Плата за ОДН, как проверить начисления за общедомовые нужды

Плата за ОДН в доме под управлением УК входит в плату за содержание жилого помещения. Каждый месяц её считают по нормативу, а раз в год пересчитывают по общедомовому счётчику (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, п. 29(2), 29(3) Правил № 491). Если строка в квитанции выросла без понятной причины, запросите у УК расчёт. При ошибке в порядке расчёта УК обязана вернуть переплату и заплатить штраф 50% от превышения (ч. 11 ст. 156 ЖК РФ).

Кратко

• Коммунальные ресурсы на содержание общего имущества входят в плату за содержание жилого помещения (п. 1 ч. 2 ст. 154, ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).
• Если в доме есть общедомовой счётчик, ежемесячно платят по нормативу, а по итогам года делают перерасчёт по его показаниям (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, п. 29(3) Правил № 491).
• Годовой перерасчёт распределяют равными долями на следующий год, поэтому строка ОДН может оказаться выше норматива.
• Общее собрание вправе выбрать другой способ расчёта, например по среднемесячному объёму или прямо по показаниям счётчика (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).
• По обращению собственника УК проверяет начисления не позднее 30 дней и при нарушении платит штраф 50% от превышения (ч. 11-13 ст. 156 ЖК РФ).

Содержание

• Что входит в плату за ОДН
• Как рассчитывается ОДН в квитанции
• Годовой перерасчёт и когда ОДН выше норматива
• Завышенный ОДН, что проверить в квитанции
• Как добиться перерасчёта платы за ОДН
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что входит в плату за ОДН

ОДН расшифровывается как общедомовые нужды. Так называют воду и электроэнергию, которые расходуются не в квартирах, а на общее имущество дома. Это освещение подъездов и подвала, работа лифта, промывка систем, уборка лестниц с водой. В законе этот расход называется коммунальными ресурсами, потребляемыми при использовании и содержании общего имущества.

Если домом управляет УК, ТСЖ или кооператив, эти ресурсы оплачивают в составе платы за содержание жилого помещения, а не как отдельную коммунальную услугу (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Плату начисляет та организация, которая управляет домом. Ресурсоснабжающая организация в этой схеме выставляет счёт управляющей компании, а не вам.

В перечень Правил содержания общего имущества входят холодная вода, горячая вода, электрическая энергия и отведение сточных вод (п. 29(1) Правил № 491). Начислять плату за конкретный ресурс можно, только если устройство дома предусматривает его потребление для общего имущества (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ). Если в подъездах и техпомещениях нет ни одной точки разбора горячей воды, вопрос о строке «ГВС на СОИ» стоит задать УК письменно.

При непосредственном управлении, а также если способ управления не выбран или не реализован, схема другая. Тогда вы оплачиваете коммунальные услуги на общедомовые нужды отдельно, как коммунальную услугу, по формулам Правил № 354 (п. 40 Правил № 354).

Как рассчитывается ОДН в квитанции

Как рассчитывается ОДН, зависит от двух вещей. Первая касается общедомового прибора учёта, вторая касается решения общего собрания собственников. Сам размер платы равен тарифу на ресурс, умноженному на объём, который приходится на вашу квартиру (п. 29(2) Правил № 491).

Для Москвы закон допускает собственный порядок расчёта, его устанавливает сам город (ч. 9.3 и ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). Отдельный вариант есть для домов с автоматизированной системой учёта, которая снимает показания со всех счётчиков одновременно.

Формула по нормативу

Объём ресурса на квартиру по нормативу считают по формуле 15 приложения № 2 к Правилам № 354. В ней участвуют четыре величины:

• норматив потребления ресурса на содержание общего имущества;
• общая площадь помещений, входящих в общее имущество дома (лестничные площадки, коридоры, холлы, колясочные);
• общая площадь вашей квартиры;
• общая площадь всех жилых и нежилых помещений дома.

Норматив умножают на площадь общего имущества и распределяют между квартирами пропорционально их площади. Количество жильцов на этот расчёт не влияет.

Пример (условные цифры). Норматив электроэнергии на общее имущество составляет 1,5 кВт·ч на 1 кв. м в месяц, площадь общего имущества 1 200 кв. м, площадь всех помещений 10 000 кв. м, ваша квартира 60 кв. м. Объём на квартиру равен 1,5 × 1 200 × 60 / 10 000 = 10,8 кВт·ч. При тарифе 6 ₽ за 1 кВт·ч начисление составит 64,8 ₽ в месяц.

Годовой перерасчёт и когда ОДН выше норматива

Норматив редко совпадает с реальным расходом. Поэтому при наличии общедомового счётчика закон требует перерасчёта по его показаниям (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). Правила № 491 называют срок. Перерасчёт делают по истечении каждого календарного года, а его сумму учитывают равными долями в течение следующего года (подп. «а» п. 29(3) Правил № 491).

Отсюда главный повод для вопросов. В январе в квитанции может появиться строка ОДН, которая заметно выше привычной суммы по нормативу. Обычно это значит, что по счётчику дома за прошлый год ресурса ушло больше, чем начислили по нормативу, и разницу раскладывают на двенадцать месяцев. Если ресурса ушло меньше, перерасчёт должен уменьшить плату.

Ещё два случая перерасчёта предусмотрены отдельно:

• при смене управляющей организации сумму перерасчёта включают в последний месяц, за который прежняя УК выставляет квитанцию (подп. «б» п. 29(3) Правил № 491);
• если общее собрание сменило способ расчёта, перерасчёт за период с прошлого перерасчёта включают в последний месяц действия прежнего способа, если договор управления не устанавливает иное.

Бывает и обратная ситуация, когда расчётный объём получился отрицательным. Тогда плату за этот период принимают равной нулю, а отрицательный объём уменьшает начисления в следующих периодах (подп. «е» п. 29(2) Правил № 491). Списывать такую разницу в пользу УК правила не разрешают.

Объём для перерасчёта зависит от того, как учтено потребление в квартирах. Если часть квартир не передаёт показания или живёт без исправных счётчиков, расход по ним может оказаться в общедомовой части. Поэтому большой годовой перерасчёт ОДН стоит разбирать вместе с данными по квартирам.

Завышенный ОДН, что проверить в квитанции

Плату за ресурсы на общее имущество УК указывает в квитанции отдельной строкой по каждому виду ресурса (п. 29(4) Правил № 491). Начните с неё и сверьте данные по списку:

1. Площадь общего имущества. Её берут из технического паспорта дома. Если в расчёте площадь больше, чем в паспорте, начисление завышено для всех квартир.
2. Норматив. Он должен совпадать с нормативом, который утвердил ваш регион для домов с такой этажностью и оснащением.
3. Тариф. Это тариф ресурсоснабжающей организации, установленный по закону.
4. Площадь вашей квартиры. Сравните её с выпиской из ЕГРН.
5. Состояние общедомового счётчика. Узнайте, когда истекает срок поверки и не выходил ли он из строя.
6. Годовой перерасчёт. Попросите показать объём по счётчику дома, суммарный объём по квартирам и итоговую разницу.

Отдельно проверьте, есть ли в доме решение общего собрания о способе расчёта. Если собрание выбрало расчёт по фактическим показаниям, а УК продолжает считать по нормативу, или наоборот, это нарушение порядка расчёта.

Признаки, при которых завышенный ОДН стоит оспорить сразу:

• сумма ОДН выросла в середине года без годового перерасчёта и без смены тарифа или норматива;
• начисляют ресурс, который общее имущество дома не потребляет;
• в квитанции нет отдельной строки по ресурсу, а сумма спрятана в общей плате за содержание;
• УК не может объяснить, откуда взялся годовой объём для перерасчёта.

Об ошибках в других строках квитанции мы рассказали в статье как оспорить незаконные начисления ЖКХ.

Как добиться перерасчёта платы за ОДН

Порядок общий для любых ошибок в плате за содержание жилого помещения. Сначала идёте в УК, затем в жилищную инспекцию, а если и это не помогло, в суд.

1. Письменное обращение в УК. Опишите, за какие месяцы и по какому ресурсу вы не согласны с суммой. Попросите расчёт с площадями, нормативом, тарифом и показаниями счётчика дома. Потребуйте перерасчёт и выплату штрафа по ч. 11 ст. 156 ЖК РФ. Сохраните копию с отметкой о приёме или квитанцию об отправке.
2. Проверка. УК обязана проверить ваше обращение в течение 30 дней и принять решение о нарушении и штрафе или об отсутствии нарушения (ч. 12 ст. 156 ЖК РФ).
3. Штраф и перерасчёт. Если нарушение порядка расчёта привело к необоснованному увеличению платы, УК платит штраф 50% от суммы превышения. Выплату проводят не позднее двух месяцев со дня обращения, уменьшая плату за содержание жилого помещения (ч. 11, 13 ст. 156 ЖК РФ).
4. Жалоба в жилищную инспекцию. Если УК отказала или молчит, обратитесь в государственную жилищную инспекцию региона. Порядок подачи жалобы описан в материале куда жаловаться на управляющую компанию.
5. Иск в суд. Спор о деньгах решает суд. На взыскание переплаты у вас есть три года, это общий срок давности по п. 1 ст. 196 ГК РФ.

Штрафа не будет в двух случаях. Первый, если нарушение произошло по вине самого собственника. Второй, если УК устранила его до вашего обращения или до оплаты (ч. 11 ст. 156 ЖК РФ). Поэтому заявляйте о завышенной сумме письменно и не затягивайте.

Когда помогает общее собрание

Если годовые перерасчёты каждый раз приносят крупную доплату, собственники могут выбрать другой способ расчёта. Закон даёт общему собранию два варианта. Первый вариант предполагает расчёт по среднемесячному объёму с перерасчётом по показаниям. Второй вариант предполагает расчёт прямо по показаниям общедомового счётчика (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). Тогда сумма ОДН каждый месяц следует за фактическим расходом и годовых скачков нет. Как провести такое голосование, мы разобрали в статье об общем собрании собственников.

Читайте также: истёк срок поверки квартирного счётчика.

Когда нужен юрист

С небольшой ошибкой в площади или нормативе часто достаточно письменного обращения в УК. Юрист нужен, если годовой перерасчёт ОДН насчитал крупную сумму, УК отказывается раскрывать показания счётчика дома, жилищная инспекция ответила отпиской или вопрос касается всех квартир дома. Юрист проверит расчёт, подготовит требование о перерасчёте и штрафе, а при отказе иск.

Мы помогаем собственникам в спорах с управляющими компаниями онлайн по всей России. Подробнее о спорах с управляющей компанией → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Почему плата за ОДН выше норматива
Чаще всего это годовой перерасчёт по общедомовому счётчику. Если за прошлый год ресурса ушло больше, чем начислили по нормативу, разницу распределяют равными долями на следующий год (п. 29(3) Правил № 491).

Как рассчитывается ОДН по электроэнергии
Если собрание не выбрало другой способ, ежемесячно по нормативу. Норматив умножают на площадь общего имущества и делят между квартирами пропорционально их площади (формула 15 приложения № 2 к Правилам № 354), а раз в год делают перерасчёт по счётчику дома.

Можно ли не платить ОДН
Нет. Плата за ресурсы на общее имущество входит в плату за содержание жилого помещения, её вносят все собственники (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Оспорить можно размер начисления, а не саму обязанность.

Куда жаловаться на завышенный ОДН
Сначала письменно в управляющую компанию, она проверяет обращение не позднее 30 дней (ч. 12 ст. 156 ЖК РФ). Если УК отказала, обращайтесь в государственную жилищную инспекцию или в суд.

Положен ли штраф за неправильный расчёт ОДН
Да, если нарушение порядка расчёта необоснованно увеличило плату. УК платит штраф 50% от суммы превышения, уменьшая плату за содержание (ч. 11, 13 ст. 156 ЖК РФ).

Правовая база

• Жилищный кодекс РФ, ст. 154, ч. 9.1-9.3, 11-13 ст. 156
• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила содержания общего имущества), п. 29(1)-29(4)
• Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, п. 40, формула 15 приложения № 2
• Гражданский кодекс РФ, п. 1 ст. 196

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.