Дарственная — распространённый способ передать квартиру родственнику без денежных расчётов. Договор дарения недвижимости всегда заключается письменно, переход права подлежит обязательной регистрации в Росреестре, договор между гражданами удостоверяет нотариус, а придётся ли платить налог — зависит от конкретной ситуации.

Кратко

  • Дарение недвижимости оформляется письменно, переход права регистрируется в Росреестре (ст. 574, 131 ГК РФ).
  • Налог 13% с подарка платит одаряемый — кроме случаев дарения между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
  • Нотариус обязателен только при дарении доли в общей собственности, для целой квартиры — не обязателен.
  • Даритель вправе отменить дарение в ограниченном числе случаев, предусмотренных законом.

Содержание

Форма договора и регистрация

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме (ст. 574 ГК РФ). Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ) — без неё квартира юридически остаётся у дарителя, даже если договор подписан. При подаче через нотариуса электронная регистрация занимает около 24 часов с момента поступления полного пакета документов.

Налог при дарении

Налог с подаренной недвижимости платит одаряемый — это НДФЛ по ставке 13% от кадастровой стоимости объекта. Освобождение от налога действует только между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ):

Близкие родственники — налог не платится
Дети и родители
Супруги (в официальном браке)
Бабушки/дедушки и внуки
Братья и сёстры (в т. ч. неполнородные)
Усыновители и усыновлённые

Если дарение происходит между людьми, не входящими в этот список (например, между тётей и племянником, между свёкром и невесткой), одаряемый обязан заплатить налог.

Когда обязателен нотариус

Договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Это касается и квартиры целиком, и доли в ней: простая письменная форма для дарения квартиры между гражданами не подходит.

Можно ли отменить дарение

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь его близких, либо обращается с подаренной вещью так, что создаёт угрозу её безвозвратной утраты, а вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность. Также в договоре можно заранее предусмотреть право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого.

Риски для дарителя

После регистрации дарения даритель теряет право собственности и, по общему правилу, право проживания в квартире, если это отдельно не оговорено в договоре. Пожилым дарителям стоит включать в договор пункт о сохранении права пожизненного проживания — это законный и распространённый способ себя обезопасить.

Типичные ошибки

  • Отсутствие в договоре условия о безвозмездности — встречные обязательства делают сделку притворной и оспоримой.
  • Дарение вместо купли-продажи «для простоты» между посторонними людьми — если сделка на самом деле возмездная, это может быть признано притворной сделкой.
  • Отсутствие пункта о праве проживания дарителя, если это подразумевалось на словах.

Читайте также: делится ли подаренная квартира при разводе.

Когда нужен юрист

Если дарение происходит между людьми, не являющимися близкими родственниками, важно заранее оценить сумму налога. Если дарителю важно сохранить право проживания или есть риск оспаривания сделки родственниками в будущем — договор стоит составлять с юристом, а не по типовому шаблону из интернета.

Узнать больше о сопровождении семейных и имущественных сделок →

Частые вопросы

Нужно ли согласие супруга на дарение квартиры?
Если квартира — личная собственность дарителя (получена до брака, по наследству или в дар), согласие супруга не требуется.

Может ли несовершеннолетний быть одаряемым?
Да, от его имени действует законный представитель; согласие органов опеки для принятия дара обычно не требуется.

Можно ли подарить квартиру с обременением (ипотекой)?
Только с согласия банка-залогодержателя — это редкая и более сложная сделка.

Облагается ли налогом дарение доли, а не всей квартиры?
Да, правила те же: налог зависит от степени родства, а не от того, дарится доля или объект целиком.

Правовая база

  • Ст. 572, 574 ГК РФ — договор дарения, форма договора
  • П. 18.1 ст. 217 НК РФ — освобождение от НДФЛ при дарении между близкими родственниками

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.