Когда налог с продажи квартиры не платят
Главное правило простое. Если квартира была у вас в собственности не меньше минимального срока, доход от продажи освобождён от НДФЛ. Цена сделки при этом не важна, а декларацию подавать не нужно. Минимальный срок бывает 3 или 5 лет, и зависит он от того, как квартира к вам попала.
| Как получена квартира | Срок без налога |
|---|---|
| Наследство от супруга, родителя, ребёнка или другого близкого родственника | 3 года |
| Подарок от супруга или близкого родственника | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Договор пожизненного содержания с иждивением | 3 года |
| Единственное жильё на день продажи | 3 года |
| Покупка, в том числе по ДДУ, и все прочие случаи | 5 лет |
Близкими родственниками Семейный кодекс называет родителей и детей, бабушек, дедушек и внуков, родных и неполнородных братьев и сестёр. К членам семьи относятся супруги и усыновители с усыновлёнными. Квартира от тёти или двоюродного брата попадает под общий срок 5 лет. Регион своим законом может сократить срок, вплоть до нуля, но такие законы редки.
Как считать минимальный срок владения квартирой
Обычно срок отсчитывают с даты регистрации права в ЕГРН, она указана в выписке. Есть важные исключения.
- По наследству квартира считается вашей со дня смерти наследодателя, даже если свидетельство получено позже.
- По договору долевого участия и паю в ЖСК срок идёт с даты полной оплаты, а доплата за лишние метры после ввода дома не учитывается.
- По договору уступки прав по ДДУ срок считается с полной оплаты по договору уступки.
- Если долю купили на материнский капитал, срок для детей считается с момента, когда квартиру получил владелец сертификата или его супруг.
Срок должен закончиться к дате регистрации перехода права к покупателю. Если до нужной даты осталось несколько недель, иногда проще подождать, чем платить 13% или 15% с дохода. Перенести дату помогает правильно составленный договор, с этим можно обратиться за сопровождением сделки.
Продажа квартиры менее 5 лет, налог для семей с детьми
Если у вас или супруга двое и больше детей до 18 лет, а учащихся очно до 24 лет, налог можно не платить при любом сроке владения. Ребёнок, которого суд признал недееспособным, учитывается в любом возрасте. Возраст смотрят на день регистрации продажи, а ребёнок, родившийся позже, тоже считается, если он появился до 30 апреля следующего года. Льгота действует, только когда совпадают все условия.
- Взамен проданной квартиры семья приобрела другое жильё по купле-продаже или мене и зарегистрировала его в том же календарном году либо не позже 30 апреля следующего года. Вместо регистрации подойдёт полная оплата квартиры по ДДУ или паю в ЖСК в этот же срок.
- Новое жильё больше проданного по общей площади или по кадастровой стоимости, доли всех членов семьи складывают.
- Кадастровая стоимость проданной квартиры не больше 50 млн ₽.
- У вас, супруга и несовершеннолетних детей нет больше половины в другом жилье, которое больше нового.
Если дети тоже владели долями, их доли освобождаются, когда их продают одновременно с вашей. Если хотя бы одно условие не выполнено, налог считают по общим правилам.
Как посчитать налог при продаже квартиры
Если срок владения не истёк и льготы нет, налог считают с дохода от продажи. Доходом служит цена по договору. Кадастровую стоимость берут ту, что внесена в ЕГРН и применяется с начала года, когда зарегистрирована продажа. Если цена меньше 70% от этой суммы, доходом считают 70% кадастровой, а регион своим законом может поднять коэффициент до 1.
Доход уменьшают одним из двух способов, по вашему выбору.
- Вычет 1 млн ₽ без всяких документов. Это общий лимит за год на всё проданное жильё.
- Расходы на покупку этой квартиры, если они подтверждены договором и платёжками.
При продаже квартиры, полученной в наследство или в подарок от родственника без уплаты налога, можно учесть расходы наследодателя или дарителя на её покупку. Ставка для резидентов 13%, а с части базы больше 2,4 млн ₽ за год 15%. Нерезидент платит 30% и вычетами не пользуется.
Декларация 3-НДФЛ и сроки уплаты
Если налог есть или вы уменьшаете доход на расходы, подайте 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог платят до 15 июля того же года. Декларацию можно отправить через личный кабинет на сайте ФНС.
Если декларацию не подать, налоговая сама посчитает налог по данным Росреестра и пришлёт уведомление. Расходы она учтёт, только если знает цену покупки из реестра, а иначе уменьшит доход лишь на 1 млн ₽. За неподачу декларации и неуплату налога назначают штрафы. Декларацию можно не подавать, только когда доход освобождён по сроку владения или льготе либо когда общий доход от продажи жилья за год не больше 1 млн ₽.
Частые вопросы
Минимальный срок владения квартирой для продажи без налога?
3 года для квартир, полученных по наследству или в подарок от близкого родственника, по приватизации, ренте, а также для единственного жилья. В остальных случаях 5 лет.
Какой налог при продаже квартиры, полученной в наследство?
Если наследодатель был членом семьи или близким родственником, налога нет через 3 года со дня его смерти. Если раньше, доход можно уменьшить на вычет 1 млн ₽ или на расходы наследодателя на покупку.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры менее 5 лет?
Да, если для вашей квартиры срок 5 лет и нет льготы для семей с детьми. Но налог считают не со всей суммы, доход можно уменьшить на расходы на покупку или на вычет 1 млн ₽.
С какой даты считать срок владения квартирой по ДДУ?
С даты полной оплаты по договору долевого участия, а не с регистрации права. Доплату за увеличение площади после ввода дома не учитывают.
Нужно ли подавать декларацию, если налога нет из-за расходов?
Да. Если вы уменьшаете доход на расходы на покупку, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года даже при нулевом налоге.
Правовая база
- Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1
- Налоговый кодекс РФ, ст. 217
- Налоговый кодекс РФ, ст. 220
- Налоговый кодекс РФ, ст. 214.10
- Налоговый кодекс РФ, ст. 224
- Налоговый кодекс РФ, ст. 210
- Налоговый кодекс РФ, ст. 207
- Налоговый кодекс РФ, ст. 228
- Налоговый кодекс РФ, ст. 229
- Семейный кодекс РФ, ст. 2 и 14
- Гражданский кодекс РФ, ст. 1152
Читайте в блоге
- налог при продаже квартиры в 2026 году
- как получить налоговый вычет при покупке квартиры
- как оформить договор купли-продажи квартиры
- как оформить дарение квартиры
Тест носит информационный характер. Администрация сайта totolaw.ru не гарантирует достижение определённого результата, а также полноту и актуальность сведений, поскольку законы и судебная практика меняются. Материалы сервиса не являются юридической консультацией. Чтобы получить консультацию по вашей ситуации, обратитесь к юристу.