Расторжение ДДУ возможно тремя способами. Это односторонний отказ участника по основаниям из закона, расторжение через суд и соглашение с застройщиком. При одностороннем отказе застройщик возвращает деньги в течение 20 рабочих дней с процентами, а при эскроу деньги возвращает банк после погашения записи о ДДУ в ЕГРН (ст. 9, 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Кратко

  • Односторонний отказ от ДДУ возможен, например, при просрочке передачи квартиры более чем на 2 месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
  • Если застройщик исполняет договор надлежаще, отказаться от ДДУ в одностороннем порядке нельзя (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
  • Без эскроу застройщик возвращает деньги в течение 20 рабочих дней после отказа, при расторжении через суд в течение 10 рабочих дней (ч. 2 ст. 9).
  • Гражданин получает проценты в размере 2/300 ставки рефинансирования ЦБ в день, но за 22.03.2024-31.12.2025 они не начисляются (ПП РФ № 326).
  • При эскроу банк перечисляет деньги не позднее 3 рабочих дней после размещения сведений о погашении записи о ДДУ (ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Содержание

Способы расторжения ДДУ

Договор участия в долевом строительстве нельзя расторгнуть просто по желанию участника. Закон № 214-ФЗ даёт закрытый перечень оснований для отказа и отдельно разрешает договориться с застройщиком. Выбор способа определяет срок возврата денег и размер процентов.

СпособКогда подходитСрок возврата без эскроуПроценты
Односторонний отказ участникаПросрочка более 2 месяцев, существенные дефекты, нарушение гарантийных обязательств, другие случаи из закона или договора20 рабочих днейЕсть, ч. 2 ст. 9
Расторжение через судСтройка остановлена, существенно изменён проект, превышено допустимое изменение площади, изменено назначение общего имущества10 рабочих днейЕсть, ч. 2 ст. 9
Соглашение сторонЛюбая причина, если застройщик согласенПо условиям соглашенияПо условиям соглашения

Основания для суда перечислены в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Перед иском о расторжении нужно предложить застройщику расторгнуть договор и дождаться отказа или 30 дней без ответа, если иной срок не указан в предложении или договоре (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Односторонний отказ от ДДУ

Участник вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в случаях из ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

  • застройщик не передал квартиру в срок, и просрочка превышает 2 месяца;
  • застройщик не выполнил требование участника по ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ о безвозмездном устранении недостатков, уменьшении цены или возмещении расходов на их устранение;
  • застройщик существенно нарушил требования к качеству квартиры;
  • иные случаи, предусмотренные федеральным законом или договором.

Если застройщик выполняет договор и соответствует требованиям закона, участник не может отказаться от договора вне суда (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Остаётся только договориться о расторжении.

Уведомление об отказе направляют заказным письмом с описью вложения. Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления, а не со дня его получения (ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Сохраните опись и кассовый чек, они понадобятся для Росреестра.

Затем подайте в Росреестр заявление о внесении сведений о расторжении. Его может подать одна сторона, к заявлению прикладывают копию уведомления, отправленного заказным письмом с отметкой об отправке (ч. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). Росреестр в течение одного рабочего дня уведомляет об этом застройщика.

Если вас интересует не возврат денег, а компенсация за просрочку, удобнее сохранить договор и взыскать неустойку. Как её считают, читайте в статье неустойка по ДДУ. Что делать, когда застройщик только предлагает перенести срок, разобрано в материале застройщик перенёс срок сдачи дома.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Расторжение ДДУ по соглашению сторон подходит, когда законных оснований для отказа нет, например при переезде или изменении семейных планов. Застройщик не обязан соглашаться. Если он согласен, условия возврата денег стороны определяют сами.

Соглашение о расторжении совершают в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ), то есть письменно. После подписания соглашение вместе с заявлением подают в Росреестр, чтобы погасить запись о ДДУ. Проверьте в тексте соглашения:

  • сумму к возврату и срок выплаты;
  • кто и в какой срок подаёт документы в Росреестр;
  • судьбу денег на счёте эскроу и реквизиты для возврата;
  • удерживает ли застройщик какие-либо суммы и на каком основании;
  • порядок возврата кредитных средств, если квартиру покупали в ипотеку.

Застройщики иногда включают в соглашение отказ участника от неустойки и процентов. Подписывать такое условие или нет, решаете вы. После подписания оспорить его будет сложно.

Возврат денег по ДДУ при эскроу и без него

Если деньги на счёте эскроу

Большинство новостроек сейчас продают через счета эскроу. Застройщик не получает деньги до ввода дома, поэтому их возвращает банк. Договор счёта эскроу прекращается вместе с ДДУ (ч. 7 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Росреестр размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении записи о ДДУ в течение 5 рабочих дней (ч. 9 ст. 15.5). Банк перечисляет деньги на счёт, указанный в договоре эскроу, не позднее 3 рабочих дней после этого (ч. 8 ст. 15.5).

Если квартиру покупали с ипотекой, деньги идут на залоговый счёт. Кредитор вправе в течение 14 рабочих дней после размещения сведений направить в банк своё требование. Проценты на сумму, которая лежит на счёте эскроу, банк не начисляет (ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Если деньги получил застройщик

Возврат денег по ДДУ без эскроу идёт напрямую от застройщика. При отказе по ч. 1 ст. 9 он возвращает деньги в течение 20 рабочих дней, при расторжении через суд по ч. 1.1 ст. 9 в течение 10 рабочих дней (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Если участник не получил деньги, застройщик не позднее следующего рабочего дня после окончания срока вносит их в депозит нотариуса и сообщает об этом участнику.

Если застройщик просрочил возврат, на сумму начисляются ещё и проценты по ч. 6 ст. 9. Для гражданина они тоже двойные.

Проценты при расторжении ДДУ в 2026 году

Проценты при расторжении ДДУ начисляют на каждую внесённую сумму со дня её уплаты до дня возврата. Ставка составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день возврата, а для гражданина она удваивается (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Правительство ограничило эти проценты постановлением от 18.03.2024 № 326 в редакции от 30.12.2025:

  • за период с 22.03.2024 по 31.12.2025 включительно проценты по ч. 2 и 6 ст. 9 не начисляются;
  • за период с 01.07.2023 по 31.12.2025 их считают от ключевой ставки, но не выше ставки на 01.07.2023;
  • по требованиям, предъявленным к исполнению до 22.03.2024, действует отсрочка уплаты до 31.12.2026 включительно.

С 1 января 2026 года проценты снова начисляются по общим правилам закона.

Пример (условные цифры). Гражданин внёс застройщику 5 000 000 ₽ без эскроу в сентябре 2023 года и отказался от договора в 2026 году. Проценты с сентября 2023 года до 22.03.2024 считают с ограничением ставки, за 22.03.2024-31.12.2025 их нет, а за 2026 год до дня возврата их считают по ставке ЦБ на день возврата. Сложить периоды и проверить расчёт поможет калькулятор неустойки по ДДУ, но итоговую сумму лучше сверить с юристом.

Когда ДДУ расторгает застройщик

Застройщик тоже может отказаться от договора, обычно при просрочке оплаты участником по ч. 4 и 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ. Сначала он направляет письменное предупреждение с требованием погасить долг и описанием последствий. Отказаться от договора он вправе не ранее чем через 30 дней после этого (ч. 3 ст. 9).

После своего отказа застройщик возвращает уплаченное в течение 10 рабочих дней (ч. 5 ст. 9). Удержать из этой суммы неустойку за просрочку платежей он не может, зачёт таких требований закон запрещает (ч. 7 ст. 9). Если вы получили предупреждение, но хотите сохранить квартиру, погасите долг до истечения 30 дней и сохраните подтверждение оплаты.

Если застройщик не возвращает деньги

  1. Направьте претензию. Укажите основание расторжения, дату отправки уведомления, сумму и реквизиты для возврата.
  2. Подайте иск. Закон о защите прав потребителей распространяется на дольщика-гражданина в том, что не урегулировано Законом № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4). Поэтому суд можно выбрать по своему адресу, а не по адресу застройщика (ст. 17 Закона № 2300-1).
  3. Добавьте штраф и моральный вред. Когда застройщик отказался платить добровольно, суд дополнительно присуждает гражданину штраф в размере пяти процентов от взысканной суммы (ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ). Для морального вреда нужна вина застройщика, размер определяет суд (ч. 2 ст. 10).
  4. Предъявите исполнительный лист. Учтите отсрочки по постановлению № 326, если они касаются вашего требования.

По потребительскому иску госпошлину не платят, пока требования не больше 1 000 000 ₽. С суммы сверх этого порога пошлину считают по общей шкале (ст. 333.36 НК РФ). Если основанием для отказа стали дефекты, сначала зафиксируйте их по правилам, описанным в статье недостатки квартиры от застройщика.

Когда нужен юрист

Юрист нужен, если застройщик оспаривает основание для одностороннего отказа, не возвращает деньги или предлагает соглашение с отказом от процентов. Сложнее всего с договорами, где часть денег прошла через эскроу, часть через кредит, а часть платили застройщику напрямую. Юрист проверит основания, рассчитает проценты с учётом моратория и подготовит уведомление, претензию и иск.

Мы сопровождаем дольщиков в спорах с застройщиками. Подробнее о помощи в спорах с застройщиками → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Можно ли расторгнуть ДДУ по своему желанию
В одностороннем порядке нельзя, если застройщик исполняет договор надлежаще (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Остаётся расторжение ДДУ по соглашению сторон, если застройщик согласен.

Через сколько вернут деньги при расторжении ДДУ с эскроу
Банк перечисляет деньги не позднее 3 рабочих дней после того, как в ЕИСЖС появятся сведения о погашении записи о ДДУ (ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Росреестр размещает эти сведения в течение 5 рабочих дней после погашения записи.

Какие проценты платит застройщик при расторжении ДДУ
Гражданину застройщик платит 2/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день со дня внесения денег до их возврата (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Период с 22.03.2024 по 31.12.2025 исключён из расчёта постановлением № 326.

С какого момента ДДУ считается расторгнутым при одностороннем отказе
Со дня направления уведомления заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Нужно ли регистрировать расторжение ДДУ в Росреестре
Да, сведения о расторжении вносят в ЕГРН. Заявление может подать одна сторона, к нему прикладывают копию уведомления об отказе или решение суда (ч. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ).

Правовая база

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.