С чего начинается проверка
Первый документ проверки это свежая выписка из ЕГРН об объекте. По закону общедоступная выписка показывает описание квартиры, зарегистрированные права, ограничения и обременения, заявленные в суде требования, возражения прежнего правообладателя, отметку о невозможности регистрации без личного участия собственника, признание дома аварийным, а также поданные, но ещё не рассмотренные заявления о регистрации (ч. 7 ст. 62 закона № 218-ФЗ). Готовят её не дольше трёх рабочих дней (ч. 9 ст. 62).
Сейчас посторонний покупатель обычно не увидит в выписке имени собственника. Персональные данные гражданина раскрывают третьим лицам, только если он сам подал заявление об этом, иначе указывают, что объект принадлежит физическому лицу (ч. 1.3 и 7.1 ст. 62, ст. 36.3).
Поэтому часть выписок просим заказать самого продавца. Собственник получает сведения о своём объекте с персональными данными, в том числе о прежних владельцах и датах перехода права (ч. 13 ст. 62). Как самому заказать выписку и прочитать её разделы, мы описали в статье о выписке из ЕГРН.
История перехода прав
Выписка о переходе прав показывает, сколько раз квартира меняла собственника и как быстро. Тревожные сигналы для нас это несколько продаж за короткий срок, переход по дарению между людьми без родства, по решению суда или по доверенности, оформленной незадолго до сделки.
Почему это важно. Если квартира выбыла у настоящего собственника помимо его воли, например по поддельной доверенности, он может истребовать её даже у добросовестного покупателя, который заплатил и ничего не знал (п. 1 ст. 302 ГК РФ). А если квартира когда-то перешла к кому-то бесплатно от лица, не имевшего права ею распоряжаться, собственник истребует её во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК РФ).
Поэтому мы запрашиваем документы-основания по всей видимой цепочке. Это договоры, свидетельства о наследстве, решения судов, доверенности. Проверяем, кто их подписывал и были ли у подписанта полномочия. Если документа нет, а продавец не может объяснить, откуда он, это повод остановиться.
Приватизация и кто останется жить
После продажи право пользования квартирой у членов семьи прежнего собственника по общему правилу прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ), а бывшие члены семьи теряют его вместе с семейными отношениями (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Но есть важное исключение.
Человек, который на момент приватизации имел равные права пользования квартирой с тем, кто её приватизировал, и отказался от участия, сохраняет право жить в ней. На него не распространяется правило ЖК о бывших членах семьи (ч. 1 ст. 19 закона № 189-ФЗ). Выписать его после покупки по иску нового собственника, как правило, не получится.
С недавних пор сведения о таких людях подлежат внесению в ЕГРН (ч. 2 ст. 19 закона № 189-ФЗ). Но по старым приватизациям записи может не быть, поэтому мы смотрим сам договор приватизации, заявления об отказе и архивную выписку из домовой книги.
Если в квартире остаются люди с правом пользования, их перечень с указанием прав становится существенным условием договора купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Без него договор можно признать незаключённым.
Наследство в истории квартиры
Квартира, полученная по наследству, сама по себе не проблема. Риск в другом. Наследник, пропустивший шестимесячный срок, может через суд восстановить его, для этого он доказывает, что об открытии наследства не знал или опоздал по другой уважительной причине, и подаёт иск не позже полугода с момента, когда эта причина исчезла (п. 1 ст. 1155 ГК РФ).
Если суд восстановит срок, а квартира уже продана, наследник получает причитающееся ему по правилам о неосновательном обогащении, то есть в натуре, а если это невозможно, деньгами (п. 3 ст. 1155, ст. 1104, 1105 ГК РФ). Требования он предъявит к продавцу, но покупатель окажется втянутым в спор, а при определённых обстоятельствах встанет вопрос об истребовании квартиры.
Поэтому при наследстве мы смотрим, сколько времени прошло с открытия наследства, кто из родственников мог претендовать на долю, были ли обязательные наследники и нет ли в наследственном деле признаков, что кого-то упустили. Споры между наследниками мы ведём в разделе наследственных споров.
Супруг продавца
Если квартиру купили в браке, она по общему правилу общая, даже когда собственником в ЕГРН записан один супруг. Чтобы её продать, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). Это касается и бывшего супруга, если общее имущество так и не разделили.
Без такого согласия супруг может потребовать в суде признать сделку недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ, ст. 173.1 ГК РФ). Суд будет выяснять, знал ли покупатель или должен ли был знать, что согласия нет (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ). Если продавец на момент покупки квартиры состоял в браке, а покупатель этого не проверил, доводы о неосведомлённости звучат слабо.
Поэтому мы выясняем семейное положение продавца на дату покупки квартиры, смотрим брачный договор, соглашение о разделе или решение суда. Если продавец утверждает, что в браке не был, просим подтверждающие документы. Как делят квартиру между супругами, описано на странице о разделе имущества.
Банкротство продавца
Если в течение трёх лет после сделки продавца признают банкротом, финансовый управляющий проверит его сделки за этот период. Он вправе оспаривать их по своей инициативе или по решению кредиторов, начиная с даты введения реструктуризации (ст. 213.32 закона № 127-ФЗ).
- Сделку, совершённую за год до принятия заявления о банкротстве, можно оспорить, если цена или иные условия существенно хуже рыночных для продавца (п. 1 ст. 61.2 закона № 127-ФЗ).
- Сделку за три года до заявления оспаривают, если она причинила вред кредиторам и покупатель знал или должен был знать об этой цели (п. 2 ст. 61.2).
Последствие для покупателя неприятное. Квартиру возвращают в конкурсную массу, а уплаченные деньги покупатель требует уже как кредитор банкрота. Поэтому мы смотрим судебные дела и исполнительные производства продавца, сведения о банкротстве и проверяем, что цена в договоре соответствует рынку и деньги проходят через банк. Подробнее о том, как финансовые управляющие оспаривают сделки, на странице об оспаривании сделок в банкротстве.
Дееспособность, дети и опека
Сделка гражданина, признанного недееспособным, ничтожна (п. 1 ст. 171 ГК РФ). Сделку дееспособного человека, который в момент подписания не понимал значения своих действий, суд может признать недействительной по иску его самого или других лиц, чьи права нарушены сделкой (ст. 177 ГК РФ). Такие иски часто подают родственники пожилых продавцов после их смерти.
Отдельно проверяем интересы детей и подопечных:
- если в квартире живут члены семьи собственника под опекой или попечительством или несовершеннолетние без родительского попечения, о которых известно органу опеки, для продажи нужно согласие этого органа (п. 4 ст. 292 ГК РФ);
- отчуждение имущества подопечного опекун совершает только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ), а сделку с квартирой несовершеннолетнего удостоверяет нотариус (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ);
- если продавец покупал квартиру с материнским капиталом, он должен был оформить доли на детей и супруга (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Если этого не сделали, сделку могут оспорить в интересах детей.
Если продавец пожилой или действует через представителя, предлагаем встретиться с ним лично или по видеосвязи и обсуждаем, какие медицинские справки разумно получить до сделки.
Если квартиру всё же истребуют
Проверка снижает риски, но не отменяет их полностью. На случай, когда квартиру истребуют у добросовестного покупателя, закон даёт несколько механизмов защиты.
- Если квартиру истребует государство или муниципалитет, например как выморочное имущество, суд откажет им, когда с момента внесения в ЕГРН записи о праве первого добросовестного покупателя прошло три года (п. 4 ст. 302 ГК РФ). Тогда покупатель остаётся собственником (п. 3 ст. 223 ГК РФ).
- Если квартиру истребовали по ст. 302 ГК РФ, гражданин, купивший её добросовестно, вправе получить разовую компенсацию из казны (ст. 68.1 закона № 218-ФЗ).
Компенсацию выплачивают по решению суда по иску к Российской Федерации, если взыскать убытки с виновного не удалось полностью или вообще в течение шести месяцев после предъявления исполнительного листа. Размер определяет суд, исходя из реального ущерба либо, по требованию покупателя, из кадастровой стоимости квартиры (ч. 2 и 3 ст. 68.1). Уже возмещённые убытки из неё вычитают.
Все эти механизмы работают только для добросовестного покупателя, то есть того, кто не знал и не мог знать о проблеме. Письменное заключение юриста о проверке и переписка с продавцом становятся доказательствами вашей осмотрительности. Сроки по искам о недействительности сделок можно прикинуть в калькуляторе срока исковой давности.
Документы, которые понадобятся
- адрес или кадастровый номер квартиры и объявление о продаже;
- копии паспорта продавца и документов, на основании которых он стал собственником;
- выписки из ЕГРН об объекте и о переходе прав, если продавец их уже заказал;
- договор приватизации и выписка из домовой книги или сведения о зарегистрированных лицах;
- свидетельство о браке или разводе, брачный договор, согласие супруга;
- проект договора, предварительного договора или соглашения о задатке, если его уже прислали.
Если каких-то документов нет, начнём с того, что есть: часть доказательств можно истребовать через суд.
