Что обязательно указать в договоре найма квартиры

Договор найма квартиры заключают в простой письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Нотариус не нужен. Если договор не оформлен письменно, он не становится недействительным, но в споре вы не сможете сослаться на свидетелей (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Чтобы договор работал, в нем должно быть понятно, какая квартира сдается, кто в ней живет и на каких условиях. Проверьте, что в тексте есть:

  • точный адрес, площадь и количество комнат, а лучше и кадастровый номер;
  • документ, по которому наймодатель владеет квартирой, ведь сдавать жилье вправе собственник или уполномоченное им лицо (п. 1 ст. 671 ГК РФ);
  • наниматель-гражданин, ведь организации жилье по договору найма не снимают, с ними заключают аренду (п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК РФ);
  • граждане, которые будут жить с нанимателем постоянно, для долгосрочного договора это обязательно (п. 2 ст. 677 ГК РФ);
  • размер платы и срок ее внесения, иначе платить придется ежемесячно в порядке ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ);
  • срок, потому что без него договор действует пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

В объявлениях пишут «аренда квартиры», и договор можно так и назвать. Но к отношениям двух граждан суд применит правила о найме жилого помещения из главы 35 ГК РФ, поэтому конструктор использует термины «наймодатель» и «наниматель».

Краткосрочный или долгосрочный договор и регистрация

От срока зависит не только дата выезда. Договор до одного года закон называет краткосрочным наймом, и к нему не применяется часть правил главы 35 ГК РФ, если сам договор не говорит иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Разница видна в таблице:

УсловиеДо одного годаОт одного года до пяти лет
Регистрация обременения в РосреестреНе требуетсяОбязательна, заявление подают обе стороны не позднее месяца после подписания
Список постоянных жильцовЖелателенОбязателен
Продление на новый срокТолько по согласию сторонНаниматель имеет преимущественное право, собственник предупреждает за три месяца
Временные жильцы по ст. 680 ГК РФПо условиям договораДо шести месяцев с уведомлением собственника
Отсрочка до года по решению суда при расторженииНе применяется, если договор не предусматривает иноеСуд может дать время на исправление нарушений

Регистрация долгосрочного найма прямо предусмотрена п. 2 ст. 674 ГК РФ. Заявление подают в Росреестр, срок регистрации до пяти рабочих дней (ч. 4 и 8 ст. 51 Закона № 218-ФЗ). Запись в ЕГРН видна будущим покупателям квартиры, а договор сохраняет силу и при смене собственника (ст. 675 ГК РФ). Если регистрировать обременение не хотите, выбирайте срок меньше года, например 11 месяцев, и затем заключайте новый договор.

Плата, коммунальные услуги и обеспечительный платеж

Размер платы стороны выбирают сами, а поменять его в одностороннем порядке нельзя, если закон или договор этого не разрешает (п. 2 ст. 682 ГК РФ). Конструктор фиксирует плату на весь срок, чтобы ни одна сторона не получила сюрприз.

Коммунальные платежи по умолчанию вносит наниматель (ст. 678 ГК РФ), но договор может распределить их иначе. Взносы на капремонт и плату за содержание дома логично оставить за собственником, потому что это расходы владельца.

То, что в объявлениях называют залогом, закон именует обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Если предусмотренные договором случаи не наступили, деньги возвращают, а проценты на них не начисляются, пока договор не скажет иное. Споров меньше, когда договор отвечает на три вопроса:

  • за что именно собственник может удержать деньги, например за долг по оплате или порчу вещей сверх обычного износа;
  • в какой срок он возвращает остаток;
  • чем подтверждается состояние квартиры при въезде и выезде, обычно актом с описью и фотографиями.

Как расторгнуть договор найма

Нанимателю закон дает право выехать в любое время. Для этого нужно письменно предупредить собственника за три месяца и получить согласие тех, кто живет вместе с ним (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Стороны также могут в любой момент расторгнуть договор по соглашению.

Собственник расторгает договор против воли нанимателя только через суд и только по основаниям из ст. 687 ГК РФ:

  • плата не вносилась шесть месяцев, а при краткосрочном найме больше двух раз после срока платежа;
  • наниматель или его домочадцы разрушают или портят квартиру;
  • квартиру используют не по назначению или систематически нарушают права соседей, несмотря на предупреждение;
  • жилье стало непригодным для проживания или аварийным.

Если после расторжения наниматель не выезжает, выселить его можно на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ). Не меняйте замки и не выносите вещи жильца сами, иначе спор может обернуться против вас.

Какие налоги платит наймодатель

Доход от сдачи квартиры облагается налогом. Собственник-гражданин платит НДФЛ 13%, если сумма его доходов за год не больше 2,4 млн ₽, с превышения ставка выше (п. 1 ст. 224 НК РФ). Вместо этого можно зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход 4% с поступлений от физических лиц (ст. 10 Закона № 422-ФЗ). Сдача жилья в наем для этого режима разрешена, лимит дохода 2,4 млн ₽ в год.

Выбор режима на сам договор не влияет. Нанимателю полезно получать от собственника расписки или чеки, чтобы у обеих сторон были доказательства оплаты.

Частые вопросы

Нужна ли регистрация договора найма в Росреестре
Если договор заключен на срок не менее одного года, обременение права собственности регистрируют в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Заявление подают обе стороны не позднее месяца со дня заключения договора. Договор на срок до года регистрировать не нужно.

Чем договор найма отличается от договора аренды квартиры
Когда квартиру сдают гражданину для проживания, это договор найма жилого помещения по главе 35 ГК РФ. Договор аренды жилья заключают, если нанимателем выступает организация (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Название документа на применимые правила не влияет.

Может ли собственник оставить себе залог за квартиру
Собственник вправе удержать обеспечительный платеж только в случаях, которые прямо указаны в договоре, например при долге по оплате или порче имущества. В остальных случаях платеж подлежит возврату (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Как выселить нанимателя до окончания договора
Только через суд и только по основаниям ст. 687 ГК РФ, например при долге по оплате за шесть месяцев или при порче квартиры. После расторжения договора выселение также проводится по решению суда (ст. 688 ГК РФ).

На какой срок можно заключить договор найма квартиры
На срок до пяти лет. Когда срок не назван, закон считает договор заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Наем меньше чем на год закон называет краткосрочным.

Правовая база

Читайте в блоге

Шаблон носит информационный характер. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.