Чек-лист проверки квартиры перед покупкой на вторичном рынке

Зачем нужна проверка квартиры перед покупкой

На вторичном рынке покупатель платит за чужую историю квартиры. Права продавца могут оспорить наследники, бывший супруг, органы опеки, кредиторы или финансовый управляющий. Если суд признает сделку недействительной, квартиру вернут прежнему собственнику, а вам придётся взыскивать деньги с продавца, у которого их может уже не быть.

Большинство рисков видно заранее по документам. Проверка квартиры перед покупкой сводится к трём вопросам. Кто продаёт и вправе ли он это делать. Что записано в ЕГРН о квартире. Откуда у продавца право собственности и кто ещё может на неё претендовать. Чек-лист выше собран по этим вопросам, а шаги меняются в зависимости от ваших ответов.

Что смотреть в выписке ЕГРН при покупке квартиры

Выписка ЕГРН при покупке квартиры нужна дважды, до задатка и накануне сделки. Между этими датами могут появиться арест, запрет или новая отметка о споре. В выписке проверьте следующее.

• Описание объекта. Адрес, площадь и кадастровый номер должны совпадать с договором и с тем, что вы видели на осмотре.
• Правообладатели. Сколько собственников и какие у них доли. С 2023 года ФИО собственника постороннему заявителю раскрывают только с согласия собственника, поэтому выписку удобнее заказать продавцу.
• Ограничения и обременения. Ипотека, арест, запрет регистрационных действий, рента, аренда.
• Особые отметки. Судебный спор, возражение прежнего собственника, запись о невозможности регистрации без личного участия, сведения о недееспособности.

Сведений о зарегистрированных жильцах в выписке нет, их узнают по отдельной справке.

Как способ получения квартиры влияет на риски

Какие документы проверить при покупке квартиры, зависит от того, как продавец её получил. Ниже сводка основных рисков.

Если среди собственников есть дети, сделку удостоверяет нотариус, а родители заранее получают разрешение органа опеки. Если квартиру купили в браке, нужно нотариальное согласие супруга продавца.

Как проверить продавца квартиры на вторичке

Начните с паспорта и сверки данных с ЕГРН. Затем проверьте продавца в реестре сведений о банкротстве на fedresurs.ru и в банке данных исполнительных производств ФССП. Банкротство продавца опасно тем, что финансовый управляющий вправе оспорить сделку по заниженной цене, заключённую за год до заявления о банкротстве, а сделку во вред кредиторам за три года.

Если продавец действует через представителя, проверьте доверенность в реестре нотариальной палаты и поговорите с самим собственником. Сомнения в дееспособности снимают справки из диспансеров, которые продавец даёт добровольно, или нотариальное удостоверение сделки. Подробный разбор типичных проблем есть в статье что проверить перед покупкой квартиры.

Расчёты и регистрация сделки

Договор купли-продажи квартиры составляют письменно, одним документом, который подписывают обе стороны. Право собственности переходит к покупателю после регистрации в ЕГРН. Росреестр регистрирует переход права за 7 рабочих дней, при подаче через МФЦ за 9 рабочих дней. Для сделок, удостоверенных нотариусом, срок короче.

Деньги безопаснее передавать так, чтобы продавец получил их только после регистрации. Для этого используют аккредитив, счёт эскроу или депозит нотариуса. Задаток оформляйте отдельным письменным соглашением, иначе сумму сочтут авансом и вернут без удвоения. После регистрации подайте заявление о невозможности сделок с квартирой без вашего личного участия, это защищает от регистрации по поддельной доверенности.

Частые вопросы

С чего начать проверку квартиры перед покупкой
Попросите продавца заказать свежую выписку ЕГРН и показать паспорт. Сверьте собственников, площадь и обременения, затем проверьте продавца на fedresurs.ru и в базе ФССП. Только после этого обсуждайте задаток.

Нужно ли согласие супруга продавца на продажу квартиры
Да, если квартиру купили в браке. Нужно нотариально удостоверенное согласие. Если квартира получена в дар, по наследству или куплена до брака, согласие обычно не требуется, но стоит проверить брачный договор.

Можно ли купить квартиру, где собственник ребёнок
Можно, если родители заранее получили разрешение органа опеки, а договор удостоверил нотариус. Без разрешения опеки сделку могут оспорить.

Кто платит госпошлину при регистрации покупки квартиры
Пошлину за регистрацию права платит покупатель, на которого регистрируют право. Для физических лиц она составляет 4000 рублей, если кадастровая стоимость не превышает 20 млн рублей.

Сколько длится регистрация перехода права собственности
7 рабочих дней при подаче в Росреестр и 9 рабочих дней через МФЦ. Если договор удостоверил нотариус, 3 рабочих дня, а при электронной подаче 1 рабочий день.

Правовая база

• ст. 35, 36 СК РФ
• ст. 28, 37, 177, 185.1, 292, 380, 381 ГК РФ
• ст. 549-558, 578, 860.7, 867 ГК РФ
• ст. 9, 16, 36, 36.2, 42, 54, 62 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• ст. 61.2, 213.32 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
• подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ
• ст. 26, 29, 158 ЖК РФ
• ст. 19 Закона № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ
• ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ о материнском капитале
• ст. 77 Закона № 102-ФЗ об ипотеке
• ст. 1153-1155 ГК РФ

Читайте в блоге

• что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке
• выписка из ЕГРН и что в ней проверить
• задаток при покупке квартиры
• договор купли-продажи квартиры

Чек-лист носит информационный характер и не заменяет консультацию. Порядок действий по вашему делу зависит от документов и обстоятельств.