Вспомогательные постройки на участке и разрешение

Вспомогательные постройки на участке, то есть баню, сарай, гараж или летнюю кухню, в большинстве случаев строят без разрешения на строительство (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Это не освобождает от правил о виде разрешённого использования, отступах от границ и пожарной безопасности. Капитальную хозпостройку можно поставить на кадастровый учёт по техническому плану, а некапитальную регистрировать не нужно.

Кратко

• Разрешение на строительство не требуется для гаража на участке гражданина, садового дома и хозпостроек на садовом участке, некапитальных объектов и строений вспомогательного использования (п. 1, 2, 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
• Критерии вспомогательных строений утверждены постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703, для участков ИЖС, ЛПХ и садовых это не более 3 надземных этажей и высота до 20 м.
• На огородном участке разрешены только некапитальные хозпостройки для инвентаря и урожая (п. 4 ст. 3 Закона № 217-ФЗ).
• Капитальную постройку, на которую разрешение не нужно, ставят на учёт по техническому плану и документу на землю (ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
• По СП 53.13330.2019 на садовом участке от хозпостройки до границы соседа нужно не менее 1 м, от помещения для скота и птицы 4 м, от дома 3 м.

Содержание

• Какие вспомогательные постройки на участке бывают
• Баня, гараж, сарай без разрешения
• Что можно строить на участках разного вида
• Расстояние от построек до забора соседа
• Как подтвердить, что постройка вспомогательная
• Регистрация хозпостройки в ЕГРН
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Какие вспомогательные постройки на участке бывают

Закон о садоводстве даёт понятие хозяйственных построек. Это капитальные и некапитальные строения на садовых или огородных участках для бытовых нужд, например сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы (п. 3 ст. 3 Закона № 217-ФЗ). Погреб под домом к хозпостройкам не относится, это часть дома.

Градостроительный кодекс использует другой термин, строения и сооружения вспомогательного использования. Объект вспомогательного использования обслуживает основное здание на том же участке, например жилой дом. Критерии такого объекта утвердило Правительство РФ постановлением от 04.05.2023 № 703. Оно действует с 1 сентября 2023 года по 1 сентября 2028 года.

Для частных участков в этих критериях есть отдельный вариант. Строение размещено на участке для ИЖС, личного подсобного хозяйства, блокированной жилой застройки или садоводства, в нём не больше 3 надземных этажей, а высота не превышает 20 м. Само по себе название «хозблок» в договоре со строителями ничего не решает, суд оценивает реальное назначение объекта.

Капитальная или некапитальная

От этого зависит, нужна ли регистрация хозпостройки. Капитальная постройка прочно связана с землёй, и переместить её без несоразмерного ущерба нельзя, поэтому она относится к недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Баня на ленточном фундаменте или кирпичный гараж обычно капитальные. Каркасный сарай на блоках, теплица, навес считаются некапитальными, их в ЕГРН не вносят.

Баня, гараж, сарай без разрешения

Часть 17 ст. 51 ГрК РФ перечисляет случаи, когда разрешение на строительство не нужно. Для владельцев участков важны три пункта.

Уведомлять власти о строительстве бани или сарая закон не требует. Уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ касается строительства жилого дома на участке ИЖС, порядок описан в статье уведомление о строительстве ИЖС.

Отсутствие разрешения не означает свободы от правил. Постройка должна соответствовать виду разрешённого использования участка, предельным параметрам из правил землепользования и застройки, строительным и противопожарным нормам. Если нарушить эти требования, баню или гараж могут признать самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Последствия разобраны в статье признание права на самовольную постройку.

Что можно строить на участках разного вида

Возможность поставить хозпостройку зависит от вида разрешённого использования и категории земли. Правила о видах разрешённого использования после реформы Закона № 295-ФЗ собраны в новых статьях 14.1-14.4 Земельного кодекса.

• Садовый участок. Можно размещать садовый дом, жилой дом, хозпостройки и гаражи (п. 1 ст. 3 Закона № 217-ФЗ). Параметры капитальных хозпостроек определяют градостроительные регламенты (ч. 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ).
• Огородный участок. Разрешены только некапитальные хозпостройки для хранения инвентаря и урожая (п. 4 ст. 3 Закона № 217-ФЗ). Кирпичная баня на огороде будет нарушением.
• Участок ИЖС. Хозпостройки строят как объекты вспомогательного использования к жилому дому.
• Приусадебный участок ЛПХ. Закон разрешает возводить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания (п. 2 ст. 4 Закона № 112-ФЗ).
• Полевой участок ЛПХ. Строить здания и строения нельзя совсем (п. 3 ст. 4 Закона № 112-ФЗ).

Разделить хозпостройку или гараж на садовом участке закон не разрешает (ч. 5 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ). Продать садовый участок отдельно от построек на нём тоже нельзя (ч. 6 ст. 23 Закона № 217-ФЗ).

Расстояние от построек до забора соседа

Для садовых участков минимальные отступы установлены в п. 6.7 СП 53.13330.2019 (утверждён приказом Минстроя России от 14.10.2019 № 618/пр). Расстояние меряют до границы соседнего участка по документам, а не до фактического забора.

Для участков ИЖС и ЛПХ в населённых пунктах ориентируйтесь на минимальные отступы из правил землепользования и застройки своего муниципалитета. Их публикуют на сайте администрации, а также в градостроительном плане участка. Противопожарные расстояния между строениями на соседних участках задают отдельные своды правил, и они бывают больше 1 м.

Если постройка стоит в метре от границы, ориентируйте скат кровли так, чтобы дождевая вода и снег не попадали к соседу. Нарушение отступов сосед может использовать как довод в иске о сносе или переносе постройки, а суд будет оценивать, насколько оно существенно и нарушает ли права соседа.

Как подтвердить, что постройка вспомогательная

Споры о хозпостройках обычно возникают в двух ситуациях. Администрация или сосед считают, что под видом бани построен второй жилой дом, либо Росреестр сомневается, что объект можно учесть без разрешения. В обоих случаях решает фактическое назначение постройки, а не её название в документах.

Соберите доказательства заранее:

• фотографии постройки снаружи и изнутри, где видно, что в ней нет жилых комнат, а есть парная, мастерская или склад;
• технический план с указанием назначения «нежилое» и наименования объекта;
• документы на основной объект, который обслуживает постройка, например выписку из ЕГРН на жилой дом;
• сведения о параметрах из правил землепользования и застройки и подтверждение, что отступы и высота их не превышают;
• договоры со строителями и чеки на материалы, если нужно доказать дату и способ строительства.

Если постройка используется для жилья, к ней применят требования к жилым домам. Для участка ИЖС это уведомление о строительстве и параметры объекта ИЖС, для садового участка соответствие параметрам ИЖС по ч. 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ. Перед реконструкцией бани в гостевой дом сначала проверьте, разрешает ли это вид использования участка.

Регистрация хозпостройки в ЕГРН

Регистрировать некапитальные постройки не нужно. Капитальную постройку можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать на неё право собственности. Для объектов, на которые не требуется разрешение на строительство, достаточно технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).

1. Проверьте границы участка. Если в ЕГРН нет координат, учёт и регистрацию постройки приостановят (п. 21.2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Что делать в такой ситуации, описано в статье участок без межевания.
2. Закажите технический план у кадастрового инженера. Он измерит постройку и определит её положение на участке.
3. Подайте заявление о кадастровом учёте и регистрации права через МФЦ, Госуслуги или кадастрового инженера.
4. Получите выписку из ЕГРН с кадастровым номером постройки.

Регистрация хозпостройки полезна, если вы будете продавать участок, оформлять наследство или страховать имущество. Зарегистрированная постройка получает кадастровую стоимость, и с неё начисляют налог на имущество. От налога освобождены хозпостройки площадью не более 50 кв. м на участках для ЛПХ, огородничества, садоводства или ИЖС (пп. 15 п. 1 ст. 407 НК РФ). Льгота действует по одному объекту каждого вида на выбор собственника.

Пример (условные цифры). На садовом участке стоит баня 36 кв. м на бетонном фундаменте и сборный сарай 8 кв. м. Баню владелец ставит на учёт по техплану, налог с неё не начисляют благодаря льготе для построек до 50 кв. м. Сарай остаётся некапитальным и в ЕГРН не попадает.

Когда нужен юрист

Для обычной бани или сарая на своём участке юрист обычно не нужен. Помощь пригодится, если сосед требует снести постройку, администрация считает её самовольной, Росреестр приостановил регистрацию или постройку возвели на участке с неподходящим видом разрешённого использования. Юрист оценит риск сноса, подготовит позицию для суда и, если понадобится, организует строительно-техническую экспертизу.

Опишите, что и где стоит на участке, и мы подскажем, какие документы оформить. Подробнее о помощи по земельным вопросам → Первичная оценка ситуации - бесплатно.

Частые вопросы

Нужно ли разрешение на строительство бани на своём участке
Как правило, нет. Баня на садовом участке подпадает под п. 1, а на участке ИЖС или ЛПХ под п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, если отвечает критериям постановления № 703.

Обязательно ли регистрировать хозпостройку в Росреестре
Некапитальную постройку регистрировать не нужно. Капитальную ставить на учёт закон не обязывает, но без регистрации её сложнее продать вместе с участком и учесть при наследовании.

На каком расстоянии от забора можно ставить сарай
На садовом участке не ближе 1 м до границы соседа, а постройку для скота и птицы не ближе 4 м (п. 6.7 СП 53.13330.2019). Для ИЖС смотрите отступы в местных правилах землепользования и застройки.

Можно ли построить гараж без разрешения
Да, если участок предоставлен гражданину не для предпринимательской деятельности (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Гараж при этом должен соответствовать виду разрешённого использования и отступам.

Нужно ли платить налог за баню на даче
Налог начисляют только на постройки, сведения о которых есть в ЕГРН. Хозпостройка до 50 кв. м на садовом, огородном участке, участке ЛПХ или ИЖС освобождена от налога по одному объекту (пп. 15 п. 1 ст. 407 НК РФ).

Правовая база

• Градостроительный кодекс РФ, ч. 17 ст. 51, ст. 51.1
• Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования»
• Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», ст. 3, 23, 23.1
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 21.2 ч. 1 ст. 26, ч. 10 ст. 40
• Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», ст. 4
• Гражданский кодекс РФ, ст. 130, 222; Налоговый кодекс РФ, пп. 15 п. 1 ст. 407; Земельный кодекс РФ, ст. 14.1-14.4
• СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения», п. 6.7

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.