Что можно требовать от застройщика
По закону квартира должна отвечать условиям ДДУ, проекту, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям (закон № 214-ФЗ, ст. 7, ч. 1). Когда отступления от них ухудшили качество жилья или из-за дефектов квартирой нельзя пользоваться как положено, у дольщика есть выбор из трёх требований (ч. 2 ст. 7):
- бесплатный ремонт силами застройщика в разумный срок;
- снижение цены ДДУ соразмерно дефектам;
- компенсация того, что вы потратили или потратите на ремонт.
Денежные требования удобны тем, что сумму подтверждает эксперт, а за качеством ремонта силами застройщика придётся следить самому. Если в ДДУ написано, что застройщик за дефекты не отвечает, такое условие ничтожно (ч. 4 ст. 7).
Если качество нарушено существенно или застройщик не устранил дефекты в назначенный вами разумный срок, можно отказаться от договора и вернуть деньги (ч. 3 ст. 7). Этот путь мы разбираем на странице о расторжении ДДУ.
Гарантийные сроки и старые договоры
Заявить о дефекте можно, пока не истекла гарантия (ч. 6 ст. 7). Сейчас закон задаёт такие минимальные сроки:
- квартира и конструкции, от трёх лет с даты передачи, если в ДДУ не сказано иначе (ч. 5);
- инженерное и технологическое оборудование, от трёх лет, но отсчёт идёт с самого первого акта передачи по всему дому (ч. 5.1);
- отделка и её элементы, от одного года с даты, когда вам передали квартиру (ч. 5.2).
Три года вместо пяти установил закон № 266-ФЗ с 1 сентября 2024 года, а отдельный годичный срок для отделки появился по закону № 482-ФЗ с 1 января 2025 года. Переходной нормы о гарантийном сроке в законе № 266-ФЗ нет, поэтому по договору, заключённому раньше, смотрим срок, записанный в самом ДДУ. Если там пять лет, опираемся на это условие.
Освободиться от ответственности застройщик может, только если докажет одну из причин из ч. 7 ст. 7, например естественный износ, эксплуатацию с нарушением инструкции или неудачный ремонт самого дольщика либо его подрядчиков.
Приёмка и акт о несоответствии
Получив сообщение о готовности квартиры, дольщик приступает к приёмке в срок по договору, а если срока в договоре нет, в течение семи рабочих дней (закон № 214-ФЗ, ст. 8, ч. 4). Пока передаточный акт не подписан, дольщик может потребовать от застройщика отдельный акт с перечнем несоответствий требованиям ч. 1 ст. 7 и отложить подписание, пока требование по ч. 2 ст. 7 не выполнено (ч. 5 ст. 8).
Это защищает и от одностороннего акта. Оформить его застройщик вправе, когда дольщик уклоняется от приёмки и с договорной даты передачи прошло два месяца. Отказ подписывать при составленном акте о несоответствии уклонением не считается (ч. 6 ст. 8).
Похожее правило есть в Гражданском кодексе для приёмки работы. Кто принял результат без проверки, теряет право ссылаться на явные недостатки, которые можно было увидеть обычным осмотром, а о скрытых нужно сообщить в разумный срок после обнаружения (ГК РФ, ст. 720, п. 3, 4). Поэтому всё видимое вносим в акт сразу. Что проверять на осмотре, мы собрали в статье о приёмке квартиры.
Досудебная экспертиза
Сумма компенсации держится на заключении эксперта. Он описывает дефекты, указывает, какие нормы и условия договора нарушены, и считает стоимость устранения. Застройщика приглашаем на осмотр письмом заранее, чтобы он не мог сказать, что его лишили возможности участвовать.
К осмотру собираем акт с недостатками, фотографии и видео, проектную документацию и инструкцию по эксплуатации, которую застройщик обязан передать вместе с квартирой (ч. 1.1 ст. 7). Инструкция нужна потому, что на нарушение её правил застройщик может сослаться в споре (ч. 7 ст. 7).
Если в ДДУ есть условие о стандарте застройщика для отделки, соответствие отделки проверяют по этому стандарту (ч. 1.2 ст. 7, ч. 4.7 ст. 4). Требования стандарта не могут быть ниже минимальных требований, которые утвердил федеральный орган в сфере строительства. Эксперт должен знать об этом условии до начала работы.
Требование застройщику и ответ
Требование застройщику направляют в письменной форме с перечнем выявленных дефектов (ч. 6 ст. 7). Прикладываем заключение эксперта и расчёт, указываем выбранное требование и реквизиты для перечисления денег. Застройщик обязан устранить дефекты в срок, который согласовал с дольщиком.
Если застройщик отказал полностью или частично либо не выполнил требование в срок, дольщик идёт в суд. Закон разрешает и сразу подать иск, без письменного требования (ч. 6 ст. 7). Но без требования труднее получить штраф, ведь суд взыскивает его, когда застройщик не удовлетворил требования добровольно (ч. 3 ст. 10).
Письмо отправляем заказным с описью и уведомлением о вручении или вручаем под подпись. От даты получения зависят и неустойка, и то, попадёт ли требование под отсрочку.
Неустойка, штраф и исключение 2025 года
За просрочку устранения дефектов, уменьшения цены или возмещения расходов застройщик платит неустойку за каждый день в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от стоимости устранения или суммы к возмещению. Для гражданина, купившего жильё для себя, ставка удваивается, а общая сумма неустойки ограничена стоимостью устранения дефектов. Когда из-за дефекта жить в квартире нельзя, базой для расчёта служит цена ДДУ (ч. 8 ст. 7).
Суд также взыскивает штраф пять процентов от присуждённой суммы, а при вине застройщика компенсацию морального вреда (ч. 2, 3 ст. 10). Когда вместо пяти процентов возможен штраф 50%, рассказываем на странице о штрафе по ДДУ.
Постановление Правительства № 326 в редакции № 2227 исключает 2025 год из расчёта.
- За дни с 1 января по 31 декабря 2025 года гражданину не начисляют ни неустойку за недостатки, ни штраф пять процентов.
- Убытки по уменьшению цены и расходам на устранение, причинённые в 2025 году, не учитываются, кроме расходов на ремонт, которые дольщик понёс фактически.
- Если требование о такой неустойке, штрафе или убытках предъявили к исполнению застройщику до 1 января 2025 года, уплата отложена до 31 декабря 2026 года. На фактически понесённые расходы на ремонт отсрочка не распространяется.
Отсрочка по требованиям, предъявленным до 22 марта 2024 года, касается других санкций, в первую очередь неустойки за просрочку передачи и процентов при расторжении. Для недостатков решающая дата 1 января 2025 года. За дни с 2026 года неустойка за недостатки начисляется по общим правилам, прикинуть её можно в калькуляторе неустойки за недостатки.
Лимит 3% для отделки, окон и сантехники
Для споров об отделочных работах, монтаже окон, дверей и сантехники закон ограничивает всё взыскание тремя процентами цены ДДУ, если договор не обещает больше (ч. 4 ст. 10, норму ввёл закон № 482-ФЗ). Под этот потолок попадают все суммы сразу, снижение цены, затраты на ремонт, неустойка, штраф, проценты и убытки.
Лимит действует и по договорам, заключённым раньше, в части прав и обязанностей, возникших после 1 января 2025 года (ч. 5 ст. 6 закона № 482-ФЗ). На дефекты конструкций, например трещины в стенах и перекрытиях или протечки кровли, ограничение по тексту ч. 4 ст. 10 не распространяется.
Поэтому в заключении эксперта дефекты отделки и конструкций нужно считать раздельно. От этого зависит, какая часть суммы упрётся в три процента, а какая нет.
Иск и судебная экспертиза
Иск о защите прав потребителя можно подать по своему месту жительства или пребывания, по месту заключения или исполнения договора (ГПК РФ, ст. 29, ч. 7). Госпошлину дольщик не платит, если цена иска не больше 1 000 000 ₽. При большей цене пошлину считают по общим правилам и уменьшают на ту, что пришлась бы на миллион (НК РФ, ст. 333.36).
Если застройщик не согласен с досудебным заключением, сторона может попросить суд назначить судебную экспертизу (ГПК РФ, ст. 79). Каждая сторона вправе предложить вопросы, экспертное учреждение и конкретного эксперта, а окончательный круг вопросов определяет суд. Кто заявил ходатайство, сначала вносит деньги на счёт, указанный в ч. 1 ст. 96 ГПК РФ, иначе суд вправе ходатайство отклонить (ч. 4 ст. 79).
Если сторона уклоняется от экспертизы, например не пускает эксперта в квартиру, суд вправе признать факт, ради которого экспертизу назначили, установленным или опровергнутым (ч. 3 ст. 79).
Документы, которые понадобятся
- договор участия в долевом строительстве и дополнительные соглашения;
- передаточный акт и акт осмотра с перечнем недостатков;
- инструкция по эксплуатации квартиры и стандарт застройщика, если он упомянут в договоре;
- фотографии и видео дефектов, переписка с застройщиком и управляющей компанией;
- заключение эксперта, если оно уже есть;
- требование застройщику, доказательства отправки и его ответ.
Если каких-то документов нет, начнём с того, что есть: часть доказательств можно истребовать через суд.
