Аккредитив при покупке квартиры
• Банковская ячейка или аккредитив
• Эскроу при покупке вторички
• Сервис безопасных расчётов в банке
• Что записать в договоре о порядке расчётов
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Какие бывают расчёты при покупке квартиры

Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Пока запись в ЕГРН не появилась, квартира юридически принадлежит продавцу. Отсюда главный конфликт сделки. Покупатель не хочет платить за квартиру, которая ещё не его. Продавец не хочет отдавать квартиру, пока не получил деньги.

Безопасная схема снимает этот конфликт через посредника. Деньги покупателя заранее уходят в банк или к нотариусу и лежат там до регистрации. После неё посредник передаёт их продавцу. Если сделка сорвалась, деньги возвращаются покупателю.

Последняя строка таблицы безопасной не считается. Если вы платите до регистрации без посредника, а сделка срывается, деньги придётся возвращать через претензию и суд. Перед выбором способа расчётов проверьте саму квартиру и продавца. Об этом мы писали в статье что проверить перед покупкой квартиры.

Аккредитив при покупке квартиры

Аккредитив означает обязательство банка заплатить продавцу, когда тот представит документы, перечисленные в аккредитиве (п. 1 ст. 867 ГК РФ). Покупатель поручает своему банку открыть аккредитив и вносит сумму. Банк блокирует деньги и ждёт, когда продавец принесёт выписку из ЕГРН с записью о переходе права к покупателю.

Для покупателя важны несколько свойств аккредитива.

• Он безотзывный, если в тексте не указано иное. Отменить или изменить такой аккредитив банк может только с согласия продавца (ст. 869 ГК РФ). Продавец уверен, что деньги никуда не исчезнут.
• Он покрытый. При покупке квартиры обычно открывают покрытый аккредитив, при котором сумма заранее списывается со счёта покупателя или из кредита (ст. 867 ГК РФ).
• Банк смотрит только на документы. Проверка идёт по внешним признакам, срок до пяти рабочих дней со дня получения документов (ст. 871 ГК РФ). Банк не оценивает, честно ли прошла сделка.
• Неиспользованные деньги возвращаются. Когда срок аккредитива истёк, а документов нет, банк закрывает аккредитив и возвращает сумму на счёт покупателя (ст. 873 ГК РФ).

Самая частая ошибка связана со сроком. Росреестр по общему правилу регистрирует переход права за 7 рабочих дней, а при подаче через МФЦ за 9 рабочих дней (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Регистрацию могут приостановить. Срок аккредитива ставьте с запасом, иначе он закроется раньше, чем продавец получит выписку, и деньги вернутся покупателю, хотя квартира уже перешла к нему.

Список документов для раскрытия пропишите точно. Обычно это выписка из ЕГРН, где покупатель указан собственником. Если в аккредитиве указан документ, который на деле никто не выдаёт, продавец не сможет получить деньги.

Банковская ячейка или аккредитив

Ячейку выбирают по привычке, особенно при расчётах наличными. По ст. 922 ГК РФ банк предоставляет сейф, а в самом распространённом варианте ценности кладут и забирают без контроля банка. Банк отвечает за доступ в помещение с сейфами, но не знает, что лежит в ячейке и сколько там денег.

Условия доступа продавца к ячейке записывают в договоре аренды сейфа. Например, доступ после предъявления выписки из ЕГРН. Сотрудник банка сверяет документ с условием в договоре, но подлинность купюр и полноту суммы не проверяет, если вы не заказали такую услугу отдельно.

Если вы всё же выбрали ячейку, пересчитайте деньги вместе с продавцом и проверьте купюры в банке до закладки. В договоре купли-продажи укажите, что расчёт идёт через сейф, и опишите, при каком документе продавец получает доступ.

Эскроу при покупке вторички

Счёт эскроу работает похоже на аккредитив, но устроен как отдельный банковский счёт. Банк открывает его для учёта и блокировки денег покупателя (депонента) и передаёт их продавцу (бенефициару), когда наступает условие из договора (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). До этого момента деньги принадлежат покупателю.

Закон даёт этой схеме несколько защитных свойств:

• ни покупатель, ни продавец не вправе распоряжаться деньгами на счёте, если договор не предусматривает иное (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ);
• деньги нельзя арестовать или списать по долгам покупателя перед третьими лицами и по долгам продавца (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ);
• при наступлении условия банк выдаёт деньги в срок из договора, а если его нет, в течение десяти дней (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ);
• если договор прекратился до наступления условия, остаток выдают покупателю (ст. 860.10 ГК РФ).

Не путайте эскроу на вторичном рынке с эскроу в новостройках. При покупке по договору участия в долевом строительстве схема с эскроу регулируется ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ, и там деньги получает застройщик после ввода дома. На вторичке банк предлагает эскроу как отдельный продукт, и не каждый банк его оформляет.

Депозит нотариуса

Если договор купли-продажи удостоверяет нотариус, расчёты можно провести через его депозит. Нотариус принимает деньги на публичный депозитный счёт, куда нельзя зачислять его собственные средства (ст. 87 Основ законодательства о нотариате). По нотариально удостоверенной сделке заявление о депонировании может подать один покупатель. Когда продавец потребует деньги, нотариус обязан проверить, наступили ли условия передачи (ст. 88.1 Основ). Здесь условие проверяет юрист, а не операционист банка.

У нотариальной сделки есть ещё одно преимущество. Нотариус может сам подать документы на регистрацию, а при подаче в электронной форме Росреестр регистрирует переход права за один рабочий день (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). О том, как составить сам договор, читайте в статье о договоре купли-продажи квартиры.

Сервис безопасных расчётов в банке

Многие банки продают сервис безопасных расчётов как готовую услугу. Это коммерческое название, в законе такого термина нет. Под ним банк использует одну из правовых конструкций, и от неё зависит ваша защита. Чаще всего это аккредитив, счёт эскроу или номинальный счёт. На номинальном счёте деньги числятся у владельца счёта, но права на них принадлежат другому лицу, бенефициару (ст. 860.1 ГК РФ).

Прежде чем подписывать заявление, задайте банку вопросы:

1. На каком счёте и по какому договору хранятся деньги, кто владелец счёта и кто бенефициар.
2. Какой документ служит основанием для выплаты продавцу и кто его проверяет.
3. Сколько действует блокировка и что происходит, если регистрацию приостановили.
4. Как и в какой срок деньги вернутся покупателю, если сделка не состоится.
5. Кто платит комиссию за сервис.

Ответы сверьте с текстом договора с банком. Если в нём нет условия о возврате денег при срыве сделки, попросите разъяснение письменно или выберите другую схему.

Что записать в договоре о порядке расчётов

Способ расчётов должен быть прямо описан в договоре купли-продажи. Иначе каждая сторона будет понимать порядок по-своему. Проверьте, что в договоре указаны:

• цена квартиры и разбивка на собственные и кредитные средства, если есть ипотека;
• способ расчётов, банк или нотариус, срок аккредитива, эскроу или депонирования;
• документ, после которого продавец получает деньги;
• судьба денег, если регистрацию приостановили или в ней отказали;
• учёт задатка или аванса, если он уже передан;
• срок освобождения квартиры и снятия продавца с регистрационного учёта.

Если задаток уже передан, в договоре укажите, что он засчитывается в цену. Как работает задаток и когда его возвращают, мы разобрали в статье о задатке при покупке квартиры.

Оплата после регистрации и рассрочка

Иногда стороны договариваются, что покупатель платит после регистрации или частями. Тогда рискует продавец. Закон защищает его залогом. Если договор не предусматривает иное, квартира, проданная в кредит, считается в залоге у продавца с момента передачи покупателю и до оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Проверьте после регистрации, есть ли в выписке ЕГРН запись об обременении.

Когда продавец получает деньги без посредника, он по требованию покупателя выдаёт расписку (п. 2 ст. 408 ГК РФ). В расписке указывают сумму, дату, реквизиты договора и то, что расчёт произведён полностью. Если продавцов несколько, расписку берут с каждого на его часть. Отдельная ситуация возникает, когда квартиру продают наследники. Её мы описали в статье о покупке квартиры у наследников.

Пример (условные цифры). Квартира стоит 9 000 000 ₽, из них 3 000 000 ₽ собственные средства и 6 000 000 ₽ ипотечный кредит. Стороны открывают один покрытый аккредитив на 9 000 000 ₽ сроком на 30 дней с условием выплаты по выписке из ЕГРН. Документы подают через МФЦ. Если регистрацию приостановят, у продавца останется время получить выписку до закрытия аккредитива. Если сделка сорвётся, банк вернёт покупателю его 3 000 000 ₽, а кредитная часть вернётся по условиям кредитного договора.

Когда нужен юрист

Юрист нужен, когда схема расчётов нестандартная. Например, часть денег платят наличными, квартира в залоге у банка продавца, продавцов несколько или среди них есть несовершеннолетние, а покупатель берёт ипотеку в другом банке. Юрист проверит, совпадают ли условия аккредитива или эскроу с договором купли-продажи, пропишет судьбу денег при приостановке регистрации и проследит, чтобы продавец получил деньги только после перехода права.

Мы сопровождаем сделки с квартирами онлайн по всей России. Подробнее о сопровождении сделки → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры
Используйте посредника, который хранит деньги до регистрации перехода права. Это аккредитив, счёт эскроу, депозит нотариуса или банковская ячейка. Продавец получает деньги после того, как покупатель стал собственником по выписке из ЕГРН.

Что лучше при покупке квартиры, ячейка или аккредитив
Аккредитив защищает лучше. Банк видит сумму, деньги списаны со счёта покупателя, а документы проверяют по ст. 871 ГК РФ. В ячейке банк не знает, что лежит в сейфе, и не проверяет купюры.

Можно ли отозвать аккредитив при покупке квартиры
Если в аккредитиве не сказано, что он отзывный, он считается безотзывным. Отменить его можно только с согласия продавца (ст. 869 ГК РФ). Когда срок истёк без документов, банк возвращает деньги покупателю (ст. 873 ГК РФ).

Можно ли использовать эскроу при покупке вторички
Да, если банк предлагает такой продукт. Деньги на счёте эскроу принадлежат покупателю до наступления условия, и их нельзя арестовать по долгам сторон (ст. 860.7, 860.8 ГК РФ). Альтернатива эскроу в банке есть у нотариуса, который принимает деньги в депозит.

Что такое сервис безопасных расчётов
Это банковская услуга, а не отдельный вид договора в законе. Внутри неё банк использует аккредитив, счёт эскроу или номинальный счёт. Уточните у банка, какая конструкция применяется и как вернуть деньги при срыве сделки.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (часть первая), п. 2 ст. 408
• Гражданский кодекс РФ (часть вторая), п. 5 ст. 488, ст. 551, 860.1, 860.7-860.10, 867, 869, 871, 873, 922, 926.1
• Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 87, 88, 88.1
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 16
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», ст. 15.4

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.