Определение порядка пользования квартирой через суд

Определение порядка пользования квартирой отвечает на вопрос, кто из собственников в какой комнате живёт и как все пользуются кухней, коридором и санузлом. Сначала собственники пробуют договориться, а если согласия нет, спор решает суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Суд смотрит на сложившийся порядок, нуждаемость каждого и реальную возможность жить вместе. Если комнату по размеру доли выделить нельзя, вы вправе требовать денежную компенсацию от того, кто пользуется вашей частью (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Кратко

• Пользуются общей квартирой по соглашению всех собственников, а при споре порядок определяет суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
• Суд учитывает фактически сложившийся порядок, нуждаемость каждого собственника и реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).
• Если часть квартиры по размеру доли выделить невозможно, собственник вправе получить компенсацию от тех, кто пользуется его частью (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
• Требование о вселении и устранении препятствий подают в суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ, ст. 304 ГК РФ).
• Дела о порядке пользования больше не входят в перечень дел мирового судьи, их рассматривает районный суд (ст. 23, 24 ГПК РФ).

Содержание

• Что значит определение порядка пользования квартирой
• Соглашение о порядке пользования квартирой
• Порядок пользования квартирой через суд
• Компенсация за пользование долей
• Вселение в квартиру через суд
• Частые ошибки в спорах о порядке пользования
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что значит определение порядка пользования квартирой

Доля в праве собственности не привязана к стенам. Владелец 1/2 двухкомнатной квартиры не может сказать, что большая комната принадлежит ему, пока это не закреплено договорённостью или решением суда. Определение порядка пользования квартирой как раз и закрепляет за каждым собственником конкретные помещения. Право собственности при этом не меняется, доли остаются прежними, а квартира остаётся одним объектом.

Порядок пользования не равен выделу доли. При выделе квартира делится на самостоятельные объекты или один собственник получает деньги и теряет долю (ст. 252 ГК РФ). Порядок пользования проще, его можно установить и там, где выдел невозможен. Верховный Суд прямо указал, что невозможность раздела или выдела в натуре не мешает требовать определения порядка пользования (п. 37 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8). Об общих правах собственника доли мы рассказали в статье о доле в квартире и спорах собственников, а здесь разберём сам спор о комнатах.

Соглашение о порядке пользования квартирой

Закон ставит договорённость на первое место. Владение и пользование общей вещью идут по соглашению всех участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Соглашение должны подписать все собственники, а не большинство. Если один из трёх не согласен, документа нет, и спор решает суд.

Особую форму для такого соглашения ГК РФ не устанавливает. Составьте его письменно, чтобы потом не спорить о словах. В тексте укажите:

• адрес квартиры, доли и реквизиты записей в ЕГРН;
• кто какой жилой комнатой пользуется, с площадью по техническому или кадастровому плану;
• что кухня, коридор, санузел и балкон остаются в общем пользовании или как ими пользуются;
• как вы делите расходы на содержание и коммунальные услуги;
• размер и срок выплаты компенсации, если кто-то получает меньше своей доли.

Расходы на содержание каждый собственник и так несёт соразмерно доле (ст. 249 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). Соглашение может уточнить, кто платит за услуги по счётчикам, если в квартире фактически живёт один человек. Как оформляют сами доли, читайте в статье о долевой собственности на квартиру.

Порядок пользования квартирой через суд

Если договориться не вышло, порядок пользования квартирой через суд устанавливают по иску любого собственника (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Ответчиками выступают все остальные сособственники. Истец просит закрепить за ним конкретную комнату, а места общего пользования оставить в общем пользовании.

Что учитывает суд

Суд не делит квадратные метры арифметически. Он учитывает фактически сложившийся порядок пользования, который может не совпадать с долями, нуждаемость каждого собственника в жилье и реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления Пленума № 6/8). Поэтому собственнику, который годами живёт в одной комнате, суд часто оставляет именно её, даже если площадь чуть больше его доли.

Реальная возможность совместного пользования решает многое. В однокомнатной квартире закрепить за двумя чужими людьми отдельные помещения обычно нельзя. В таком случае суд может отказать в определении порядка, и вопрос переходит в плоскость компенсации или выкупа доли.

Подсудность и пошлина

Споры о порядке пользования имуществом в действующем перечне дел мирового судьи не названы (ч. 1 ст. 23 ГПК РФ), поэтому иск подают в районный суд (ст. 24 ГПК РФ). Если вы одновременно требуете вселения и устранения препятствий, иск предъявляют по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). За неимущественное требование об определении порядка гражданин платит 3 000 ₽ (ст. 333.19 НК РФ, пп. 3 п. 1). Требование о компенсации имущественное, пошлину по нему посчитает калькулятор госпошлины.

К иску приложите выписку из ЕГРН, технический или кадастровый план с площадями комнат, доказательства спора и сведения о том, кто фактически живёт в квартире. Как оформить и подать сам иск, мы описали в статье о подаче искового заявления.

Компенсация за пользование долей

Комнаты редко совпадают с долями. Если за вами нельзя закрепить часть квартиры, соразмерную доле, закон даёт право требовать компенсацию от других собственников, которые владеют и пользуются приходящейся на вас частью (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Получается, что платит тот, кто фактически занимает больше своей доли.

Компенсация за пользование долей не наступает автоматически только потому, что вы не живёте в квартире. Норма связывает её с двумя обстоятельствами. Первое касается невозможности предоставить вам часть квартиры по доле. Второе касается того, что вашей частью пользуется другой собственник. Если вы сами не вселялись, хотя вам никто не мешал, это обстоятельство суд тоже оценит.

Формулы расчёта закон не даёт. Сумму обосновывают сами стороны, например отчётом оценщика о рыночной стоимости аренды площади, которая приходится на вашу долю сверх выделенной комнаты.

Пример (условные цифры). Квартира площадью 60 кв. м, жилых комнат две, 20 и 14 кв. м. Собственникам принадлежит по 1/2. Суд закрепил за первым большую комнату, за вторым меньшую. На каждого приходится по 17 кв. м жилой площади, и второй собственник недополучает 3 кв. м. Если оценщик определил аренду одного метра в 800 ₽ в месяц, второй собственник вправе обосновывать компенсацию около 2 400 ₽ в месяц с первого.

Вселение в квартиру через суд

Собственник жилья владеет, пользуется и распоряжается им по назначению (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ). Если другой сособственник сменил замки или не отдаёт ключи, вы вправе требовать устранения нарушений, даже если права собственности вас никто не лишал (ст. 304 ГК РФ). Вселение в квартиру через суд обычно заявляют вместе с определением порядка пользования, чтобы решение сразу говорило, куда именно вас вселяют.

Перед иском соберите доказательства препятствий:

• письменное требование передать ключи с отметкой о вручении или почтовой квитанцией;
• переписку, где вам отказывают в доступе;
• талон или ответ полиции, если вы обращались туда при попытке войти;
• показания соседей или свидетелей попытки вселения.

В иске просите вселить вас, обязать ответчика не чинить препятствий и передать комплект ключей. Если решение не исполняют добровольно, его исполняют через судебного пристава по исполнительному листу.

Помните и обратное правило. Член семьи одного собственника не может сам вселить в квартиру других лиц (п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). А вселение родственника или жильца в общую квартиру касается пользования общим имуществом, поэтому оно требует согласия всех сособственников (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Если в квартире живёт человек без права пользования, решают вопрос о его выселении, об этом статья о выселении из квартиры.

Частые ошибки в спорах о порядке пользования

Ошибки в таких делах обычно связаны не с законом, а с доказательствами и формулировками. Проверьте себя перед подачей иска:

1. Требование сформулировано без указания конкретных комнат и их площади по плану. Суду нужно ясно понимать, какое помещение вы просите.
2. Не приложен план квартиры, и суд не видит, совпадают ли комнаты с долями.
3. Не заявлено требование о вселении, хотя истца в квартиру не пускают. Решение о порядке пользования без вселения трудно исполнить.
4. Компенсацию просят без расчёта и без доказательств того, что вашей частью пользуется ответчик.
5. Ответчиками указаны не все сособственники.

Если совместная жизнь в квартире нереальна, подумайте о другом пути. Можно продать долю, выкупить долю у другого собственника или требовать выплаты стоимости доли (ст. 252 ГК РФ). Эти варианты подробнее описаны в статье о доле в квартире.

Читайте также: выкуп незначительной доли через суд.

Когда нужен юрист

Юрист нужен, если собственников больше двух, комнаты сильно не совпадают с долями, вас не пускают в квартиру или вы хотите взыскать компенсацию за пользование долей. Юрист проверит документы, рассчитает площади, подготовит иск с требованиями о вселении и порядке пользования и соберёт доказательства для суда.

Мы ведём жилищные споры онлайн по всей России. Подробнее о представительстве в суде → Первичная оценка ситуации бесплатна. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Как определить порядок пользования квартирой без суда
Подпишите письменное соглашение со всеми собственниками и укажите, кто какой комнатой пользуется и как используются общие помещения (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Если хотя бы один собственник против, остаётся суд.

Можно ли определить порядок пользования однокомнатной квартирой
Суд учитывает реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления Пленума № 6/8). В однокомнатной квартире выделить отдельные помещения обычно нельзя, тогда обсуждают компенсацию или выкуп доли.

В какой суд подавать иск об определении порядка пользования квартирой
Иск подают в районный суд, мировой судья такие дела больше не рассматривает (ст. 23, 24 ГПК РФ). Если вы просите и вселения, иск подают по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ).

Положена ли компенсация за пользование долей в квартире
Положена, если часть квартиры по размеру вашей доли выделить нельзя, а вашей частью пользуется другой собственник (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Размер суд определяет по представленным доказательствам.

Можно ли вселиться в квартиру, если есть доля
Да, собственник вправе пользоваться жильём и требовать устранения препятствий (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, ст. 304 ГК РФ). Если вас не пускают, подайте иск о вселении вместе с определением порядка пользования.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 247, 249, 252, 304
• Жилищный кодекс РФ, ст. 30
• Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 23, 24, 30
• Налоговый кодекс РФ (часть вторая), пп. 3 п. 1 ст. 333.19
• Постановление Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, п. 36, 37
• Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14, п. 10-12
• Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, п. 2

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.