При приёмке квартиры в новостройке вы осматриваете её до подписания передаточного акта и вправе потребовать от застройщика акт, где перечислены все недостатки (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Застройщик обязан устранить их бесплатно, уменьшить цену договора или возместить ваши расходы на ремонт (ч. 2 ст. 7). Если вы с застройщиком спорите о перечне дефектов или они существенные, в 2026 году акт осмотра составляют с участием специалиста из национального реестра (постановление Правительства РФ № 2380).

Кратко

  • Застройщик извещает о готовности квартиры; если договор не устанавливает срок, приступить к приёмке нужно в течение 7 рабочих дней после получения сообщения (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
  • До подписания передаточного акта вы вправе потребовать составить акт о несоответствии квартиры договору и обязательным требованиям (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
  • В 2026 году при существенных нарушениях или споре о перечне недостатков акт осмотра составляют с участием специалиста; при подтверждении нарушений его услуги оплачивает застройщик (п. 1(1) постановления № 2380).
  • Гарантия на квартиру — не менее 3 лет, на инженерное оборудование — не менее 3 лет, на отделку — не менее 1 года (ч. 5, 5.1, 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
  • Если застройщик не хочет устранять дефекты, можно требовать уменьшения цены или возмещения расходов, неустойки и штрафа 5% (ч. 2, 8 ст. 7, ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

Содержание

Как проходит приёмка: порядок по закону

Приёмку квартиры по договору участия в долевом строительстве регулируют ст. 7 и 8 Закона № 214-ФЗ. В 2024 году их изменил Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ, а с 2025 года — Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ. Отдельные правила на 2026 год установило постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 в редакции от 30.12.2025.

  1. Дом вводят в эксплуатацию. Раньше разрешения на ввод застройщик передать квартиру не может (ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
  2. Застройщик присылает сообщение о готовности квартиры. Он направляет его не позднее чем за месяц до срока передачи из договора, заказным письмом с описью вложения и уведомлением или вручает лично под расписку (ч. 4 ст. 8). В 2026 году сообщение можно прислать и электронным документом с усиленной квалифицированной подписью застройщика на e-mail из договора или другим способом, указанным в договоре (подп. «б» п. 1(1) постановления № 2380).
  3. Вы приступаете к приёмке в срок из договора. Если договор его не указывает, на это есть 7 рабочих дней со дня получения сообщения (ч. 4 ст. 8).
  4. Осмотр квартиры вместе с представителем застройщика. Можно прийти со своим строительным экспертом.
  5. Акт о недостатках. Всё, что не соответствует договору, проекту и обязательным требованиям, вы вправе потребовать внести в акт до подписания передаточного акта (ч. 5 ст. 8).
  6. Передаточный акт. После его подписания вы считаетесь принявшим квартиру. Дальше — регистрация права собственности в Росреестре.

Застройщик вместе с квартирой передаёт инструкцию по эксплуатации: правила использования, сроки службы отделки, инженерных систем и конструкций (ч. 1.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Сохраните её. Если ремонт или эксплуатация нарушат эту инструкцию, застройщик сможет отказаться отвечать за дефекты (ч. 7 ст. 7).

Чек-лист осмотра квартиры

Возьмите с собой ДДУ с приложениями: там описаны планировка, отделка и оборудование. Ещё понадобятся рулетка или лазерный дальномер, строительный уровень или правило длиной 2 м, фонарик, тестер розеток или зарядка для телефона, листы бумаги для проверки тяги. Приходите в светлое время суток.

Что проверитьНа что смотреть
Площадь и планировкаСверьте размеры комнат, расположение стен, окон и дверей с планом из ДДУ.
Окна и балконные двериОткрываются ли все створки, нет ли трещин и царапин на стеклопакетах, целы ли уплотнители, нет ли щелей и продувания по периметру.
Входная дверьЗамки, петли, зазоры, повреждения полотна и коробки.
Стены, пол, потолокТрещины, перепады, отклонения по вертикали и горизонтали. Приложите правило и отметьте зазоры.
Стяжка и штукатуркаПростучите поверхность: глухой звук может указывать на отслоение.
ОтоплениеЦелы ли радиаторы, нет ли подтёков в местах соединений, есть ли краны.
Водоснабжение и канализацияНет ли следов протечек, опломбированы ли счётчики, совпадают ли их номера и показания с паспортами.
ЭлектрикаРаботают ли розетки и выключатели, подписаны ли автоматы в щитке.
ВентиляцияЕсть ли тяга: поднесите к решётке лист бумаги.
Отделка, если она естьСоответствует ли описанию из ДДУ и стандарту застройщика: обои, плитка, ламинат, сантехника, межкомнатные двери.
Балкон или лоджияОстекление, ограждения, стыки, следы протечек.
ДокументыИнструкция по эксплуатации, паспорта счётчиков, ключи, комплект передаваемого оборудования.

Снимайте каждый дефект на фото и видео: общий план, чтобы было видно, где он находится, и крупный план с рулеткой или правилом. Эти материалы пригодятся, если застройщик потом станет спорить.

Если по договору квартира передаётся с отделкой, с 2025 года её качество по ДДУ, заключённым на определённых условиях, подтверждают стандартом застройщика (ч. 1.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Попросите этот стандарт заранее и сверяйте отделку с ним: ровность стен и допустимые дефекты там могут быть описаны мягче, чем вы ожидаете.

Акт осмотра с недостатками: как его составить

Закон даёт вам право до подписания передаточного акта потребовать от застройщика акт, в котором указано, чем квартира не соответствует договору, проекту и обязательным требованиям (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Требования по качеству потом легче доказать, если дефекты зафиксированы в этом акте с первого дня.

В акте укажите:

  • дату, адрес, номер квартиры и реквизиты ДДУ;
  • каждый недостаток отдельной строкой: где он (комната, стена, окно), в чём состоит, какие размеры и отклонения;
  • какое условие ДДУ, требование проекта или стандарта он нарушает, если вы это знаете;
  • подписи вашу и представителя застройщика.

Если представитель отказывается вписывать дефект или подписывать акт, составьте перечень сами, приложите фото и отправьте застройщику заказным письмом с описью вложения.

Осмотр со специалистом в 2026 году

С 1 января по 31 декабря 2026 года действует особое правило. Если найдены существенные нарушения требований к качеству или вы с застройщиком не согласны с перечнем недостатков, акт осмотра составляют с участием специалиста (подп. «в» п. 1(1) постановления № 2380). Порядок такой (подп. «к»–«м» п. 1 постановления):

  1. Специалиста выбирают по соглашению с участником. Им может быть только специалист, включённый в национальный реестр специалистов в области строительства или проектирования и работающий в организации — члене СРО.
  2. Дату осмотра вы с застройщиком согласуете в течение 5 рабочих дней со дня, когда возникли разногласия. Осмотр проводят не раньше чем через 3 рабочих дня после согласования даты.
  3. Специалист проводит визуальное и инструментальное обследование.
  4. Не позднее 3 рабочих дней после осмотра вы направляете застройщику акт в произвольной форме: дата, ФИО и квалификация специалиста, его вывод о наличии или отсутствии нарушений.
  5. Если специалист подтвердил нарушения, застройщик возмещает вам расходы на его услуги, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Обычный строительный эксперт без записи в национальном реестре тоже поможет найти дефекты на приёмке. Но для акта по постановлению № 2380 нужен специалист из реестра. Проверьте это до того, как заключать с ним договор.

Можно ли не подписывать передаточный акт

По ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ участник вправе отказаться от подписания передаточного акта, пока застройщик не выполнит обязанности по ч. 2 ст. 7: не устранит недостатки, не уменьшит цену или не возместит расходы. Речь о недостатках, которые ухудшили качество квартиры или делают её непригодной для использования.

На практике отказ от приёмки из-за мелких дефектов рискован. Застройщик может посчитать это уклонением и составить односторонний акт, а суд будет оценивать, насколько серьёзны были недостатки. Сравните варианты:

СитуацияКак обычно поступают
Царапины на окнах, неровные стены, мелкие дефекты отделкиВносят в акт о недостатках, подписывают передаточный акт и требуют устранить дефекты.
Нет отопления, не подключены вода или электричество, протечки, трещины в конструкцияхФиксируют в акте осмотра со специалистом и отказываются подписывать передаточный акт до устранения.
Застройщик не согласен с перечнем дефектовВ 2026 году — осмотр с участием специалиста из реестра по постановлению № 2380.

В 2024–2025 годах постановление № 2380 прямо разрешало отказаться от подписания передаточного акта только при существенных нарушениях, подтверждённых актом осмотра со специалистом, и давало застройщику 60 календарных дней на устранение. На 2026 год эти подпункты не продлили. Сейчас действуют правила самого Закона № 214-ФЗ: разумный срок устранения (ч. 2 ст. 7) или срок, согласованный с застройщиком (ч. 6 ст. 7).

Односторонний акт

Если вы не приступили к приёмке в срок или отказались от неё без оснований из ч. 5 ст. 8, застройщик вправе составить односторонний акт о передаче. Сделать это он может, если договор не устанавливает иное, по истечении двух месяцев со дня, когда квартиру нужно было передать по договору (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Условие: у застройщика есть сведения, что вы получили сообщение, или письмо вернулось из-за вашего отказа или отсутствия по адресу. Со дня такого акта риск случайной гибели квартиры переходит к вам.

Если застройщик затянул передачу, считайте неустойку за просрочку. Как это сделать — в статье неустойка по ДДУ с застройщика.

Что делать, если застройщик не устраняет дефекты

Если объект построен с отступлениями от договора и обязательных требований, вы по своему выбору требуете от застройщика (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):

  • безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
  • соразмерно уменьшить цену договора;
  • возместить ваши расходы на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству или если застройщик не устранил дефекты в разумный срок, который вы ему установили, можно отказаться от договора и потребовать вернуть деньги с процентами (ч. 3 ст. 7).

Порядок действий:

  1. Закажите строительно-техническое заключение. Эксперт опишет дефекты и посчитает стоимость их устранения.
  2. Направьте застройщику письменную претензию с копией акта и заключения и укажите срок устранения. Как составить претензию — в статье досудебная претензия контрагенту.
  3. Если застройщик отказал или не уложился в срок, подавайте иск (ч. 6 ст. 7). Застройщик в таких делах часто просит назначить судебную экспертизу.

Что можно взыскать дополнительно:

ВыплатаРазмерНорма
Неустойка за просрочку устранения дефектов или выплаты1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день от стоимости устранения; гражданину — в двойном размере, но не больше стоимости устраненияч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ
Штраф за отказ выполнить требование добровольно5% от присуждённой суммыч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ
Компенсация морального вредаОпределяет судч. 2 ст. 10 Закона № 214-ФЗ

По дефектам отделки, окон, дверей и сантехники общая сумма взыскания с застройщика не может превышать 3% от цены договора, если договор не предусматривает больше (ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ). На недостатки несущих конструкций, инженерных систем и другие дефекты это ограничение не распространяется.

Учтите отсрочку. Постановлением Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227 застройщикам продлили до 31 декабря 2026 года отсрочку уплаты неустоек, штрафов и убытков по части требований. Суд может взыскать деньги, но получить их по такому решению получится после окончания отсрочки.

Дефекты, которые проявились после приёмки, тоже можно предъявить, если они выявлены в гарантийный срок (ч. 6 ст. 7):

  • квартира, кроме оборудования и отделки, — не менее 3 лет со дня передачи (ч. 5 ст. 7);
  • технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет со дня подписания первого передаточного акта в доме (ч. 5.1 ст. 7);
  • отделка — не менее 1 года со дня передачи квартиры (ч. 5.2 ст. 7).

Договор может установить гарантию дольше. Пятилетний минимум для квартиры действовал до изменений 266-ФЗ, поэтому по старым договорам сверьте срок с текстом ДДУ. Об иске — в статье как подать исковое заявление в суд.

Читайте также: как взыскать компенсацию за недостатки.

Когда нужен юрист

Если дефектов немного и застройщик их признаёт, часто хватает аккуратного акта. Юрист нужен, если представитель застройщика отказывается фиксировать недостатки, вам прислали односторонний акт, вы спорите о существенности дефектов или застройщик тянет с ремонтом. Юрист вместе со специалистом проверит квартиру, составит акт и претензию, а при отказе подготовит иск и посчитает неустойку.

Мы выезжаем на приёмку квартиры в новостройке: от 20 000 ₽, услуги эксперта оплачиваются отдельно. Подробнее о спорах с застройщиками → Первичная оценка ситуации — бесплатно.

Частые вопросы

Можно ли отказаться от приёмки из-за кривых стен?
Закон разрешает не подписывать передаточный акт до устранения недостатков, ухудшивших качество квартиры (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). При мелких дефектах это рискованно: застройщик может составить односторонний акт. Безопаснее вписать дефекты в акт и требовать их устранения.

Сколько времени у застройщика на устранение недостатков в 2026 году?
Закон говорит о разумном сроке или сроке, согласованном с участником (ч. 2, 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Срок 60 календарных дней по постановлению № 2380 действовал до 31 декабря 2025 года.

Что будет, если не прийти на приёмку?
Если договор не устанавливает иное, через два месяца после срока передачи из договора застройщик вправе составить односторонний акт (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). С этого дня риск случайной гибели квартиры переходит к вам.

Кто платит за специалиста на приёмке?
Сначала вы. Если специалист подтвердил нарушения, застройщик возмещает эти расходы, если стороны не договорились иначе (подп. «м» п. 1 постановления № 2380).

Какой гарантийный срок на квартиру в новостройке?
Не менее 3 лет на квартиру, 3 лет на инженерное оборудование и 1 года на отделку (ч. 5, 5.1, 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Договор может установить более долгий срок.

Правовая база

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.