Изменения в ЖКХ с 1 сентября 2026 года

С 1 сентября 2026 года управляющие компании обязаны оформлять акты приёмки работ по содержанию и текущему ремонту дома по единому порядку Минстроя: совет дома получает акт и за 10 дней подписывает его или направляет обоснованный отказ. Общее собрание теперь может поручить подписывать акты председателю вместе с членами совета. Изменился и порядок выдачи лицензий управляющим компаниям. С 1 октября 2026 года растёт плата за коммунальные услуги.

Кратко

• Порядок и сроки оформления актов приёмки работ по содержанию дома устанавливает Минстрой (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, приказ Минстроя России от 22.05.2026 № 318/пр).
• Совет дома подписывает акт или направляет обоснованный отказ в течение 10 дней; если за 30 дней от совета нет ни подписи, ни отказа, акт считается оформленным (п. 4, 5 Порядка, утв. приказом № 318/пр).
• Общее собрание вправе решить, что председатель осуществляет свои полномочия совместно с членами совета (ч. 8.2 ст. 161.1 ЖК РФ).
• Протокол об избрании членов совета дома подписывают в том числе избранные члены совета (ч. 4.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
• Лицензию на управление домами выдаёт орган госжилнадзора без лицензионной комиссии, срок решения — 10 рабочих дней (ч. 1 ст. 194 ЖК РФ в ред. Федерального закона № 375-ФЗ).
• С 1 октября 2026 года плата за коммунальные услуги индексируется в среднем по регионам на 8–19,7% (распоряжение Правительства РФ от 25.11.2025 № 3413-р).

Содержание

• Что изменилось: сводная таблица
• Акты приёмки работ УК: новый порядок
• Совет дома: председатель и члены совета
• Лицензии управляющих компаний
• Связь УК с жильцами через ГИС ЖКХ и мессенджер
• Тарифы с 1 октября 2026 года
• Что сделать собственникам сейчас
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что изменилось: сводная таблица

Осенью 2026 года вступила в силу часть поправок, принятых ещё в конце 2025 года. Большинство касается отношений собственников с управляющей компанией: как принимать её работу, кто от имени дома подписывает документы и как УК получает лицензию. Ниже собраны изменения, подтверждённые официальными текстами.

Поправки в ст. 161.1 ЖК РФ внёс Федеральный закон от 29.12.2025 № 529-ФЗ. По ст. 3 этого закона изменения ст. 161.1 действуют с 1 сентября 2026 года, а положения о свидетельствах о квалификации — с 1 марта 2028 года.

Акты приёмки работ УК: новый порядок

Акт приёмки работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества — главный документ, которым собственники подтверждают, что УК сделала то, за что берёт плату. Раньше порядок его оформления закон не регулировал: Минстрой в письме от 13.08.2026 № 50270-ДН/04 прямо указал, что до 1 сентября 2026 года его определял договор управления. Теперь сроки одинаковы для всех домов.

Порядок утверждён приказом Минстроя России от 22.05.2026 № 318/пр. Форма акта осталась прежней — по приказу Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр. Новые правила распространяются на работы и услуги, выполненные с 1 сентября 2026 года.

1. УК составляет акт в двух экземплярах: один для себя, второй для председателя или членов совета дома (п. 1 Порядка).
2. Срок оформления акта — тот, что указан в договоре управления, но не позднее окончания срока договора и не более 30 дней со дня выполнения работ (п. 2 Порядка).
3. Не позднее 5 дней после оформления УК направляет оба подписанные ею экземпляра председателю или членам совета. Способ согласуют заранее: почта, электронная почта, личный кабинет на сайте УК, вручение лично. Выбирайте способ, при котором получение акта можно подтвердить (п. 3 Порядка).
4. В течение 10 дней со дня получения совет возвращает УК один подписанный экземпляр или письменный обоснованный отказ с аргументированными возражениями (п. 4 Порядка).
5. Если за 30 дней от совета не пришли ни подпись, ни отказ, акт считается оформленным со стороны совета (п. 5 Порядка).
6. Если поступил отказ, УК и совет оформляют новый акт по той же процедуре (п. 6 Порядка).

Последствие молчания серьёзное. Если председатель не ответил, акт считается принятым, и оспаривать объём работ позже будет труднее. Поэтому отказ пишите по существу: какие работы не выполнены, чем это подтверждается (фото, акты осмотра, заявки жильцов в аварийную службу).

Пример (условные цифры). УК выполнила уборку подъездов за сентябрь и оформила акт 5 октября. Отправить его совету она должна не позднее 10 октября. Председатель получил акт по электронной почте 8 октября. У него есть 10 дней, чтобы подписать акт или отказаться от подписи с возражениями. Если до 7 ноября УК не получит ни того, ни другого, акт будет считаться оформленным.

Порядок применяется, когда домом управляет управляющая организация или собственники управляют им непосредственно. Для домов под управлением ТСЖ или жилищного кооператива Минстрой обязанности его применять не установил. Это следует из того же письма от 13.08.2026 № 50270-ДН/04.

Совет дома: председатель и члены совета

Председатель совета дома по п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ контролирует, как УК выполняет договор, и подписывает акты приёмки. Делает он это по доверенностям собственников или без доверенности, если такое полномочие дало общее собрание. Без избранного совета и без полномочий председателя порядок из приказа № 318/пр работать не будет. Это подчёркивает и Минстрой в письме от 13.08.2026.

С 1 сентября 2026 года добавились две нормы.

• Совместные полномочия. Общее собрание вправе решить, что председатель осуществляет свои полномочия по ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ совместно с членами совета (ч. 8.2 ст. 161.1 ЖК РФ). Тогда акты может подписывать и принимать не один человек, и работа не остановится, если председатель в отъезде или болеет.
• Подписи членов совета в протоколе. Решение об избрании членов совета оформляется протоколом по требованиям Минстроя и подписывается в том числе избранными членами совета (ч. 4.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Так человек подтверждает, что согласен войти в совет.

Если в доме больше четырёх квартир и нет ТСЖ или кооператива, собственники обязаны избрать совет дома (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). Если за календарный год решение не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трёхмесячный срок созывает собрание, чтобы избрать совет или создать ТСЖ (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Чтобы новые правила работали в вашем доме, проведите собрание и включите в повестку вопросы об избрании совета, о полномочии подписывать акты приёмки и, при желании, о совместном осуществлении полномочий. Как подготовить повестку и подсчитать голоса, мы разобрали в статье общее собрание собственников МКД.

Лицензии управляющих компаний

Федеральный закон от 15.10.2025 № 375-ФЗ вступил в силу 1 сентября 2026 года и изменил лицензирование управления многоквартирными домами.

• Лицензионных комиссий больше нет. Решение о лицензии орган государственного жилищного надзора принимает сам в порядке ст. 194 ЖК РФ (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Статья 201 ЖК РФ о лицензионных комиссиях утратила силу.
• Срок решения сокращён с 30 до 10 рабочих дней (ч. 1 ст. 194 ЖК РФ). Если не пришли сведения, запрошенные по межведомственным каналам, срок могут продлить не более чем на 5 рабочих дней с уведомлением соискателя.
• Новое лицензионное требование: персонал и материально-техническое обеспечение УК должны соответствовать требованиям Правительства РФ. Выполнить его можно в том числе через договоры с подрядчиками (п. 6.4 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ).
• Квалификационные аттестаты учитываются в едином федеральном реестре. Аттестат выдаётся на 5 лет, заявление можно подать через Госуслуги (ст. 202 ЖК РФ).

Для жильцов это важно при жалобах. Лишение лицензии и исключение дома из реестра лицензий по-прежнему решает суд по заявлению госжилнадзора (ст. 199 ЖК РФ). Поэтому жалобы в жилищную инспекцию на систематические нарушения остаются рабочим инструментом. Порядок подачи описан в статье куда жаловаться на управляющую компанию.

С 1 марта 2028 года вместо квалификационного аттестата должностным лицам УК понадобится свидетельство о квалификации по Федеральному закону № 238-ФЗ «О независимой оценке квалификации» (ст. 202 ЖК РФ в ред. закона № 529-ФЗ).

Связь УК с жильцами через ГИС ЖКХ и мессенджер

Закон № 529-ФЗ дополнил ст. 165 ЖК РФ частью 6. Управляющие компании, подрядчики по содержанию и ремонту, ресурсоснабжающие организации, региональные операторы по вывозу ТКО и капремонту обязаны обеспечивать информационное взаимодействие с собственниками и жильцами через ГИС ЖКХ и многофункциональный сервис обмена информацией (его создали по Федеральному закону от 24.06.2025 № 156-ФЗ). Порядок такого взаимодействия утверждает Минстрой.

Эта норма вступила в силу со дня опубликования закона, то есть с 29.12.2025. Сроки обязательных требований устанавливает сам подзаконный акт Минстроя (ч. 4 ст. 3 закона № 529-ФЗ). В Москве особенности использования сервиса могут определяться соглашением города с федеральными органами (ст. 20 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»).

Нарушение требований к информационному взаимодействию стало частью лицензионных требований к УК (п. 6.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ). Если УК не отвечает на обращения через установленные каналы, это можно указать в жалобе в жилищную инспекцию.

Тарифы с 1 октября 2026 года

Изменения осени 2026 года не ограничиваются сентябрём. С 1 октября 2026 года плата граждан за коммунальные услуги индексируется. Средние индексы по регионам утвердило распоряжение Правительства РФ от 25.11.2025 № 3413-р: от 8 до 19,7% в зависимости от субъекта РФ. С 1 января 2026 года плата уже выросла на 1,7%.

Индекс по региону — это средний показатель. Для отдельных муниципальных образований распоряжение устанавливает допустимые отклонения, поэтому рост в вашей квитанции может отличаться. Подробные цифры по регионам и порядок проверки платёжки — в статье тарифы ЖКХ с 1 октября 2026 года.

Что сделать собственникам сейчас

1. Проверьте, избран ли в доме совет и есть ли у председателя полномочие подписывать акты приёмки. Если нет, инициируйте общее собрание.
2. Договоритесь с УК о способе передачи актов: электронная почта председателя, личный кабинет на сайте УК или почта. Зафиксируйте выбранный способ письменно.
3. Следите за сроками: 10 дней на подпись или отказ, 30 дней до автоматического оформления акта.
4. Готовьте доказательства заранее: фото мест общего пользования, записи о заявках в аварийную службу, акты осмотра. Они понадобятся для обоснованного отказа.
5. Сверьте квитанцию за октябрь с индексом по вашему региону.

Если УК игнорирует отказы совета и продолжает включать в акты невыполненные работы, можно требовать перерасчёта, жаловаться в жилищную инспекцию, а в крайнем случае ставить вопрос о смене управляющей компании.

Читайте также: перерасчёт коммунальных услуг при отсутствии; взносы на капремонт и льготы; как взыскать ущерб от протечки кровли; перерасчёт за некачественные коммунальные услуги; как оспорить ошибку в квитанции ЖКХ.

Когда нужен юрист

Новый порядок приёмки работ даёт совету дома чёткие сроки, но ошибки стоят дорого. Пропущенные 30 дней означают, что акт считается принятым. Отказ без аргументов УК вправе не учитывать. Юрист нужен, если УК включает в акты невыполненные работы, отказывается переоформлять акт после возражений, оспаривает полномочия председателя или решения собрания, а также если собственники хотят взыскать переплату за услуги, которые не оказаны.

Мы готовим обоснованные отказы от подписания актов, претензии к УК и представляем интересы собственников в суде по спорам с управляющей компанией. Подробнее о судебном сопровождении → Первичная оценка ситуации — бесплатно.

Частые вопросы

С какого момента действует новый порядок подписания актов приёмки?
С 1 сентября 2026 года. Он применяется к актам на работы и услуги, выполненные начиная с этой даты (приказ Минстроя России № 318/пр, письмо Минстроя от 13.08.2026 № 50270-ДН/04).

Сколько дней у совета дома, чтобы подписать акт?
10 дней со дня получения двух экземпляров акта: за это время нужно вернуть подписанный экземпляр или письменный обоснованный отказ. Если за 30 дней УК не получила ни подписи, ни отказа, акт считается оформленным.

Могут ли акты подписывать члены совета, а не только председатель?
Да, если общее собрание приняло решение о совместном осуществлении полномочий председателя и членов совета (ч. 8.2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Применяется ли новый порядок в доме с ТСЖ?
По разъяснению Минстроя, для домов под управлением ТСЖ или жилищного кооператива обязанность применять этот порядок не установлена. Он рассчитан на дома с управляющей организацией или непосредственным управлением.

Насколько вырастет плата за ЖКУ с 1 октября 2026 года?
Средние индексы по регионам — от 8 до 19,7% (распоряжение Правительства РФ № 3413-р). Точный рост зависит от региона и муниципалитета.

Правовая база

• Жилищный кодекс РФ, ст. 161.1, 165, 192, 193, 194, 199, 202
• Федеральный закон от 29.12.2025 № 529-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 20 Закона Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации»
• Федеральный закон от 15.10.2025 № 375-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»
• Приказ Минстроя России от 22.05.2026 № 318/пр «Об установлении порядка и сроков оформления актов приемки…», п. 1–6 Порядка
• Письмо Минстроя России от 13.08.2026 № 50270-ДН/04 о положениях приказа № 318/пр
• Распоряжение Правительства РФ от 25.11.2025 № 3413-р (индексы платы за коммунальные услуги на 2026 год)

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.