Выселение из квартиры: основания и порядок

Выселить человека из квартиры против его воли можно только по решению суда (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ). Основание зависит от того, на каком праве жилец живёт в квартире: как бывший член семьи собственника, как наниматель муниципального жилья, в служебной квартире или в заложенной по ипотеке. Если суд удовлетворил иск, а жилец не уходит сам, решение исполняют судебные приставы.

Кратко

• Если право пользования прекратилось, а жилец не освобождает квартиру, собственник выселяет его через суд (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
• Бывший член семьи собственника по общему правилу теряет право пользования, но суд может сохранить его на определённый срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
• Нанимателя по соцнайму выселяют за неплату более 6 месяцев, разрушение жилья, систематическое нарушение прав соседей (ст. 83, 90, 91 ЖК РФ).
• Из служебного жилья после прекращения трудовых отношений выселяют, как правило, без предоставления другого, кроме льготных категорий (ст. 103, 104 ЖК РФ).
• Обращение взыскания на ипотечную квартиру прекращает право пользования залогодателя и членов его семьи (ст. 78 Закона № 102-ФЗ).
• Дело рассматривает суд по месту нахождения квартиры, прокурор даёт заключение по делу (ст. 30, ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

Содержание

• Выселение и снятие с регистрационного учёта: в чём разница
• Выселение из квартиры собственника: бывшие члены семьи и другие жильцы
• Выселение нанимателя муниципального жилья
• Выселение из служебной квартиры
• Выселение из ипотечной квартиры
• Порядок выселения через суд: пошагово
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Выселение и снятие с регистрационного учёта: в чём разница

Выписка и выселение решают разные задачи. Снятие с регистрационного учёта убирает человека из документов, но не лишает его ключей. Выселение касается того, кто фактически живёт в квартире и отказывается уходить. Поэтому в иске обычно заявляют два требования: признать ответчика утратившим (прекратившим) право пользования и выселить его. Решение суда о выселении или о признании утратившим право пользования само по себе служит основанием для снятия с учёта.

Если человек в квартире не живёт, а только зарегистрирован, выселять некого: достаточно иска о признании утратившим право пользования. Этот сценарий подробно разобран в статье как выписать человека из квартиры через суд. Здесь речь о случаях, когда жилец в квартире живёт.

Самостоятельно выставить вещи, сменить замки или отключить свет нельзя. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным ЖК РФ и другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ). Самоуправство грозит ответственностью, а жилец вправе требовать через суд вселить его обратно.

Выселение из квартиры собственника: бывшие члены семьи и другие жильцы

Общее правило — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ: если право пользования жилым помещением прекратилось, гражданин обязан освободить квартиру. Если он этого не делает, собственник требует выселения в суде. Право пользования прекращается в нескольких типичных ситуациях.

Бывший член семьи собственника

После прекращения семейных отношений право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением с собственником (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Чаще всего так выселяют бывшего супруга из добрачной или подаренной квартиры другого супруга. Прекращение семейных отношений не равно разводу: суд смотрит на то, ведут ли люди общее хозяйство, есть ли общий бюджет и взаимная поддержка.

Суд может сохранить право пользования на определённый срок, если у бывшего члена семьи нет оснований пользоваться другим жильём и ему не хватает средств, чтобы обеспечить себя жильём (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Закон не называет конкретный срок, суд определяет его сам с учётом обстоятельств. По истечении срока право прекращается (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ).

Есть важное исключение: правило о бывших членах семьи не применяется к тем, кто на момент приватизации имел равное право пользования квартирой и отказался от участия в приватизации (ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ). Такой человек сохраняет право пользования бессрочно, и выселить его по ст. 31 ЖК РФ нельзя. Подробнее о приватизации — в статье кто имеет право на приватизацию.

Смена собственника

Переход права собственности на квартиру к другому лицу служит основанием для прекращения права пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Новый владелец может требовать выселения прежнего хозяина и его родственников, если они не выехали добровольно. Отказники от приватизации и здесь, по общему правилу, сохраняют право пользования.

Нарушение правил пользования

Даже если право пользования у жильца есть, собственник может его выселить за нарушения. Основания в ч. 2 ст. 35 ЖК РФ: использование квартиры не по назначению, систематическое нарушение прав соседей, бесхозяйственное обращение, которое ведёт к разрушению. Сначала собственник письменно предупреждает жильца, а если нарушение ведёт к разрушению, назначает срок для ремонта. Иск подают, если после предупреждения жилец продолжает нарушать.

Выселение нанимателя муниципального жилья

Нанимателя по договору социального найма выселяют только по решению суда и только по основаниям из ЖК РФ. Закон делит их на три группы (ст. 84 ЖК РФ).

Неплата более 6 месяцев

При выселении за долги наймодатель предоставляет другое жильё по договору соцнайма, размер которого соответствует норме для вселения в общежитие (ст. 90 ЖК РФ). Это не менее 6 кв. м жилой площади на человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). Суд проверяет, были ли причины неплаты уважительными: болезнь, потеря работы, задержка зарплаты, инвалидность. Если причины уважительные, в выселении откажут. Погасить долг до решения суда — обычный способ сохранить квартиру.

Разрушение квартиры и противоправное поведение

По ч. 1 ст. 91 ЖК РФ наймодатель сначала предупреждает нанимателя и членов его семьи что нарушения нужно устранить. Если нарушения влекут разрушение жилья, он также назначает разумный срок для ремонта. Выселение без предоставления другого жилья возможно, только если после предупреждения нарушения продолжаются. Разовая ссора или один вызов полиции для «систематического» нарушения обычно недостаточны: суды оценивают повторность и доказательства — заявления соседей, протоколы, акты УК.

Выезд нанимателя

Если наниматель и члены его семьи выехали на другое постоянное место жительства, договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). В таком случае наймодатель или оставшиеся члены семьи подают иск о признании выехавшего утратившим право пользования. Временное отсутствие (служба в армии, учёба, лечение, работа вахтой) права пользования не лишает (ст. 71 ЖК РФ).

Выселение из служебной квартиры

Служебное жилое помещение предоставляют на время трудовых отношений, прохождения службы или нахождения на выборной должности (ч. 2 ст. 104 ЖК РФ). Прекращение трудовых отношений или службы — основание прекращения договора найма служебного помещения (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ). Если бывший работник не освобождает квартиру, его и членов его семьи выселяют в судебном порядке без предоставления другого жилья (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ).

Без предоставления другого жилья не выселяют (ч. 2 ст. 103 ЖК РФ):

• членов семей военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов ФСБ, таможенных органов, противопожарной службы, уголовно-исполнительной системы, которые погибли или пропали без вести при исполнении служебных обязанностей;
• пенсионеров по старости;
• членов семьи работника, которому было предоставлено служебное жильё и который умер;
• инвалидов I или II групп, если инвалидность наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалидов из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии, увечья или заболевания, связанных с военной службой;
• семей, в составе которых есть дети-инвалиды или инвалиды с детства.

Гарантия действует при двух условиях: гражданин не наниматель и не собственник другого жилья (и не член семьи такого нанимателя или собственника) и состоит на учёте нуждающихся в жилых помещениях (ч. 2 ст. 103 ЖК РФ). Другое жильё должно находиться в черте того же населённого пункта (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ).

Для тех, кто получил служебную квартиру до 1 марта 2005 года, есть дополнительная защита. Их нельзя выселить без предоставления другого жилья, если такое выселение не допускалось законом до введения ЖК РФ (ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ). На практике суды применяют здесь ст. 108 ЖК РСФСР.

Выселение из ипотечной квартиры

Если заёмщик не платит по ипотеке, банк обращает взыскание на квартиру. Её продают на торгах или оставляют за банком, и собственник квартиры меняется. Обращение взыскания и реализация заложенной квартиры — основание для прекращения права пользования залогодателя и любых других лиц, проживающих в ней, при условии, что квартира была заложена в обеспечение кредита или целевого займа на её покупку, строительство, капитальный ремонт или другие неотделимые улучшения, а также на погашение ранее взятого на эти цели кредита (п. 1 ст. 78 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»).

Статус единственного жилья здесь не защищает. Запрет обращать взыскание на единственное жильё не действует, если квартира в ипотеке (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). После регистрации права нового собственника жильцы обязаны освободить квартиру. Если они отказываются, новый собственник подаёт иск о выселении.

Договоры найма, заключённые до ипотеки или с согласия банка, при продаже квартиры сохраняются (ст. 78 Закона № 102-ФЗ). Дети, зарегистрированные в квартире, выселению, как правило, не препятствуют: их право пользования производно от права родителей. Органы опеки обычно привлекают к делу, чтобы проверить, где дети будут жить.

Порядок выселения через суд: пошагово

1. Предупреждение или требование. Если основание — нарушения (ч. 2 ст. 35, ст. 91 ЖК РФ), предупреждение обязательно. В остальных случаях направьте жильцу письменное требование освободить квартиру в разумный срок: так вы зафиксируете отказ уйти добровольно.
2. Доказательства. Выписка из ЕГРН, договор найма или ордер, выписка из домовой книги, документы о прекращении брака, акты УК, справка о долге, заявления соседей и ответы полиции, показания свидетелей.
3. Иск. Иски о правах на жилые помещения рассматривает суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ). Требование о выселении — неимущественное, госпошлину платят по ст. 333.19 НК РФ; размеры — в статье госпошлина в суд в 2026 году.
4. Процесс. Прокурор вступает в дело о выселении и даёт заключение (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ). Если среди жильцов есть дети, суд, как правило, привлекает орган опеки. Ответчик может просить сохранить за ним право пользования на срок или заявить встречный иск.
5. Решение и исполнение. После вступления решения в силу получите исполнительный лист и подайте его в ФССП. Пристав назначает срок для добровольного исполнения. Если должник не уходит, пристав взыскивает с него исполнительский сбор, устанавливает новый срок и предупреждает о принудительном выселении (ч. 1 ст. 107 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Выселение означает освобождение квартиры от должника, его имущества, домашних животных и запрет пользоваться ею (ч. 2 ст. 107 того же закона).

Принудительное выселение проводят с участием понятых, если нужно, с помощью полиции, пристав составляет акт. Имущество должника описывают и передают на хранение, расходы на хранение возлагают на должника (ч. 5, 6 ст. 107 Закона № 229-ФЗ). Если пристав бездействует, его действия можно обжаловать, см. статью как обжаловать действия пристава.

Пример (условные цифры). Квартира принадлежит жене, куплена до брака. Брак расторгнут в марте, бывший муж продолжает жить в квартире и отказывается уезжать. Жена в апреле направляет ему письменное требование освободить квартиру за 30 дней, в июне подаёт иск о признании прекратившим право пользования и выселении. Муж просит сохранить право на время, ссылаясь на отсутствие другого жилья. Суд может учесть его доходы и имущество и дать ему несколько месяцев, после чего решение исполнят приставы.

Когда нужен юрист

Дела о выселении редко бывают простыми: ответчик ссылается на отказ от приватизации, на отсутствие другого жилья, на уважительные причины неплаты, на права детей. От того, как вы сформулируете требования и какие доказательства соберёте, зависит, выселят ли жильца сразу или суд сохранит за ним право пользования. Юрист нужен и тем, кого выселяют: у ответчика тоже есть защита, и её стоит использовать до решения суда, а не после.

Мы готовим иски и возражения по делам о выселении, представляем стороны в суде и сопровождаем исполнение у приставов. Подробнее о судебном сопровождении → Первичная оценка ситуации — бесплатно.

Частые вопросы

Можно ли выселить бывшего мужа из моей квартиры?
Да, если квартира ваша личная (добрачная, подаренная, унаследованная), а семейные отношения прекращены (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Суд может сохранить за ним право пользования на определённый срок, если у него нет другого жилья и средств его обеспечить.

Можно ли выселить человека, отказавшегося от приватизации?
По общему правилу нет. Такой человек сохраняет право пользования квартирой бессрочно (ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ). Выселить его можно по основаниям, связанным с его поведением, например за систематическое нарушение прав соседей или разрушение жилья.

За какой долг выселяют из муниципальной квартиры?
Основание — невнесение платы за жильё и коммунальные услуги без уважительных причин более 6 месяцев (ст. 90 ЖК РФ). Взамен дают другое жильё по соцнайму площадью по норме для общежития.

Можно ли выселить из единственного жилья?
Да. Единственное жильё защищено от взыскания по долгам, но не от выселения тех, кто потерял право пользования. Ипотечную квартиру взыскивают даже если она единственная (ст. 446 ГПК РФ, ст. 78 Закона № 102-ФЗ).

Можно ли выселить зимой или с детьми?
Закон не запрещает выселение в зимний период и при наличии детей. Права детей производны от прав родителей; суд учитывает их интересы, но это не основание отказать в иске, если у родителей право пользования прекратилось.

Правовая база

• Жилищный кодекс РФ, ст. 3, 31, 35, 71, 83–85, 90, 91, 103–105
• Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ст. 13, 19
• Гражданский кодекс РФ, ст. 292
• Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 30, 45, 446
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 78
• Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 107
• Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ»

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.