Охранная зона на земельном участке и что нельзя строить

Охранная зона на земельном участке не отбирает землю, но ограничивает, что и где на ней можно строить. Ограничения действуют со дня, когда сведения о зоне внесли в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ). Если зона появилась после покупки и мешает пользоваться участком, закон даёт право на возмещение убытков или выкуп.

Кратко

• Зоны с особыми условиями использования перечислены в ст. 105 ЗК РФ, а ограничения в них устанавливает решение о зоне и положение о ней.
• Зона и её ограничения считаются установленными со дня внесения сведений в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ).
• Охранная зона ЛЭП 1-20 кВ составляет 10 м от крайних проводов, 110 кВ составляет 20 м (приложение к Правилам, утв. постановлением Правительства РФ № 160).
• Здания, построенные до установления зоны, приводят в соответствие или сносят в течение 3 лет, убытки возмещают (п. 4, 6 ст. 107 ЗК РФ).
• Требование о возмещении убытков можно заявить в течение 5 лет (п. 13 ст. 57.1 ЗК РФ).

Содержание

• Что такое ЗОУИТ и какие ограничения она даёт
• Как узнать охранную зону участка
• Строительство в охранной зоне ЛЭП
• Если зона появилась после того, как вы построили дом
• Компенсация за ограничения в охранной зоне
• Охранная зона на земельном участке и защита ваших прав
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что такое ЗОУИТ и какие ограничения она даёт

ЗОУИТ означает зону с особыми условиями использования территории. Виды таких зон перечислены в ст. 105 ЗК РФ. Среди них охранные зоны линий электропередачи, газопроводов и трубопроводов, санитарно-защитные зоны предприятий, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории и другие.

ЗОУИТ ограничения накладывает на любые участки внутри своих границ, независимо от того, кому принадлежит земля. Участок остаётся вашим, категория и вид разрешённого использования не меняются. Меняется то, что на нём можно строить и чем можно заниматься.

С момента установления зоны на участке нельзя строить и использовать здания, назначение которых противоречит ограничениям зоны. Реконструкцию существующих объектов разрешают только с приведением их в соответствие с ограничениями (п. 1 ст. 107 ЗК РФ).

Есть исключения на переходный период (п. 2 ст. 107 ЗК РФ). Они действуют, пока не введён в эксплуатацию объект, ради которого установлена зона:

• участок можно использовать по прежнему виду использования для целей, не связанных со строительством;
• можно достроить объект по разрешению на строительство, выданному до установления зоны;
• можно пользоваться уже построенными зданиями по их назначению.

Как узнать охранную зону участка

Как узнать охранную зону участка до покупки или до начала стройки? Источников несколько, и лучше проверить их все:

Сведений о зоне может не быть в ЕГРН, хотя линия или газопровод фактически проходят рядом. Для части старых зон закон даёт переходный период, и они считаются установленными без записи в реестре. Поэтому осмотр на месте не заменить картой.

Когда сведения о зоне вносят в ЕГРН или меняют, Росреестр уведомляет правообладателей участков в её границах (п. 21 ст. 106 ЗК РФ). О том, что ещё проверить перед сделкой, читайте в статье покупка земельного участка и что проверить.

Охранная зона на земельном участке также влияет на статус уже построенного дома. Постройку, возведённую с нарушением ограничений, о которых собственник не знал и не мог знать, самовольной не признают (абзац второй п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Строительство в охранной зоне ЛЭП

Самый частый случай касается линий электропередачи. Размер охранной зоны воздушной линии зависит от напряжения. Её отсчитывают по обе стороны от крайних проводов (приложение к Правилам установления охранных зон, утв. постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160):

Для подземной кабельной линии зона составляет 1 м в каждую сторону от крайних кабелей.

Что запрещено в охранной зоне ЛЭП

Правила № 160 запрещают действия, которые угрожают безопасной работе сетей (п. 8). Среди них свалки, размещение предметов, которые мешают подъезду ремонтной техники, разведение огня рядом с линиями. Для линий выше 1 кВ запреты шире (п. 9). Там нельзя размещать склады и хранилища, в том числе топлива, детские и спортивные площадки, гаражи и стоянки, торговые точки, рекламные конструкции.

Можно ли строить дом рядом с ЛЭП

С 1 сентября 2023 года действует новая редакция п. 10 Правил № 160. Строительство в охранной зоне ЛЭП допускается, если здание не мешает доступу к линии и соблюдены минимальные расстояния. Для линии свыше 1 кВ и до 20 кВ расстояние по горизонтали от здания до проводов при их наибольшем отклонении составляет не менее 2 м, для 35-110 кВ не менее 4 м. Для линии до 1 кВ с неизолированными проводами нужно не меньше 1,5 м до окон, балконов и террас и 1 м до глухих стен.

Отдельные работы требуют соблюдать условия решения о согласовании охранной зоны (п. 11 Правил № 160). К ним относятся земляные работы глубже 0,3 м над кабелем, проезд машин выше 4,5 м под проводами, посадка и вырубка деревьев.

Если здание поставили с нарушением п. 10, сетевая организация вправе обратиться в энергонадзор и в суд с требованием устранить нарушение (п. 12 Правил № 160).

Если зона появилась после того, как вы построили дом

Бывает, что дом построен законно, а зону установили позже. Тогда закон даёт время на приведение объекта в соответствие с ограничениями или на снос (п. 4 ст. 107 ЗК РФ):

• 3 года со дня установления зоны по общему правилу;
• 2 года со дня ввода в эксплуатацию объекта, ради которого установлена зона, если действовали исключения п. 2 ст. 107 ЗК РФ.

Снос проводят, если ограничения зоны прямо запрещают такой объект или собственник не изменил вид использования на допустимый. Срок сноса определяют соглашением о возмещении убытков, а без соглашения применяют сроки из п. 4 (п. 5 ст. 107 ЗК РФ).

Если зона делает участок или дом непригодным для использования по назначению, собственник вправе потребовать выкупа (п. 7 ст. 107 ЗК РФ). Выкупают правообладатель объекта, ради которого установлена зона, застройщик или орган власти. Размер возмещения считают по правилам ст. 56.8 ЗК РФ, исходя из вида использования участка на день до решения о зоне (п. 9 ст. 107 ЗК РФ). Похожие правила применяют при изъятии, о нём читайте в статье изъятие земли для госнужд и компенсация.

Затраты на стройку, начатую уже после установления зоны, закон возмещать не обязывает. Этот риск несёт сам правообладатель (п. 9 ст. 107 ЗК РФ).

Компенсация за ограничения в охранной зоне

Компенсация за ограничения положена по ст. 57.1 ЗК РФ. Убытки, в том числе упущенную выгоду, возмещают в полном объёме (п. 1 ст. 57.1 ЗК РФ). Требовать возмещения могут:

• собственники земельных участков;
• арендаторы и пользователи государственных и муниципальных участков;
• собственники зданий и помещений, если строительство начато до установления зоны и нет решения о сносе самовольной постройки;
• наниматели жилья в многоквартирных домах, строительство которых начато до установления зоны.

Платит, как правило, владелец объекта, ради которого установили зону, например сетевая компания или владелец газопровода. Если такого лица нет или зону установили не из-за конкретного объекта, платит орган власти, который принял решение о зоне. При пересечении нескольких зон платит тот, в чьих интересах введены самые строгие ограничения (п. 16 ст. 57.1 ЗК РФ).

Убытки считают исходя из рыночной стоимости имущества на день до решения об установлении зоны, а также из расходов на снос или переделку построек (п. 3 ст. 57.1 ЗК РФ). Возмещение оформляют соглашением, а при споре решением суда (п. 12 ст. 57.1 ЗК РФ).

Срок на требование составляет не более 5 лет со дня установления или изменения зоны либо со дня, когда вы узнали или должны были узнать об этом (п. 13 ст. 57.1 ЗК РФ).

Пример (условные цифры). Через участок под ИЖС провели линию 110 кВ, и зона шириной 20 м от проводов легла на половину участка. Собственник заказывает оценку, сравнивает стоимость участка до решения о зоне и после, направляет требование сетевой компании. Если соглашение не заключили, сумму определяет суд.

Охранная зона на земельном участке и защита ваших прав

1. Проверьте, установлена ли зона. Запросите выписку из ЕГРН и найдите решение об установлении зоны.
2. Выясните, какие ограничения действуют. Они указаны в решении о зоне или в положении о зоне этого вида.
3. Зафиксируйте, что было до зоны. Сохраните разрешения, уведомления о строительстве, выписки с датами регистрации.
4. Оцените убытки. Закажите отчёт оценщика о снижении стоимости участка или о стоимости переделки дома.
5. Направьте требование. Адресуйте его владельцу объекта или органу, принявшему решение, и предложите соглашение.
6. Обратитесь в суд, если соглашения нет или сумма занижена.

Если от вас требуют снести постройку в охранной зоне, сначала проверьте, знали ли вы о зоне на дату стройки. Как оспорить такое требование, разобрано в статье снос самовольной постройки.

Когда нужен юрист

Ограничения из-за охранной зоны часто обнаруживают поздно, когда стройка уже идёт или пришло требование о сносе. Юрист проверит, когда и кем установлена зона, действуют ли переходные исключения, кто обязан платить и какой срок ещё не истёк. Он подготовит требование о возмещении убытков или выкупе и представит вас в суде.

Мы работаем онлайн по всей России и ведём земельные споры, связанные с зонами с особыми условиями использования. Подробнее о земельных услугах → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Какая охранная зона у ЛЭП 10 кВ
Для воздушной линии от 1 до 20 кВ охранная зона составляет 10 м по обе стороны от крайних проводов. Для линии с самонесущими или изолированными проводами в населённом пункте зона составляет 5 м (приложение к Правилам № 160).

Можно ли построить дом в охранной зоне ЛЭП
Можно, если дом не мешает доступу к линии и соблюдены минимальные расстояния до проводов из п. 10 Правил № 160. Для линии до 20 кВ здание должно отстоять от проводов по горизонтали не меньше чем на 2 м.

Как узнать охранную зону участка бесплатно
Посмотрите публичную карту на портале НСПД и правила землепользования и застройки на сайте администрации. Точные сведения о том, входит ли участок в зону, есть в выписке из ЕГРН.

Положена ли компенсация за охранную зону на участке
Да, если ограничения причинили убытки. Их возмещает владелец объекта, ради которого установлена зона, или орган власти (ст. 57.1 ЗК РФ). Требование заявляют в течение 5 лет.

Снесут ли дом, если охранную зону установили позже
Если дом противоречит ограничениям, его приводят в соответствие или сносят в течение 3 лет (п. 4 ст. 107 ЗК РФ). Убытки при этом возмещают по ст. 57.1 ЗК РФ, а если зона делает дом непригодным, можно требовать выкупа.

Правовая база

• Земельный кодекс РФ, ст. 56.8, 57.1, 105, 106, 107
• Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 (Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства), п. 8-12, приложение
• Гражданский кодекс РФ, ст. 222

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.