Договор аренды нежилого помещения и риски арендатора

Договор аренды нежилого помещения заключают в письменной форме одним документом, а если срок составляет год и больше, его регистрируют в ЕГРН (ст. 651 ГК РФ). Арендатору важнее всего заранее договориться о порядке повышения платы, возврате обеспечительного платежа, ремонте и праве выйти из договора досрочно. Закон по многим из этих вопросов даёт только общие правила, а конкретику пишут стороны.

Кратко

• Договор аренды помещения заключают одним документом, подписанным сторонами, иначе он недействителен (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
• Договор на срок от одного года регистрируют в ЕГРН, для третьих лиц он заключён с момента регистрации (п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ).
• Без условия о размере платы договор аренды здания или сооружения считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
• Плату меняют по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если договор не говорит иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
• Обеспечительный платёж возвращают, если основания для его зачёта не наступили, проценты на него по умолчанию не начисляют (ст. 381.1 ГК РФ).
• От договора на неопределённый срок любая сторона может отказаться, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Содержание

• Что обязательно указать в договоре аренды нежилого помещения
• Регистрация договора аренды
• Арендная плата и индексация арендной платы
• Обеспечительный платёж по аренде
• Ремонт и улучшения помещения
• Досрочное расторжение аренды
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что обязательно указать в договоре аренды нежилого помещения

Аренду офиса, склада или торгового зала регулирует ГК РФ, глава 34. Правила об аренде зданий и сооружений (ст. 650-655) суды применяют и к нежилым помещениям. Договор подписывают как один документ, обменом письмами его не заключить, а несоблюдение формы делает договор недействительным (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Без двух условий договора просто нет. Первое касается объекта. Нужны данные, по которым помещение можно точно определить, иначе условие считается несогласованным, а договор незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Укажите адрес, кадастровый номер, этаж, номера помещений по техплану и площадь, приложите поэтажный план с выделенной зоной. Второе условие касается цены. Если размер платы письменно не согласован, договор аренды здания или сооружения не считается заключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Остальное закон не требует, но арендатору это нужно. Проверьте, что в договоре есть:

• срок аренды или прямая оговорка, что договор бессрочный;
• разрешённое назначение помещения, например офис, магазин, общепит;
• кто платит коммунальные услуги и по каким счётчикам;
• порядок изменения арендной платы;
• размер и судьба обеспечительного платежа;
• распределение ремонта и порядок согласования перепланировки;
• основания и порядок досрочного выхода из договора.

Перед подписанием закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что арендодатель действительно собственник и на помещении нет ареста или прав других арендаторов. Общие приёмы проверки второй стороны собраны в статье как проверить контрагента.

Регистрация договора аренды

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на год и больше, регистрируют, и он считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор на неопределённый срок под это правило не подпадает. Для третьих лиц договор, требующий регистрации, заключён с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Почему регистрация в интересах арендатора. При продаже помещения договор аренды сохраняется, смена собственника не повод его менять или расторгать (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Если аренда зарегистрирована, новый собственник не сможет сказать, что о ней не знал. Регистрация также защищает от ситуации, когда собственник сдаёт то же помещение второму арендатору.

Заявление в Росреестр подают обе стороны или одна из них, если договор это поручает. Распишите в договоре, кто подаёт документы, в какой срок и кто платит госпошлину. Дополнительные соглашения к зарегистрированному договору тоже лучше регистрировать. Нужна ли регистрация соглашения об изменении платы, суды решают по-разному.

Арендная плата и индексация арендной платы

Порядок, условия и сроки платежей определяет договор (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Плату можно установить твёрдой суммой, долей от дохода, услугами или комбинацией этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Размер платы меняют по соглашению сторон в сроки из договора, но не чаще одного раза в год, если договор не говорит иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ). На практике арендодатели пишут в договор формулу ежегодного повышения. Для арендатора безопаснее, когда формула понятна заранее. Хороший вариант выглядит так:

• индексация арендной платы раз в год, с конкретной даты;
• понятный ориентир, например официальный индекс потребительских цен за прошлый год;
• верхний предел повышения в процентах;
• уведомление арендатора заранее, например за 30 дней.

Избегайте формулировок «арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер платы» без пределов и сроков. Даже если суд их применит, бюджет станет непредсказуемым.

Если по обстоятельствам, за которые вы не отвечаете, условия пользования или состояние помещения существенно ухудшились, требуйте уменьшить плату (п. 4 ст. 614 ГК РФ). При существенном нарушении сроков оплаты арендодатель может потребовать внести плату досрочно, но не больше чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). За просрочку договор обычно назначает неустойку, о её снижении читайте в статье неустойка по договору.

Обеспечительный платёж по аренде

Обеспечительный платёж страхует арендодателя от долгов по аренде и ущерба помещению. При наступлении обстоятельств из договора его засчитывают в счёт соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Если обстоятельства не наступили или обязательство прекратилось, платёж возвращают, но договор может предусмотреть иное (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Проценты по ст. 317.1 ГК РФ на него не начисляют, если стороны не договорились об обратном (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ).

Слова «если иное не предусмотрено договором» здесь главный риск. В договоры часто включают условие, что при досрочном расторжении по инициативе арендатора платёж не возвращается. Прочитайте такие пункты до подписания и попробуйте договориться о другом. Например:

• платёж засчитывают в оплату последнего месяца аренды;
• платёж возвращают в конкретный срок после подписания акта возврата помещения;
• удержание возможно только на подтверждённые суммы долга или ущерба;
• при повышении арендной платы доплата к платежу не требуется.

Пример (условные цифры). Плата 150 000 ₽ в месяц, обеспечительный платёж равен одному месяцу. Арендатор выезжает, задолженности нет, но на стене остались следы от вывески. Если по договору можно удерживать только подтверждённый ущерб, арендодатель удержит стоимость ремонта по смете, а остаток вернёт.

Ремонт и улучшения помещения

Закон распределяет ремонт так, как показано в таблице. Договор может это изменить, поэтому сверяйте его с нормами.

Если арендодатель не делает капитальный ремонт, арендатор может по выбору сделать его сам и взыскать затраты или зачесть их в плату, потребовать уменьшить плату либо расторгнуть договор с возмещением убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Многие арендаторы делают отделку под свой бизнес. Получите письменное согласие арендодателя на работы и пропишите, компенсируется ли их стоимость. Иначе вложения останутся в помещении бесплатно.

Досрочное расторжение аренды

Выйти из договора раньше срока можно тремя путями. По соглашению сторон, односторонним отказом, если его допускает договор или закон, или через суд.

Односторонний отказ

Если договор даёт право на отказ, его заявляют уведомлением, и договор прекращается с момента его получения, если договор не установил иной момент (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Арендатору выгодно заранее закрепить право отказаться с предупреждением, например, за два или три месяца, без штрафов. В бессрочном договоре право на отказ с предупреждением за три месяца дано обеим сторонам законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Расторжение через суд

Арендатор может требовать расторжения, если арендодатель не передаёт помещение или мешает им пользоваться, если в помещении есть скрытые недостатки, если не сделан положенный капремонт или если помещение стало непригодным не по вине арендатора (п. 1 ст. 620 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать расторжения, в частности, если арендатор больше двух раз подряд не внёс плату в срок или существенно ухудшает помещение. Перед этим арендодатель обязан письменно предупредить арендатора и дать разумный срок на исправление (ст. 619 ГК РФ). Перед иском о расторжении направьте другой стороне предложение расторгнуть договор и дождитесь ответа в указанный в нём срок, а если срока нет, 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Как оформить такое письмо, описано в статье претензия контрагенту.

После прекращения договора верните помещение по акту. Если вы задержали возврат, арендодатель вправе взыскать плату за всё время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Добросовестный арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право на новый договор, если письменно сообщит о желании продлить аренду в срок из договора или в разумный срок до окончания (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Когда нужен юрист

Типовой договор аренды небольшого офиса можно согласовать самостоятельно, если вы внимательно прочитали пункты о плате, платеже и выходе. Юрист нужен, когда помещение крупное, срок длинный, арендодатель требует большой обеспечительный платёж или невозвратные условия, вы вкладываетесь в ремонт либо уже возник спор о долге, удержании или расторжении.

Мы проверяем и согласовываем договоры аренды для бизнеса онлайн по всей России. Подробнее о проверке и составлении договоров → Первичная оценка ситуации - бесплатно.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев
Нет. Регистрация обязательна для договора на срок от одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор на неопределённый срок тоже не регистрируют.

Может ли арендодатель повысить аренду чаще раза в год
По общему правилу плату меняют не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Договор может установить иное, поэтому смотрите условие об изменении платы.

Вернут ли обеспечительный платёж при досрочном расторжении аренды
Платёж возвращают, если основания для его зачёта не наступили, но договор может предусмотреть иное (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Если в договоре написано, что платёж не возвращается при выходе арендатора, суд, скорее всего, учтёт это условие.

Как расторгнуть договор аренды досрочно по инициативе арендатора
Используйте право на отказ из договора, договоритесь с арендодателем или обратитесь в суд по основаниям ст. 620 ГК РФ. Перед иском направьте предложение о расторжении и подождите 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Сохранится ли аренда при продаже помещения
Да. Переход права собственности не основание для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ, ст. 317.1, 381.1, 433, 450.1, 452, 607, 610, 614, 616, 617, 619-623, 650-655

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.