Выписать и выселить, какое требование заявлять
Регистрация сама по себе прав на квартиру не создаёт. Верховный Суд считает её лишь одним из доказательств, которое оценивают вместе с остальными (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009). Поэтому суд разбирается, есть ли у ответчика право жить в квартире, а запись о регистрации снимают уже по итогам.
От того, живёт ли человек в квартире, зависит формулировка иска:
- не живёт, но прописан, тогда просим признать его утратившим право пользования, а собственник требует устранить нарушение своего права, не связанное с лишением владения (ст. 304 ГК РФ);
- живёт и не уходит, тогда к признанию утратившим или прекратившим право добавляем требование о выселении (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ);
- никогда не вселялся, тогда просим признать его не приобретшим право пользования.
Решение, вступившее в силу, служит основанием для снятия с учёта (пп. «е» п. 31 Правил регистрации). Подать его в орган регистрационного учёта вправе любое заинтересованное лицо, в том числе собственник (п. 32 Правил). Пошаговый разбор выписки есть в статье о том, как выписать человека через суд.
Бывший член семьи собственника
Членами семьи собственника закон признаёт супруга, детей и родителей, которые живут вместе с ним. Других родственников, иждивенцев и, в исключительных случаях, иных лиц признают членами семьи, если собственник вселил их именно как членов своей семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).
После разрыва семейных связей бывший родственник теряет право жить в квартире, кроме случая, когда собственник договорился с ним иначе (ч. 4 ст. 31). По разъяснению Пленума, такие люди должны освободить квартиру, а иначе собственник выселяет их через суд без предоставления другого жилья (п. 13 постановления № 14).
Что суд принимает как прекращение семейных отношений:
- для супругов это расторжение брака в ЗАГСе или в суде либо признание брака недействительным;
- для других родственников отказ от общего хозяйства, раздельный бюджет, отсутствие взаимной поддержки, выезд в другое место, причём эти признаки суд оценивает в совокупности;
- для партнёра без брака важно, вселял ли его собственник как члена семьи или, например, по договору безвозмездного пользования (п. 11 постановления).
Когда суд оставит человека пожить
Если ответчик возражает, суд сам обсуждает, не сохранить ли за ним право пользования на определённый срок, даже без встречного иска (п. 15 постановления № 14). Для этого должны сойтись два обстоятельства:
- ответчику негде жить на законном основании, у него нет своей квартиры, найма, договора долевого участия или другого права на жильё;
- он не может обеспечить себя жильём из-за имущественного положения, здоровья, возраста, потери работы, учёбы, нетрудоспособных иждивенцев.
Срок суд определяет по принципу разумности, учитывая доходы ответчика и то, можно ли сторонам жить вместе. Когда он истекает, право пользования прекращается (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). Раньше срока оно прекращается, если собственник продал квартиру или по решению суда отпали обстоятельства, из-за которых срок дали.
Есть и более серьёзный риск. По требованию бывшего супруга или другого бывшего члена семьи, которому собственник платит алименты, суд вправе обязать собственника обеспечить его иным жильём (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, п. 16 постановления). Такую возможность учитываем, когда оцениваем перспективы иска.
Кого по ст. 31 ЖК РФ выселить не получится
Правило о бывших членах семьи действует не для всех. Мы проверяем три ситуации до подачи иска.
Первая это приватизация. Если человек на момент приватизации имел равное с приватизатором право пользования квартирой, ч. 4 ст. 31 к нему не применяется (ч. 1 ст. 19 закона № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ). Пленум добавил, что такого человека нельзя лишить права и через п. 2 ст. 292 ГК РФ при продаже, дарении или наследовании квартиры (п. 18 постановления № 14).
Вторая это кооператив. В действующей редакции ст. 19 то же правило распространено на членов семьи пайщика ЖСК, если они были указаны в ордере или в решении собрания либо вселены как члены семьи до полной выплаты пая. Сведения о таких лицах вносят в ЕГРН (ч. 2 ст. 19), поэтому выписку стоит запросить заранее.
Третья это ребёнок собственника. Развод или раздельное проживание родителей не лишает несовершеннолетнего права жить в квартире, которая принадлежит одному из родителей (п. 14 постановления). Иск к своему ребёнку по ч. 4 ст. 31 обычно не перспективен.
Новый собственник и прежние жильцы
После продажи, дарения или другого перехода квартиры право пользования членов семьи прежнего собственника прекращается, если закон не устанавливает иное (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Такое условие нередко прописывают и в самом договоре купли-продажи со сроком выписки.
Порядок для нового владельца простой, но его стоит соблюсти. По ч. 1 ст. 35 ЖК РФ человек, у которого право пользования прекратилось, обязан освободить квартиру, а выселяют его по суду, если он не ушёл в срок, установленный собственником. Поэтому сначала направляем письменное требование с конкретным сроком и доказательством вручения, затем подаём иск.
Отдельно в ч. 2 ст. 35 описано выселение того, кому суд сохранил право пользования на срок, или того, кто живёт по завещательному отказу. Если он использует квартиру не по назначению, систематически нарушает права соседей или портит жильё, собственник предупреждает его и назначает срок для ремонта. Продолжение нарушений после предупреждения даёт основание для выселения через суд. Подробный обзор всех оснований в статье о выселении из квартиры.
Муниципальная квартира, если член семьи уехал
Когда наниматель или член его семьи выехал на другое место жительства, договор найма в отношении него прекращается с того дня, когда он уехал (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Требовать в суде признать его утратившим право вправе наймодатель, наниматель и члены его семьи (п. 32 постановления № 14).
Временное отсутствие права не прекращает. Суд выясняет, почему и как долго человек не живёт в квартире. Мы готовим доказательства по каждому из вопросов, которые перечислил Пленум:
- выезд добровольный или вынужденный, например из-за конфликта или развода;
- временный, на работу, учёбу или лечение, или постоянный, с вывозом вещей, переездом в другой город, новой семьёй;
- чинили ли ему препятствия в пользовании квартирой;
- появилось ли у него право на другое жильё и платит ли он за квартиру.
Отсутствие у уехавшего своего жилья на новом месте само по себе не делает выезд временным (п. 32 постановления). Иначе обстоит дело с бывшим членом семьи нанимателя, который никуда не уезжал. Закон оставляет ему права наравне с нанимателем (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ), и ч. 3 ст. 83 к нему не применить. Если спор только о том, кто и сколько платит, иногда хватает раздела лицевого счёта без иска о выселении.
Выселение нанимателя за долги и нарушения
Наймодатель может расторгнуть договор соцнайма через суд за неплату более шести месяцев, разрушение или повреждение квартиры, систематическое нарушение прав соседей и использование не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Последствия различаются:
| Основание | Что получает выселяемый | Норма и разъяснение |
|---|
| Больше шести месяцев подряд нет платы за квартиру и коммуналку, а уважительных причин нет | другое жильё по соцнайму не меньше шести квадратных метров жилой площади на человека | ч. 1 ст. 90 ЖК РФ, п. 38 постановления № 14 |
| Систематическое нарушение прав соседей, использование не по назначению, разрушение квартиры после предупреждения | выселение без другого жилья | ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, п. 39 постановления № 14 |
| Лишение родительских прав, если суд признал невозможным совместное проживание с детьми | без другого жилья или с ним, если так установил закон региона | ч. 2 ст. 90, ч. 2 ст. 91 ЖК РФ |
По долгам суд проверяет причины. Задержка зарплаты или пенсии, потеря работы, болезнь, инвалиды и дети в семье могут быть признаны уважительными, и тогда в иске откажут (п. 38). Иск по ст. 90 без указания конкретного свободного жилья судья оставит без движения (п. 36). Выселение по ст. 91 Пленум называет крайней мерой, нужна систематичность нарушений и предупреждение наймодателя, устное или письменное. Требовать выселения вправе и соседи, и жилищная инспекция (п. 39).
Суд, пошлина и снятие с учёта
Иск о правах на жилое помещение подают в суд того района, где находится квартира, такую подсудность устанавливает ч. 1 ст. 30 ГПК РФ. По делам о выселении в процесс вступает прокурор и даёт заключение, но его неявка рассмотрению не мешает (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ). Районный суд по закону должен рассмотреть дело за два месяца с момента, когда иск поступил в суд (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ), на практике выходит дольше.
Требование о признании утратившим право пользования и о выселении неимущественное. Гражданин платит за него 3 000 ₽ госпошлины (ст. 333.19 НК РФ, подпункт 3 пункта 1), сумму удобно сверить на калькуляторе госпошлины.
Если ответчик не явился, это не повод откладывать дело бесконечно. Мы просим суд направлять извещения по последнему известному адресу и по месту работы, если оно известно. Когда решение вступило в силу, собственник сам подаёт его в орган регистрационного учёта. Если человек живёт в квартире и не уходит, получаем исполнительный лист и передаём его приставам. Тем, кого выселяют, советуем не пропускать заседания. Доводы о сроке пользования, вынужденном выезде или приватизации нужно заявить до решения, а не после.
Документы, которые понадобятся
- выписка из ЕГРН и документ, на основании которого возникло право собственности;
- договор социального найма или ордер, если квартира муниципальная;
- выписка о зарегистрированных в квартире;
- свидетельство о расторжении брака или другие документы о прекращении семейных отношений;
- договор приватизации или справка о выплате пая, если квартира получена так;
- квитанции и справки о том, кто платит за квартиру;
- письменное требование освободить квартиру и доказательство его вручения;
- контакты свидетелей, ответы участкового, акты управляющей компании.
Если каких-то документов нет, начнём с того, что есть: часть доказательств можно истребовать через суд.
