Общее собрание собственников правомочно, если в нём участвуют собственники с более чем 50% голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). О собрании сообщают не позднее чем за 10 дней, решения оформляют протоколом и в те же 10 дней передают подлинники в управляющую компанию, а она за 5 дней отправляет их в жилищную инспекцию. С 1 сентября 2025 года протокол оформляют по новому приказу Минстроя № 266/пр вместо приказа № 44/пр.

Кратко

  • Формы собрания: очное, заочное (опросным путём или через ГИС ЖКХ) и очно-заочное голосование (ст. 44.1 ЖК РФ).
  • Кворум — более 50% голосов всех собственников; число голосов пропорционально доле в общем имуществе, то есть площади помещения (ч. 3 ст. 45, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
  • Капремонт, пользование общим имуществом третьими лицами, земельный участок — не менее 2/3 голосов всех собственников; выбор способа управления и управляющей организации — более 50% голосов всех собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
  • Сообщение о собрании размещают в ГИС ЖКХ и направляют собственникам не позднее чем за 10 дней (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
  • Протокол оформляют по приказу Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр; подлинники передают в УК в течение 10 дней, УК направляет их в ГЖИ в течение 5 дней (ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
  • Решение можно оспорить в суде в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нём (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Содержание

Что решает общее собрание и кто его созывает

Общее собрание собственников помещений — орган управления многоквартирным домом. Перечень вопросов, которые решает только оно, закреплён в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Среди них:

  • выбор способа управления домом и управляющей организации;
  • капитальный ремонт, способ формирования фонда капремонта и размер взноса сверх минимального;
  • текущий ремонт общего имущества;
  • сдача общего имущества в аренду, установка рекламы на фасаде, пределы использования земельного участка;
  • реконструкция дома, перепланировка помещений общего пользования;
  • выбор совета дома, администратора собраний в ГИС ЖКХ, порядок приёма бюллетеней.

Раз в год собственники обязаны провести годовое собрание. Если собрание не решило иначе, его проводят во втором квартале года, следующего за отчётным (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Все остальные собрания — внеочередные. Их может созвать:

  • любой собственник помещения в доме (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
  • управляющая организация, которая управляет домом по договору (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
  • УК или правление ТСЖ по требованию собственников, у которых не меньше 10% голосов. В этом случае УК обязана организовать собрание в течение 45 дней с момента обращения (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Чтобы разослать сообщения и подготовить бюллетени, инициатору нужен реестр собственников. УК или правление ТСЖ обязаны выдать его в течение 5 дней после письменного запроса или запроса через ГИС ЖКХ. Согласие собственников на передачу их персональных данных для этого не требуется (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Отдельные правила действуют, если нужно уменьшить общее имущество, например отдать часть подвала или присоединить к квартире часть коридора: на это нужно согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Подробнее о согласовании таких работ — в статье как узаконить перепланировку квартиры.

Формы собрания: очное, заочное, очно-заочное

Статья 44.1 ЖК РФ допускает три формы.

ФормаКак голосуютКогда подходит
ОчнаяСобственники собираются в одном месте, обсуждают вопросы и голосуютНебольшой дом, где жильцы готовы прийти в назначенное время
Заочная опросным путёмСобственники заполняют письменные решения (бюллетени) и передают их инициатору до даты окончания приёмаКогда очное собрание с той же повесткой не набрало кворум (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ)
Заочная через ГИС ЖКХСобственники голосуют онлайн «за», «против» или «воздержался»; бумажные решения можно сдать администратору собранияБольшие дома, где собственники зарегистрированы на Госуслугах
Очно-заочнаяСначала очное обсуждение, затем приём бюллетеней в течение срока, указанного в сообщении (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ)Самый частый вариант: можно собрать голоса тех, кто не пришёл

В письменном решении собственника указывают сведения о нём, документ о праве собственности на помещение и ответ по каждому вопросу: «за», «против» или «воздержался» (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Если по вопросу отмечено больше одного варианта, голос по этому вопросу не считают, но остальные ответы в бюллетене остаются в силе (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Голосовать можно через представителя. Доверенность составляют письменно; её удостоверяют нотариально или оформляют по правилам пп. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, например заверяют у работодателя или в управляющей компании по месту жительства (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ).

Кворум и сколько голосов нужно для решения

Каждый собственник голосует пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). На практике доля равна отношению площади вашего помещения к общей площади всех жилых и нежилых помещений дома. Поэтому считают квадратные метры, а не людей.

Собрание правомочно, если в нём участвуют собственники с более чем 50% голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Если на годовом собрании кворума нет, нужно провести повторное.

Пример (условные цифры). Площадь всех помещений дома — 10 000 кв. м. Для кворума нужно, чтобы проголосовали собственники больше чем 5 000 кв. м. Для решения, где нужны 2/3 голосов всех собственников, «за» должны проголосовать собственники не менее 6 667 кв. м.

Пороги для принятия решений установлены в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ:

Вопрос (пункт ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)Сколько голосов «за»
Большинство текущих вопросов, в том числе текущий ремонт (п. 4.1)Больше половины голосов собственников, участвующих в собрании
Способ формирования фонда капремонта (п. 1.1), выбор способа управления (п. 4), выбор управляющей организации (п. 4.7), полномочия совета дома по текущему ремонту (п. 4.2)Более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников дома
Капремонт, реконструкция, использование фонда капремонта (п. 1), взнос сверх минимального (п. 1.1-1), кредит на капремонт (п. 1.2), пользование земельным участком (п. 2), пользование общим имуществом иными лицами, в том числе аренда и реклама (п. 3), уполномоченное лицо по таким договорам (п. 3.1), полномочия председателя совета (п. 4.3)Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников дома
Согласие на перевод жилого помещения в нежилое (п. 4.5)Особые правила кворума и голосования по подъезду (ч. 3 ст. 45, ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ)
Уменьшение размера общего имуществаСогласие всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ)

Собрание не вправе голосовать по вопросам, которых нет в повестке, и не может менять повестку по ходу (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ). Решение без кворума ничтожно, как и решение по вопросу вне повестки, если в собрании участвовали не все собственники (ст. 181.5 ГК РФ).

Как провести собрание: пошаговый порядок

  1. Сформулируйте повестку. Каждый вопрос отдельно и так, чтобы его нельзя было понять двояко. Формулировки «Разное» и «Другие вопросы» запрещены, как и объединение разных вопросов в одном пункте (п. 14 Требований, утв. приказом № 266/пр).
  2. Запросите реестр собственников в УК. Срок выдачи — 5 дней.
  3. Подготовьте сообщение о собрании. В нём указывают: кто инициатор; форму собрания; дату, место и время, а для заочного и очно-заочного — время начала и окончания голосования; повестку; где и как ознакомиться с материалами (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
  4. Уведомите собственников не позднее чем за 10 дней до собрания. Сообщение размещают в ГИС ЖКХ и дополнительно направляют каждому заказным письмом, вручают под подпись или размещают в общедоступных местах, например на досках объявлений во всех подъездах (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Информация о сообщении, размещённом в ГИС ЖКХ, автоматически уходит на Госуслуги (ч. 4.1 ст. 45 ЖК РФ).
  5. Проведите голосование. На очной части ведите список присутствующих, выберите председателя, секретаря и счётную комиссию.
  6. Подсчитайте голоса по площади помещений и оформите протокол (раздел ниже).
  7. Сообщите итоги собственникам не позднее чем через 10 дней после принятия решений — в месте, которое определило общее собрание (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Протокол по приказу № 266/пр и передача в ГЖИ

С 1 сентября 2025 года действует приказ Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. Он утвердил новые Требования к оформлению протокола и Порядок направления подлинников в жилищную инспекцию, а приказ от 28.01.2019 № 44/пр утратил силу. Новый приказ действует до 1 сентября 2031 года.

Если собрание проходило без ГИС ЖКХ, протокол оформляет секретарь в письменной форме в срок, установленный собранием, но не позднее 10 календарных дней с даты собрания. Подписывают его председатель, секретарь и лица, проводившие подсчёт голосов (пп. 1, 2, 4 Требований). В протоколе должны быть:

  • наименование «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»;
  • дата, то есть дата подведения итогов, и номер. Номером служит уникальный идентификатор сообщения о собрании, полученный в ГИС ЖКХ (п. 7 Требований);
  • место, дата и время начала и окончания голосования — они должны совпадать с сообщением;
  • вводная часть: инициатор, председатель, секретарь, счётная комиссия, общая площадь помещений, площадь помещений проголосовавших, наличие кворума, повестка;
  • основная часть по каждому вопросу: «вопрос, поставленный на голосование», «предложено», «решили (постановили)» с числом голосов «за», «против», «воздержался».

К протоколу прикладывают сведения об участниках, копию сообщения о собрании и документы о его рассылке, списки присутствующих, доверенности, рассмотренные документы и письменные решения собственников. Все приложения нумеруют, страницы сшивают (пп. 16, 17, 19 Требований). В бюллетене для голосования на бумаге Требования называют среди сведений о собственнике его СНИЛС.

Дальше документы идут по цепочке:

  1. Инициатор размещает протокол и решения в ГИС ЖКХ не позднее чем через 10 дней после собрания и в тот же срок передаёт подлинники в УК или правление ТСЖ. При непосредственном управлении — сразу в ГЖИ (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
  2. УК в течение 5 дней направляет подлинники в орган жилищного надзора, в том числе через ГИС ЖКХ. Инспекция хранит их 3 года (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
  3. Если за 3 месяца подряд в ГЖИ поступили два и более протокола по аналогичным вопросам, инспекция обязана провести внеплановую проверку (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Если УК затягивает передачу протокола или не выполняет решение собрания, подайте жалобу на управляющую компанию в ГЖИ.

Электронное голосование в ГИС ЖКХ

Заочное собрание можно провести онлайн по правилам ст. 47.1 ЖК РФ. С 1 марта 2025 года по закону от 13.12.2024 № 463-ФЗ для этого используют ГИС ЖКХ или региональную информационную систему. Собственники входят в систему через учётную запись Госуслуг.

  • Администратор собрания. Его выбирает общее собрание (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). На первом онлайн-собрании его роль выполняет инициатор — собственник или управляющая организация. В повестку первого собрания обязательно включают вопросы о постоянном администраторе и порядке приёма сообщений и бюллетеней (ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ).
  • Отказ от первого онлайн-собрания. Собственник вправе письменно отказаться от него не позднее чем за 5 рабочих дней до даты проведения. Если отказались собственники с более чем 50% голосов, собрание не проводится (ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ).
  • Сроки. Сообщение передают администратору не позднее чем за 14 дней до начала голосования, администратор размещает его в системе не позднее чем за 10 дней (чч. 3, 5 ст. 47.1 ЖК РФ). Голосование длится от 7 до 60 дней без перерыва (чч. 8, 9 ст. 47.1 ЖК РФ).
  • Бумажные решения. Кто не пользуется Госуслугами, сдаёт письменное решение администратору не позднее чем за 48 часов до окончания голосования. Администратор вносит его в систему и размещает электронный образ в течение 24 часов (ч. 10 ст. 47.1 ЖК РФ).
  • Протокол. Система формирует его автоматически в течение 24 часов после окончания голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ). Его подписывает квалифицированной электронной подписью оператор системы (п. 4 Требований, утв. приказом № 266/пр).

С 1 сентября 2026 года по закону от 29.12.2025 № 529-ФЗ протокол об избрании членов совета дома подписывают в том числе избранные члены совета, а собрание может решить, что председатель совета действует совместно с членами совета (чч. 4.1, 8.2 ст. 161.1 ЖК РФ). Другие новшества — в обзоре изменения в ЖКХ с сентября 2026 года.

Как оспорить решение собрания

Собственник вправе обжаловать решение в суде, если он не участвовал в собрании или голосовал против, а решение принято с нарушением ЖК РФ и нарушает его права. Срок — 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), но не позднее 2 лет со дня, когда сведения о решении стали общедоступными (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).

Суд может оставить решение в силе, если голос истца не мог повлиять на результат, нарушения несущественны и убытков истцу решение не причинило. Поэтому на успех чаще рассчитывают, когда нарушение затрагивает кворум или повестку:

  • не было кворума, в подсчёт включены бюллетени несобственников или умерших собственников;
  • решение принято по вопросу вне повестки;
  • не набран нужный порог (2/3 или более 50% голосов всех собственников);
  • собственников не уведомили о собрании в установленный срок.

О намерении обратиться в суд нужно заранее письменно уведомить других собственников (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ). Чаще всего спорят о смене управляющей компании — порядок такого собрания разобран в статье как сменить управляющую компанию.

Читайте также: как пересчитать коммунальные услуги при отъезде; перейти на специальный счёт капремонта; что делать с шумными соседями; протекла крыша: ущерб с УК; акт о некачественной коммунальной услуге; оспорить незаконные начисления в квитанции.

Когда нужен юрист

Собрание по текущему ремонту или месту для объявлений инициатор обычно проводит сам. Юрист нужен, если собрание касается смены УК, капремонта, сдачи общего имущества в аренду или любого вопроса, где требуется 2/3 голосов, и вы ждёте, что решение оспорят. Юрист также понадобится, если вы хотите оспорить уже принятое решение: он проверит кворум по данным Росреестра, найдёт нарушения процедуры и рассчитает, успеваете ли вы в 6-месячный срок.

Мы готовим документы для собраний собственников и представляем собственников в спорах о решениях собраний. Подробнее о судебном сопровождении → Первичная оценка ситуации — бесплатно.

Частые вопросы

Какой кворум нужен для общего собрания собственников в 2026 году?
Собрание правомочно, если в нём участвуют собственники с более чем 50% голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Голоса считают пропорционально площади помещений.

Можно ли сразу провести заочное собрание?
Заочное голосование опросным путём закон связывает с тем, что очное собрание не набрало кворум (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ). Обычно выбирают очно-заочную форму или онлайн-голосование в ГИС ЖКХ по ст. 47.1 ЖК РФ.

Действует ли приказ № 44/пр о протоколах?
Нет. С 1 сентября 2025 года протокол оформляют по приказу Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр, а приказ № 44/пр утратил силу.

Кто передаёт протокол в жилищную инспекцию?
Инициатор передаёт подлинники в УК или ТСЖ в течение 10 дней после собрания, а УК направляет их в ГЖИ в течение 5 дней (ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ). Если собрание прошло в ГИС ЖКХ, протокол хранится в системе.

Сколько длится электронное голосование?
Не меньше 7 и не больше 60 дней с начала голосования (ч. 8 ст. 47.1 ЖК РФ).

В какой срок можно оспорить решение собрания?
В течение 6 месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), но не позднее 2 лет с момента, когда сведения о нём стали общедоступными.

Правовая база

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.