Как проходит приёмка квартиры в новостройке

Приёмка квартиры в новостройке начинается с сообщения застройщика. Письмо приходит минимум за месяц до даты, на которую договор назначил передачу. Застройщик шлёт его заказным с описью вложения или отдаёт вам в руки под подпись (214-ФЗ, ст. 8, ч. 4). До конца 2026 года застройщик вправе прислать сообщение электронным документом на почту из договора, если подписал его усиленной квалифицированной подписью (постановление Правительства РФ № 2380).

Когда письмо у вас, отсчитайте срок на начало приёмки по договору. Если договор такого срока не содержит, закон даёт семь рабочих дней. Дальше вы осматриваете квартиру, при недостатках требуете акт о несоответствии, а потом подписываете передаточный акт или откладываете подпись до устранения дефектов. После подписи застройщик сам подаёт документы на регистрацию вашего права.

Подробный разбор осмотра с примерами дефектов есть в статье о приёмке квартиры в новостройке.

Сроки и цифры, которые стоит знать

Главные сроки из закона и постановлений правительства собраны в таблице.

ЧтоСрок или размерНорма
Сообщение о готовности квартирыминимум за месяц до даты передачи214-ФЗ, ст. 8, ч. 4
Начать приёмку, если договор срок не назвал7 рабочих дней после получения письма214-ФЗ, ст. 8, ч. 4
Согласовать дату осмотра со специалистом5 рабочих дней со дня разногласийп. 1 постановления № 2380
Отправить акт осмотра застройщику3 рабочих дня после осмотрап. 1 постановления № 2380
Односторонний акт при уклонении дольщикапо истечении 2 месяцев после срока передачи214-ФЗ, ст. 8, ч. 6
Заявление застройщика о регистрации праване позднее 30 рабочих дней после акта214-ФЗ, ст. 16, ч. 6
Гарантия на квартиру и оборудованиеот 3 лет214-ФЗ, ст. 7, ч. 5, 5.1
Гарантия на отделкуот 1 года214-ФЗ, ст. 7, ч. 5.2
Предел взыскания по отделке, окнам, дверям, сантехнике3% цены договора214-ФЗ, ст. 10, ч. 4

Что поменялось к 2026 году

За последние два года правила приёмки менялись несколько раз. Коротко о том, что действует сейчас.

  • Закон № 266-ФЗ от 08.08.2024 сократил минимальную гарантию на саму квартиру до трёх лет и изменил расчёт неустойки за просрочку устранения недостатков.
  • Закон № 482-ФЗ от 26.12.2024 ввёл отдельную гарантию на отделку не менее года, стандарт застройщика для квартир с отделкой и предел взыскания 3% цены договора по недостаткам отделки, окон, дверей и сантехники.
  • В 2026 году из постановления № 2380 действуют только правила об электронном сообщении, о переносе срока для отдельной квартиры и об акте осмотра со специалистом. Правило о 60 календарных днях на устранение недостатков действовало до конца 2025 года.
  • Мораторий на неустойку за просрочку передачи по постановлению № 326 закончился 31.12.2025, с 1 января 2026 года неустойка снова начисляется.

Когда можно не подписывать передаточный акт

Подпись под передаточным актом означает, что квартиру вы приняли. Если при осмотре нашлись дефекты, сначала потребуйте акт о несоответствии. С ним вы вправе отказаться подписывать передаточный акт, до тех пор, пока застройщик не выполнит выбранное вами требование по дефектам (214-ФЗ, ст. 8, ч. 5).

Такой отказ не считается уклонением, поэтому застройщик не может из-за него оформить односторонний акт. Другое дело, если вы просто не пришли на приёмку или отказались без причины. Тогда через два месяца после срока передачи застройщик вправе сам составить акт, а просрочка за время вашего уклонения не даст права на неустойку.

Мелкие дефекты часто проще вписать в передаточный акт и подписать его, чтобы не тормозить регистрацию права. При серьёзных нарушениях, когда в квартире нельзя жить, взвесьте отказ от договора по ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Неустойка, если квартиру передали позже срока

За каждый день просрочки застройщик платит 1/300 ставки Банка России на день исполнения обязательства от цены договора. Если дольщик гражданин, сумма удваивается (214-ФЗ, ст. 6, ч. 2).

При расчёте не учитывайте период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года, на него действовал мораторий. Если просрочка началась до 22 марта 2024 года, дни до этой даты тоже входят в расчёт. С 1 января 2026 года неустойка начисляется в обычном порядке. Сумму удобно проверить в калькуляторе неустойки по ДДУ.

Сначала отправьте застройщику претензию. Если он не заплатит добровольно, суд вправе добавить к неустойке пятипроцентный штраф и деньги за моральный вред (214-ФЗ, ст. 10). Подписывая допсоглашение о новом сроке, вы фактически отказываетесь от части неустойки, поэтому не спешите.

Частые вопросы

Можно ли принять квартиру без специалиста
Да. Закон не обязывает приглашать специалиста на первый осмотр. Специалист из национального реестра нужен, если вы с застройщиком спорите о перечне недостатков или нашли серьёзные нарушения, тогда акт осмотра составляют с его участием.

Кто платит специалисту на осмотре
Сначала обычно платите вы. Если специалист подтвердил нарушения требований к качеству, застройщик возмещает эти расходы, если вы не договорились иначе (постановление Правительства РФ № 2380).

Что будет, если не прийти на приёмку
Застройщик подождёт два месяца после даты передачи по договору и оформит акт без вашей подписи, если знает, что вы получили его письмо. С даты такого акта случайная порча или гибель квартиры ложится на вас.

Сколько застройщик устраняет недостатки в 2026 году
Закон говорит о разумном сроке, конкретную дату застройщик согласует с вами. Жёсткий срок 60 календарных дней из постановления № 2380 действовал до 31.12.2025 и на 2026 год не продлён.

Можно ли требовать неустойку после подписания акта
Да. Подпись под передаточным актом сама по себе не лишает права на неустойку за просрочку. Ставку берут на день исполнения обязательства, то есть на день передачи квартиры. Не подписывайте в акте или рядом с ним отказ от претензий.

Правовая база

Читайте в блоге

Чек-лист носит информационный характер и не заменяет консультацию. Порядок действий по вашему делу зависит от документов и обстоятельств.