Как выселить квартиранта, который не платит

Как выселить квартиранта законно, зависит от срока договора и причины. Если наниматель не платит, договор найма расторгают через суд, а выселяют по решению суда и с помощью пристава (ст. 687, 688 ГК РФ). Самостоятельно сменить замки и выставить вещи нельзя, даже в своей квартире. Без суда можно обойтись, если договор закончился и наниматель уехал сам или если короткий договор прямо разрешает отказ при просрочке платы.

Кратко

• По долгосрочному договору найма суд расторгает его при неуплате за шесть месяцев, если договор не устанавливает более длинный срок (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ).
• По договору до одного года основанием служит просрочка платы более двух раз после срока платежа (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ).
• В краткосрочный договор можно включить ясное условие о внесудебном отказе наймодателя при просрочке платы, но суд проверит добросовестность (постановление КС РФ № 23-П).
• После расторжения наниматель и все, кто живёт с ним, выселяются на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
• Смена замков и вынос вещей без решения суда грозят ответственностью за самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330 УК РФ).

Содержание

• Сначала посмотрите на договор найма
• Наниматель не платит, как расторгнуть договор найма
• Когда можно обойтись без суда
• Смена замков и отключение света, почему так нельзя
• Как выселить квартиранта через суд по шагам
• Регистрация квартиранта и долг
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Сначала посмотрите на договор найма

Прежде чем выселять квартиранта, найдите договор и ответьте на три вопроса. На какой срок он заключён, что в нём сказано о расторжении и истёк ли срок. От ответов зависит весь дальнейший план.

Договор найма квартиры заключают на срок не больше пяти лет. Если стороны срок не назвали, закон считает договор пятилетним (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Договор на срок до одного года называют краткосрочным. К нему не применяется ряд правил, например о преимущественном праве нанимателя на продление (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Общие правила оформления найма мы разобрали в статье о договоре найма квартиры.

Если договора на бумаге нет, отношения всё равно существуют. Переписка, переводы на карту и показания соседей подтвердят, что квартиру сдавали за плату. Но без письменного договора спорить о сроке и условиях труднее.

Наниматель не платит, как расторгнуть договор найма

Самая частая причина выселения состоит в том, что наниматель не платит. Закон даёт наймодателю право требовать расторжения договора только в судебном порядке. Основания перечислены в п. 2 ст. 687 ГК РФ:

• полгода без оплаты по договору на год и дольше, если в нём не записан ещё более долгий срок;
• больше двух просрочек оплаты по договору меньше года;
• разрушение или порча квартиры нанимателем или людьми, за которых он отвечает.

Есть ещё одно основание. Когда квартирант живёт в квартире не так, как положено по её назначению, или постоянно мешает соседям, вы сначала письменно предупреждаете его. Если нарушения продолжаются, можно идти в суд (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

По долгосрочному договору суд вправе дать нанимателю до одного года на устранение нарушений, например на погашение долга. Если за это время он ничего не исправил, суд при повторном обращении расторгает договор. Кроме того, по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок до года (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ). К краткосрочному найму эти правила о времени на исправление не применяются, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Претензия перед иском

Перед судом направьте нанимателю письменное предложение расторгнуть договор и освободить квартиру. Иск о расторжении принимают, когда наниматель отказал либо промолчал. Ждать ответа нужно столько, сколько вы назначили в письме, а если срок не назначен, 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Отправьте претензию ценным письмом с описью или вручите под подпись. В тексте укажите сумму долга, месяцы просрочки, срок выезда и требование вернуть ключи.

Если квартирант оставил обеспечительный платёж, долг можно зачесть из него по условиям договора. Как оформить зачёт и что делать со спорами о залоге, рассказано в статье о возврате залога за аренду квартиры.

Когда можно обойтись без суда

Суд не нужен, если наниматель согласен уехать. Подпишите соглашение о расторжении договора с датой выезда, порядком расчётов и актом возврата квартиры. В акте отметьте состояние квартиры, показания счётчиков и количество возвращённых ключей.

Второй вариант связан с окончанием срока. По краткосрочному договору наймодатель не обязан продлевать отношения. По долгосрочному договору он должен не позднее чем за три месяца до окончания срока предложить новый договор или предупредить об отказе от продления. Отказ возможен, если вы решили не сдавать квартиру не меньше года. Если вы этого не сделали, а наниматель не отказался сам, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (п. 2 ст. 684 ГК РФ).

Третий вариант даёт договор. Конституционный Суд разрешил включать в краткосрочный договор условие о внесудебном одностороннем расторжении по инициативе наймодателя, например при просрочке платы (постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П). Условие должно быть сформулировано ясно, без оценочных слов, и связано с виной нанимателя. Суд вправе отказаться его применять, если признает поведение наймодателя недобросовестным, с учётом личных обстоятельств нанимателя. Если договоры на короткий срок перезаключали подряд и общий срок превысил год, этот механизм не работает.

Но даже при законном отказе от договора действуют правила о выселении. Если наниматель не уехал после прекращения договора, он обязан освободить квартиру, а при отказе выселяется по требованию собственника на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Внесудебный отказ избавляет от спора о расторжении, но не даёт права выносить вещи силой.

Смена замков и отключение света, почему так нельзя

Многие собственники хотят решить вопрос быстро и меняют замки, пока квартиранта нет дома. Это рискованно. Пока нанимателя не выселили по решению суда, квартира остаётся для него жилищем.

Самовольная реализация своего права вопреки установленному порядку квалифицируется как самоуправство. Если существенного вреда нет, это административное нарушение по ст. 19.1 КоАП РФ. Если вред существенный, наступает уголовная ответственность по ст. 330 УК РФ. Незаконное проникновение в жилище против воли проживающего в нём лица образует состав ст. 139 УК РФ, и право собственности на квартиру само по себе не исключает такую оценку.

К тем же последствиям ведут похожие приёмы:

• вынос вещей нанимателя на лестничную клетку или на склад;
• отключение электричества, воды или интернета, чтобы вынудить выехать;
• удержание документов или вещей квартиранта в счёт долга;
• угрозы, визиты с посторонними людьми, давление на родственников.

Кроме того, наниматель в такой ситуации вправе потребовать через суд вселения и взыскать убытки. В итоге спор затянется, а вы окажетесь в положении нарушителя. Если квартирант пропал, перестал выходить на связь и не платит, зафиксируйте это. Составьте акт с участием соседей, сделайте фото входной двери, направьте письма по известным адресам и в мессенджер. Вскрывать квартиру и распоряжаться вещами без суда не стоит даже в этом случае.

Как выселить квартиранта через суд по шагам

Если наниматель не платит и не уезжает, путь один, и он состоит из нескольких шагов:

1. Направьте претензию с требованием погасить долг и освободить квартиру, выждите срок из неё или 30 дней.
2. Подготовьте иск о расторжении договора найма, выселении и взыскании долга. Требования о долге можно объединить с выселением в одном деле.
3. Подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры и оплатите госпошлину. Размер пошлины по каждому требованию поможет посчитать калькулятор госпошлины.
4. Приложите договор, расписки или выписки о платежах, претензию с доказательством отправки, выписку из ЕГРН.
5. Когда решение вступит в силу, возьмите в суде исполнительный лист и отнесите его в отдел приставов.

Пристав сначала даёт срок на добровольное исполнение. Если наниматель не уехал, пристав взыскивает исполнительский сбор, назначает новый срок и предупреждает, что после него выселение пройдёт без дополнительного извещения. Принудительное выселение проводят с понятыми, если нужно, с полицией, и оформляют актом с описью имущества. Выселение включает освобождение квартиры от должника, его вещей и домашних животных и запрет ею пользоваться (ст. 107 Закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Если вещи нанимателя остались в квартире, пристав передаёт их на хранение. Если должник не заберёт их в течение двух месяцев, пристав после письменного предупреждения передаёт их на реализацию (ст. 107 Закона № 229-ФЗ). Разбираться с вещами самостоятельно не нужно.

Выселение бывших членов семьи и других жильцов собственника идёт по своим правилам, о них написано в статье о выселении из квартиры.

Регистрация квартиранта и долг

Иногда квартиранта регистрируют в квартире по месту пребывания на срок найма. Такая регистрация сама по себе не даёт нанимателю права жить в квартире после прекращения договора. Если регистрация ещё действует, попросите суд в том же иске признать нанимателя утратившим право пользования квартирой, это упростит снятие с учёта.

Долг по плате за наём и за коммунальные услуги, если по договору их оплачивает наниматель, взыскивают вместе с выселением или отдельным иском. Пока решение не вынесено, продолжайте фиксировать каждую просрочку и не принимайте наличные без расписки. Если наниматель внёс часть денег, укажите в расписке, за какой месяц засчитан платёж.

Пример (условные цифры). Договор заключён на 11 месяцев, плата вносится до 5-го числа. Наниматель не заплатил в марте, в апреле и в мае. Это более двух просрочек после срока платежа, поэтому у собственника появилось основание требовать расторжения в суде по абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ. Если в договоре прописан внесудебный отказ при такой просрочке, собственник направляет уведомление об отказе и затем, при отказе выехать, подаёт иск о выселении.

Когда нужен юрист

Юрист поможет, если квартирант не выходит на связь, оспаривает долг или в квартире живут посторонние люди. Он проверит договор и условие о расторжении, составит претензию и иск о выселении и взыскании долга, а после решения сопроводит исполнительное производство у пристава.

Мы ведём жилищные споры дистанционно, в любом регионе. Подробнее о выселении через суд → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Как выселить квартиранта, если он не платит
Направьте претензию, а затем подайте в суд иск о расторжении договора найма и выселении. Основание даёт неуплата за шесть месяцев по долгосрочному договору или более двух просрочек по договору до года (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Можно ли выселить квартиранта без суда
Да, если он уезжает добровольно, если закончился краткосрочный договор или если такой договор прямо разрешает внесудебный отказ при просрочке. Если же наниматель не уходит, его выселяют по решению суда, это правило ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.

Можно ли сменить замки, если квартирант не платит
Нет. Пока суд не выселил нанимателя, смена замков и вынос вещей могут стать самоуправством по ст. 19.1 КоАП РФ или ст. 330 УК РФ.

Сколько времени занимает выселение квартиранта через суд
Срок зависит от загрузки суда и поведения нанимателя. По долгосрочному договору суд может дать нанимателю до года на погашение долга и отсрочить исполнение решения ещё до года (ст. 687 ГК РФ).

Что делать с вещами квартиранта после выселения
При принудительном выселении пристав описывает вещи и передаёт их на хранение. Если должник не забрал их за два месяца, их передают на реализацию (ст. 107 Закона № 229-ФЗ).

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ, ст. 15, 452, 683, 684, 687, 688
• Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П
• Жилищный кодекс РФ, ст. 35
• Кодекс РФ об административных правонарушениях, ст. 19.1
• Уголовный кодекс РФ, ст. 139, 330
• Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 107

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.