Установление сервитута
через суд

Что такое сервитут

Сервитут — право ограниченного пользования соседним участком. Собственник недвижимости вправе требовать его от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого участка (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Сервитут устанавливают для прохода и проезда, для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, которые не мешают использовать участок по назначению, и для других нужд, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Собственник обременённого участка сохраняет права владения, пользования и распоряжения им (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Сервитут сохраняется, если участок перейдёт к другому лицу (п. 1 ст. 275), но его нельзя продать, заложить или передать отдельно от недвижимости, ради которой он установлен (п. 2 ст. 275). По тем же правилам сервитутом можно обременить здание или сооружение (ст. 277 ГК РФ).

Требовать сервитут может не только собственник, но и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а также иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 4 ст. 274 ГК РФ).

Частный и публичный сервитут

Частный сервитут устанавливают по гражданскому законодательству, а для государственной и муниципальной земли — с особенностями главы V.3 Земельного кодекса (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). Публичный сервитут устанавливают решением органа власти или местного самоуправления для государственных или муниципальных нужд и нужд местного населения, без изъятия участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

Любой сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования участка в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием (п. 8 ст. 23 ЗК РФ). Срок сервитута определяют по соглашению сторон (п. 7 ст. 23). Ниже речь идёт о частном сервитуте.

Сначала — соглашение с соседом

Сервитут устанавливается по соглашению между тем, кто его требует, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для прав на недвижимость (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Если договориться об установлении или условиях сервитута не удалось, спор решает суд по иску лица, которому нужен сервитут.

Обязательного досудебного порядка по таким спорам закон не устанавливает: в суд обращаются, если стороны не достигли соглашения о сервитуте или его условиях (п. 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута, утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017). Но письменное предложение соседу с проектом соглашения и схемой мы направляем всегда: оно показывает суду, что соглашения нет, и иногда решает вопрос без процесса.

Когда суд установит сервитут

• Только если у вас нет иной возможности пользоваться своим участком или другой недвижимостью (п. 7 Обзора ВС РФ). Неудобство существующего пути само по себе основанием не является.
• Сервитут не установят, если из-за него собственник лишится возможности использовать свой участок по разрешённому использованию (п. 8 Обзора).
• Сервитут не устанавливают для прохода или проезда к самовольной постройке (п. 3 Обзора). Сначала нужно узаконить строение.
• Если вариантов прохода несколько, суд выбирает тот, который обеспечивает баланс интересов и наименее обременителен для соседа (п. 9 Обзора). Варианты обычно сравнивает экспертиза.
• В решении суд определяет все условия: участки, содержание и вид сервитута, сферу действия, срок, плату, виды работ (п. 10 Обзора).
• Отсутствие в ЕГРН сведений о части участка, которую обременяют сервитутом, не мешает его регистрации (п. 11 Обзора).

Какому суду — общей юрисдикции или арбитражному — рассматривать дело, решают с учётом состава участников и характера отношений (п. 2 Обзора). Госпошлина по иску неимущественного характера в суд общей юрисдикции — 3 000 ₽ для гражданина и 20 000 ₽ для организации (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ); в арбитражный суд — 15 000 ₽ и 50 000 ₽ соответственно (подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Сколько платить за сервитут

Собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату, если иное не предусмотрено законом (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Если стороны не договорились, плату определяет суд исходя из принципов разумности и соразмерности, с учётом характера деятельности сторон, площади и срока сервитута. Плата может быть единовременной или периодической (п. 12 Обзора ВС РФ).

Условиями сервитута можно предусмотреть порядок изменения платы, а каждая сторона вправе требовать в суде увеличить или уменьшить её, если изменился объём ограничений (п. 13 Обзора). На практике размер платы почти всегда определяет эксперт-оценщик, поэтому мы готовим ему вопросы и проверяем расчёт.

Сервитут на государственную и муниципальную землю

Если нужный участок принадлежит государству или муниципалитету, в уполномоченный орган подают заявление о заключении соглашения об установлении сервитута со схемой границ сервитута на кадастровом плане территории (п. 1 ст. 39.26 ЗК РФ). Орган в срок не более 30 дней обязан ответить: направить уведомление о возможности заключить соглашение, предложение об иных границах, проект соглашения или отказ (п. 3 ст. 39.26).

Если сервитут нужен на часть участка, заявитель обеспечивает её кадастровый учёт, и после уведомления об этом орган в срок не более 30 дней направляет подписанное соглашение (п. 5, 6 ст. 39.26 ЗК РФ). При сервитуте на срок до трёх лет стороны могут обойтись без кадастрового учёта части участка и регистрации обременения: границы определяют по схеме, приложенной к соглашению (п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ).

Как прекратить сервитут

По требованию собственника обременённого участка сервитут может быть прекращён, если отпали основания, по которым он был установлен (п. 1 ст. 276 ГК РФ). Если из-за сервитута участок гражданина или организации нельзя использовать по целевому назначению, собственник вправе требовать прекращения сервитута через суд (п. 2 ст. 276).

Если основания отпали, с требованием о прекращении сервитута в суд может обратиться и собственник обременённого участка, и тот, в чьих интересах сервитут установлен (п. 6 Обзора ВС РФ). После прекращения запись нужно исключить из ЕГРН, иначе она будет мешать сделкам. Подробнее — в статье о сервитуте на земельный участок.

Документы, которые понадобятся

• выписки из ЕГРН на ваш и соседний участок;
• правоустанавливающие документы на участок и дом;
• схема границ сервитута или межевой план части участка от кадастрового инженера;
• доказательства, что другого доступа нет: схемы, карты, фото, ответы администрации о дорогах;
• предложение соседу о заключении соглашения и его ответ или доказательства отправки;
• документы, подтверждающие законность дома или постройки, к которой нужен доступ;
• технические условия на подключение — если сервитут нужен для коммуникаций.

Если каких-то документов нет, начнём с того, что есть: недостающее можно запросить в Росреестре, архивах или через суд.