Договор найма квартиры и как не потерять залог

Договор найма квартиры между гражданами заключают в простой письменной форме, нотариус не нужен (ст. 674 ГК РФ). Чтобы не потерять залог, назовите его в договоре обеспечительным платежом и прямо перечислите случаи, когда собственник вправе его удержать (ст. 381.1 ГК РФ). Ниже образец договора с пояснениями, правила расторжения и налоги для собственника.

Кратко

• Договор найма жилья заключают письменно, обременение регистрируют только при сроке от одного года (ст. 674 ГК РФ).
• Срок найма не может превышать пять лет, договор до одного года считается краткосрочным (ст. 683 ГК РФ).
• Залог оформляют как обеспечительный платёж, он возвращается, если не наступили оговорённые в договоре случаи (ст. 381.1 ГК РФ).
• Наниматель может расторгнуть договор, письменно предупредив собственника за три месяца, собственник расторгает договор только через суд по основаниям ст. 687 ГК РФ.
• Доход от сдачи облагается НДФЛ 13% до 2,4 млн ₽ в год (ст. 224 НК РФ) или налогом для самозанятых 4% (ст. 10 Закона № 422-ФЗ).

Содержание

• Наём или аренда квартиры между физлицами
• Что включить в договор найма квартиры
• Образец договора найма квартиры
• Обеспечительный платёж за квартиру, как его вернуть
• Расторжение договора найма
• Налог со сдачи квартиры
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Наём или аренда квартиры между физлицами

В разговоре говорят «аренда квартиры», но когда жильё сдают гражданину для проживания, по закону это договор найма жилого помещения, глава 35 ГК РФ. Договор аренды квартиры между физлицами в строгом смысле не заключают, правила об аренде (глава 34 ГК РФ) применяют, когда нанимателем выступает компания. Название документа на суть не влияет. Суд оценит содержание, поэтому назвать договор можно и «договор аренды», и «договор найма».

Собственник по договору называется наймодателем, жилец - нанимателем. Наниматель отвечает за текущий ремонт, наймодатель за капитальный, если договор не распределяет это иначе (ст. 681 ГК РФ). Размер и сроки оплаты стороны определяют сами. Если сроки не указаны, плату вносят ежемесячно (ст. 682 ГК РФ).

Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Поэтому срок лучше прописать прямо, например 11 месяцев, если вы не хотите регистрировать обременение.

Что включить в договор найма квартиры

Закон даёт сторонам свободу, но спорят обычно об одном и том же. Пропишите в договоре:

• адрес, площадь и кадастровый номер квартиры, основание права собственности наймодателя;
• граждан, которые будут постоянно жить вместе с нанимателем, это обязательно для договора на срок от года (п. 2 ст. 677 ГК РФ);
• размер платы, срок и способ оплаты, кто платит коммунальные услуги и по каким счётчикам;
• обеспечительный платёж и случаи его удержания;
• можно ли жить с животными, курить, пускать гостей на ночь;
• порядок визитов собственника для осмотра;
• срок договора и порядок продления;
• опись имущества и техники с указанием состояния, она оформляется актом приёма-передачи.

Оплату подтверждайте переводами на карту с назначением платежа или расписками. Как правильно оформить расписку, мы разобрали в статье как написать расписку в получении денег.

Образец договора найма квартиры

Шаблон ниже подходит для краткосрочного найма между двумя гражданами. Замените текст в квадратных скобках своими данными и удалите пункты, которые вам не нужны.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. [город], [дата]

[ФИО собственника], паспорт [серия и номер], выдан [кем и когда], зарегистрирован по адресу [адрес], далее наймодатель, и [ФИО нанимателя], паспорт [серия и номер], выдан [кем и когда], зарегистрирован по адресу [адрес], далее наниматель, заключили договор о следующем.

1. Предмет договора
1.1. Наймодатель передаёт нанимателю за плату во владение и пользование для проживания квартиру по адресу [адрес], общей площадью [площадь] кв. м, кадастровый номер [номер].
1.2. Квартира принадлежит наймодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от [дата].
1.3. Вместе с нанимателем в квартире будут постоянно проживать [ФИО, степень родства или «никто»].

2. Срок
2.1. Договор заключён на срок с [дата] по [дата].
2.2. Наймодатель передаёт квартиру по акту приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков. Акт подписывается в день передачи ключей.

3. Плата и расходы
3.1. Плата за наём составляет [сумма] ₽ в месяц и вносится не позднее [число] числа за текущий месяц переводом на счёт наймодателя [реквизиты] или наличными под расписку.
3.2. Коммунальные услуги по индивидуальным приборам учёта оплачивает [наниматель или наймодатель], взносы на капитальный ремонт и плату за содержание оплачивает наймодатель.

4. Обеспечительный платёж
4.1. В день подписания договора наниматель вносит обеспечительный платёж [сумма] ₽ по ст. 381.1 ГК РФ.
4.2. Наймодатель вправе удержать из платежа задолженность по плате за наём и коммунальным услугам, а также стоимость ремонта или замены имущества, повреждённого по вине нанимателя, сверх нормального износа.
4.3. Оставшуюся часть платежа наймодатель возвращает в течение [количество] дней после подписания акта о возврате квартиры. Удержание подтверждается расчётом, чеками или сметой.
4.4. Проценты на сумму платежа не начисляются.

5. Права и обязанности сторон
5.1. Наниматель использует квартиру только для проживания, бережно относится к имуществу, проводит текущий ремонт, не передаёт квартиру в поднаём без письменного согласия наймодателя.
5.2. Наймодатель вправе осматривать квартиру не чаще [периодичность], предупредив нанимателя не менее чем за [количество] часов.
5.3. [Условия о животных, курении, гостях.]

6. Расторжение
6.1. Наниматель вправе расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя за три месяца.
6.2. Наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям ст. 687 ГК РФ.
6.3. При расторжении стороны подписывают акт о возврате квартиры с описью имущества.

7. Подписи
Наймодатель [подпись, ФИО]
Наниматель [подпись, ФИО]

Если договор заключаете на год и больше, добавьте пункт о государственной регистрации обременения и подайте заявление в Росреестр вместе с нанимателем через МФЦ или Госуслуги.

Обеспечительный платёж за квартиру, как его вернуть

Слово «залог» в объявлениях закон понимает иначе. Залог в ГК РФ означает обеспечение имуществом, а сумма, которую жилец передаёт собственнику на случай долгов и поломок, называется обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Если оговорённые в договоре обстоятельства не наступили или обязательство прекратилось, платёж подлежит возврату, если стороны не договорились иначе. Проценты на него не начисляются, если договор не предусматривает иное.

Чтобы вернуть деньги без споров, соблюдайте три правила:

1. Подпишите при въезде акт с фото и описью, где указаны царапины, сколы и неисправности. Без акта собственнику проще заявить, что повреждения сделали вы.
2. Не соглашайтесь на формулировку «платёж не возвращается при досрочном выезде», если хотите сохранить деньги. Такое условие законно, если вы его подписали.
3. При выезде подпишите акт возврата и сразу зафиксируйте, что претензий нет или какие именно претензии есть.

Если собственник удерживает платёж без оснований, направьте ему претензию, а если она не помогла, обращайтесь в суд с иском о взыскании. Суд оценит, наступили ли случаи удержания, перечисленные в договоре. На удержанные деньги после отказа вернуть их можно начислить проценты по ст. 395 ГК РФ.

Расторжение договора найма

Нанимателю расторгнуть договор проще. Он вправе сделать это в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца и получив согласие граждан, которые живут вместе с ним (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Собственник по общему правилу расторгает договор только через суд. Основания перечислены в п. 2-4 ст. 687 ГК РФ:

• наниматель не платит шесть месяцев, если договор не устанавливает более длительный срок, а при краткосрочном найме не внёс плату более двух раз после истечения срока платежа;
• наниматель или люди, за которых он отвечает, разрушают или портят квартиру;
• квартира стала непригодной для проживания или находится в аварийном состоянии, тогда расторжения может требовать любая сторона;
• наниматель использует квартиру не по назначению или систематически нарушает права соседей, после предупреждения наймодателя.

Если наниматель после расторжения не выезжает, собственник подаёт иск о выселении. Порядок описан в статье выселение из квартиры. Самостоятельно менять замки и выносить вещи жильца не стоит, это создаёт риск встречных требований.

Налог со сдачи квартиры

Налог со сдачи квартиры платит собственник. Выбор режима влияет на сумму и на то, сколько бумаг придётся заполнять.

Самозанятым можно быть, пока доход за год не превышает 2,4 млн ₽ (ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Подробно о плюсах и ограничениях режима - в статье самозанятость, плюсы, минусы и налоги. Договор найма и банковские выписки сохраните, они понадобятся при проверке налоговой.

Пример (условные цифры). Квартира сдана гражданину за 40 000 ₽ в месяц, за год доход 480 000 ₽. НДФЛ составит 62 400 ₽, налог для самозанятого по ставке 4% составит 19 200 ₽ без учёта налогового вычета.

Когда нужен юрист

Типовой шаблон подходит для простой сдачи квартиры знакомому или по объявлению. Юрист нужен, если вы сдаёте квартиру в ипотеке или в общей собственности, нанимателем выступает компания, договор заключается на несколько лет с регистрацией обременения, или спор о залоге и выселении уже начался.

Мы составляем и проверяем договоры найма и аренды под конкретную ситуацию. Подробнее о составлении договоров → Первичная оценка ситуации - бесплатно.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор найма квартиры
Если срок меньше года, регистрировать ничего не нужно. При сроке от года в ЕГРН регистрируют обременение права собственности (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Можно ли не вернуть залог за квартиру при досрочном выезде
Только если такое условие прямо есть в договоре. Без него обеспечительный платёж возвращают за вычетом подтверждённых долгов и ущерба (ст. 381.1 ГК РФ).

За сколько предупреждать о расторжении договора найма
Наниматель предупреждает собственника письменно за три месяца. Нужно также согласие граждан, которые постоянно живут вместе с ним (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Может ли собственник выселить жильца без суда
Расторгнуть договор по своей инициативе собственник вправе только через суд по основаниям ст. 687 ГК РФ. Выселение после расторжения тоже проводят по решению суда.

Какой налог платить со сдачи квартиры в 2026 году
НДФЛ 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год или налог для самозанятых 4% при сдаче гражданину. Самозанятость доступна при доходе до 2,4 млн ₽ в год.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ, ст. 381.1, 671, 674, 677, 680-685, 687
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 51
• Налоговый кодекс РФ, ст. 224, 228, 229
• Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход, ст. 4, 10

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.