Сервитут на земельный участок: что это и как установить

Сервитут — право ограниченно пользоваться чужим участком: проходить и проезжать через него, проложить трубу или кабель. Сначала предложите соседу подписать соглашение и зарегистрируйте его в ЕГРН. Суд установит сервитут, только если договориться не удалось и других способов попасть на свой участок или обслуживать его у вас нет (ст. 274 ГК РФ).

Кратко

• Частный сервитут устанавливают по соглашению с собственником соседнего участка или по решению суда (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
• Сервитут подлежит государственной регистрации в ЕГРН и сохраняется при продаже участка (ст. 274, 275 ГК РФ).
• Суд установит сервитут, только если вашу потребность нельзя обеспечить иначе; маршрут выбирают наименее обременительный (Обзор ВС РФ от 26.04.2017).
• Собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ).
• Сервитут на государственную и муниципальную землю оформляют соглашением с органом власти по ст. 39.23–39.26 ЗК РФ.
• Сервитут прекращают, если отпали основания для него или участок нельзя использовать по назначению (ст. 276 ГК РФ).

Содержание

• Что такое сервитут и зачем он нужен
• Частный и публичный сервитут
• Как установить сервитут по соглашению с соседом
• Установление сервитута через суд
• Сколько платить за сервитут
• Сервитут на государственную и муниципальную землю
• Как прекратить сервитут
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что такое сервитут и зачем он нужен

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 274 ГК РФ). Собственник участка остаётся собственником: он может продать, подарить, заложить землю. Вы получаете только одно конкретное право, например ходить по тропинке шириной 1,5 м вдоль забора.

Закон называет типовые цели сервитута:

• проход и проезд через соседний участок;
• строительство, реконструкция и эксплуатация линейных объектов: газопровода, водопровода, линий электропередачи, если они не мешают пользоваться участком;
• другие нужды собственника недвижимости, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Типичная ситуация: после раздела участка одна часть оказалась без выезда на дорогу, или сосед перекрыл проезд, которым вы пользовались годами. Другой частый случай — нужно подвести газ, а трасса проходит только через соседскую землю.

Требовать сервитут может собственник недвижимости: участка, дома, здания (ст. 274, 277 ГК РФ). Этим же правом обладают лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 274 ГК РФ). Сервитут можно установить и на здание или сооружение, например для прохода через чужое помещение (ст. 277 ГК РФ).

Сервитут следует за землёй. Если сосед продаст участок, новый владелец обязан его соблюдать (п. 1 ст. 275 ГК РФ). Продать, заложить или передать сервитут отдельно от вашей недвижимости нельзя (п. 2 ст. 275 ГК РФ).

Частный и публичный сервитут

Земельный кодекс различает два вида сервитута (ст. 23 ЗК РФ).

Публичный сервитут устанавливают решением органа власти для государственных, муниципальных или общественных нужд. Участок при этом у собственника не забирают: он сохраняет права владения, пользования и распоряжения (п. 5 ст. 23 ЗК РФ). Если публичный сервитут существенно затрудняет использование земли, собственник вправе требовать соразмерную плату от органа, который его установил (п. 13 ст. 23 ЗК РФ).

Оба вида сервитута устанавливают и осуществляют на условиях, наименее обременительных для использования участка (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).

Дальше речь пойдёт о частном сервитуте: с ним граждане сталкиваются чаще всего.

Как установить сервитут по соглашению с соседом

Договориться с соседом проще и дешевле, чем судиться. Порядок такой:

1. Определите, что именно вам нужно. Проход или проезд, ширина полосы, для какой техники, на какой срок. Чем точнее описание, тем меньше споров потом.
2. Закажите у кадастрового инженера схему границ сервитута. Если сервитут касается части участка, инженер описывает эту часть на схеме или в межевом плане: без точных границ соглашение трудно исполнять и регистрировать. Подробнее о работе кадастрового инженера — в статье про межевание земельного участка.
3. Направьте соседу письменное предложение с проектом соглашения и схемой. Отправьте его письмом с описью вложения: это доказательство досудебного обращения, если дело дойдёт до суда.
4. Подпишите соглашение. В нём укажите стороны, кадастровые номера обоих участков, границы сервитута, цель и порядок пользования, срок, размер и порядок платы.
5. Зарегистрируйте сервитут в ЕГРН. Заявление подают в Росреестр через МФЦ или онлайн (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Регистрация защищает вас, если сосед продаст участок.

Сервитут бывает срочным и постоянным (ст. 23 ЗК РФ). Срок стороны указывают в соглашении. Там же стоит прописать, как и когда можно менять плату.

Пример (условные цифры). Сосед согласен дать проезд по полосе 4 × 30 м. Стороны договорились о плате 1 500 ₽ в месяц, соглашение подписали на 10 лет и сдали на регистрацию в МФЦ.

Установление сервитута через суд

Если сосед отказал или молчит, подавайте иск об установлении сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Споры рассматривают районные суды, а между организациями и предпринимателями — арбитражные. Главный ориентир для судов — Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017. Из него следуют несколько правил.

• Сервитут — крайняя мера. Суд установит его, только если у вас нет иной возможности пользоваться своим участком или другой недвижимостью (п. 7 Обзора). Неудобство или желание сократить путь не основание, если есть другой проезд.
• Соглашение не достигнуто. Обязательного досудебного порядка нет, но иск подают, когда стороны не договорились о сервитуте или его условиях (п. 1 Обзора). Сохраните своё предложение соседу и его отказ или доказательства, что он не ответил.
• Нельзя лишить соседа участка. Сервитут не установят, если из-за него собственник не сможет использовать землю по разрешённому назначению (п. 8 Обзора).
• Только к законным объектам. Сервитут не устанавливают, чтобы обеспечить доступ к самовольной постройке (п. 3 Обзора). Сначала узаконьте строение.
• Наименее обременительный вариант. Если проходов несколько, суд выбирает тот, который меньше мешает собственнику и сохраняет баланс интересов (п. 9 Обзора). Варианты обычно сравнивает землеустроительная экспертиза.
• Решение с точными условиями. Суд определяет все условия сервитута: границы, содержание, срок и плату (п. 10 Обзора). Решение служит основанием для регистрации в ЕГРН. Если сведений о части участка в ЕГРН нет, регистрации это не мешает (п. 11 Обзора).

Что приложить к иску: выписки из ЕГРН на оба участка, схему или заключение кадастрового инженера, доказательства отказа соседа, фото и документы, которые показывают, что другого пути нет. Требование об установлении сервитута носит неимущественный характер, госпошлину считают по ст. 333.19 НК РФ. О том, как оформить и подать иск, — в статье как подать исковое заявление в суд.

Если спор возник из-за того, что сосед сдвинул забор, сначала разберитесь с границами: см. спор о границах участка с соседом. Иногда после исправления границ сервитут становится не нужен.

Сколько платить за сервитут

Собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Бесплатным сервитут бывает, только если стороны так договорились или это прямо предусмотрено законом.

Твёрдых тарифов закон не устанавливает. Если стороны не договорились, плату определяет суд исходя из принципов разумности и соразмерности (п. 12 Обзора ВС РФ от 26.04.2017). Плата должна быть соразмерна материальной выгоде, которую собственник получил бы, если бы сам пользовался этой частью участка, и может включать разумные расходы, связанные с ограничением его прав. Суд учитывает:

• характер деятельности сторон;
• площадь и срок сервитута, долю обременённой части в участке;
• интенсивность использования и характер неудобств для собственника;
• влияние сервитута на возможность распорядиться участком.

Плату устанавливают единовременным платежом или периодическими платежами. Если объём ограничений изменился, каждая сторона вправе требовать изменить размер платы (п. 13 Обзора). На практике расчёт почти всегда поручают эксперту-оценщику.

Сервитут на государственную и муниципальную землю

Если нужный участок принадлежит государству или муниципалитету, действуют особые правила гл. V.3 ЗК РФ. Сервитут в отношении такой земли устанавливают, в частности, чтобы разместить линейные объекты и сооружения связи, провести изыскательские работы, вести недропользование, а также в других случаях, предусмотренных законом (ст. 39.23 ЗК РФ).

1. Подайте в уполномоченный орган (администрацию, департамент имущества) заявление о заключении соглашения об установлении сервитута со схемой границ, если сервитут нужен на часть участка (ст. 39.26 ЗК РФ).
2. Орган в течение 30 дней направит уведомление о возможности заключить соглашение в предложенных границах, предложение о других границах, проект соглашения или решение об отказе.
3. Если сервитут нужен на часть участка, обеспечьте её кадастровый учёт и сообщите об этом органу. В течение 30 дней после уведомления орган направит подписанное соглашение, и его нужно подписать не позднее 30 дней с момента получения (ст. 39.26 ЗК РФ).
4. Зарегистрируйте сервитут в ЕГРН.

При сервитуте на срок до трёх лет стороны могут договориться обойтись без кадастрового учёта части участка и без регистрации обременения: к соглашению прикладывают схему границ (п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ).

Плату за сервитут на государственную землю рассчитывают по правилам, которые утверждают Правительство РФ, регион или муниципалитет, в зависимости от того, кому принадлежит земля (ст. 39.25 ЗК РФ). Если участок передан в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование, соглашение, как правило, заключает арендатор или землепользователь. Он уведомляет уполномоченный орган в течение 10 дней, а сервитут не может длиться дольше аренды (ст. 39.24 ЗК РФ). Если вам нужен не сервитут, а весь участок, смотрите статью про аренду земли у государства.

Как прекратить сервитут

Сервитут не вечен. Собственник обременённого участка может потребовать его прекращения в двух случаях (ст. 276 ГК РФ):

• Отпали основания. Например, у соседа появился свой выезд на дорогу, газ подвели другим путём. Прекращение возможно по соглашению, а если сосед против — через суд.
• Участок нельзя использовать по назначению. Если из-за сервитута собственник не может пользоваться землёй в соответствии с её целевым назначением и разрешённым использованием, он вправе требовать прекращения сервитута в суде.

Потребовать прекращения из-за отпадения оснований может и тот, в чьих интересах сервитут установлен (п. 6 Обзора ВС РФ от 26.04.2017). Срочный сервитут прекращается, когда истёк его срок. Прекращение нужно отразить в ЕГРН: без этого запись о сервитуте останется в выписке и может помешать продаже. Перед покупкой участка проверьте выписку из ЕГРН на сервитуты и другие обременения.

Когда нужен юрист

Если сосед готов договориться, иногда хватает соглашения и схемы кадастрового инженера. Юрист нужен, когда сосед отказывает, требует завышенную плату, или вариантов прохода несколько и неясно, какой суд признает наименее обременительным. В суде юрист сформулирует требования, поставит вопросы эксперту и оспорит расчёт платы. Он же поможет прекратить сервитут, который вам больше не нужен или мешает пользоваться участком.

Мы ведём дела об установлении и прекращении сервитутов, стоимость — от 80 000 ₽ за дело. Подробнее о земельных спорах → Первичная оценка ситуации — бесплатно.

Частые вопросы

Можно ли установить сервитут без согласия соседа?
Да, через суд, если сосед отказался заключить соглашение (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Но суд установит сервитут, только если другого способа пользоваться своей недвижимостью у вас нет.

Нужно ли регистрировать сервитут?
Да. Частный сервитут подлежит государственной регистрации в ЕГРН (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Регистрация защищает вас при смене собственника соседнего участка.

Сервитут платный или бесплатный?
Собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Стороны могут договориться и о бесплатном сервитуте.

Может ли арендатор требовать сервитут?
ГК РФ даёт это право собственнику недвижимости, владельцу участка на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования и иным лицам в случаях, предусмотренных федеральными законами (ст. 274 ГК РФ). Если вы арендуете участок, но владеете на нём зданием, требуйте сервитут как собственник здания; в остальных случаях практика неоднозначна.

Что будет с сервитутом, если сосед продаст участок?
Сервитут сохранится: он переходит вместе с участком к новому собственнику (п. 1 ст. 275 ГК РФ).

Как снять сервитут с участка?
Потребуйте прекращения по соглашению или через суд, если основания для сервитута отпали или участок нельзя использовать по назначению (ст. 276 ГК РФ). Затем внесите сведения о прекращении в ЕГРН.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ, ст. 274–277
• Земельный кодекс РФ, ст. 23, 39.23–39.26
• Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)
• Налоговый кодекс РФ, ст. 333.19

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.