Аренда земли у государства: продление, выкуп, отказ

Договор аренды государственной или муниципальной земли не продлевается автоматически: по общему правилу новый договор заключают на торгах. Без торгов его заключат, только если вы подходите под случаи п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ и выполнили условия п. 4. Одно из них: заявление нужно подать до окончания срока аренды. Если на участке стоит ваше зарегистрированное здание, вы можете выкупить землю без торгов по ст. 39.20 ЗК РФ. Отказ администрации оспаривают в суде в течение 3 месяцев.

Кратко

• Новый договор аренды без торгов заключают, если участок изначально получен без торгов или есть другое основание из п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.
• Заявление о новом договоре подают до дня окончания срока действующего договора (пп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ).
• Собственник здания на арендованном участке вправе купить его без торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ).
• Отказать орган может только по основаниям из ст. 39.16 ЗК РФ, и в решении их нужно назвать.
• Отказ обжалуют по КАС РФ в течение 3 месяцев (ч. 1 ст. 219), бизнес — в арбитражный суд (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Содержание

• Когда договор можно продлить без торгов
• Если срок аренды уже истёк
• Выкуп участка под своим зданием
• Основания для отказа: ст. 39.16 ЗК РФ
• Как оспорить отказ администрации
• Что изменилось в 2025–2026 годах
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Когда договор можно продлить без торгов

В аренде государственной и муниципальной земли нет привычного «продления». Когда срок договора заканчивается, орган власти заключает новый договор. По общему правилу участки дают в аренду на аукционе (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Преимущественного права на новый договор без торгов у арендатора публичной земли нет (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ), поэтому ссылка на ст. 621 ГК РФ здесь не поможет.

Право на новый договор без торгов есть у арендатора в двух случаях из п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ:

• участок предоставили вам в аренду без торгов (кроме случаев из п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
• участок предоставили гражданину для ведения садоводства для собственных нужд. Такую редакцию ввёл закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ.

Если участок вы изначально выиграли на аукционе, например под склад или магазин, по окончании срока его, как правило, снова выставят на торги.

Даже если основание есть, нужны все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ одновременно:

1. Заявление подано до дня истечения срока действующего договора. Если опоздали хотя бы на день, основания для нового договора без торгов нет.
2. Никто другой не обладает исключительным правом на приобретение участка. Например, если на участке стоит чужое здание, право на землю есть у его собственника.
3. Прежний договор не расторгли с вами по основаниям из п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ (использование не по назначению, неиспользование, порча земли и т. п.).
4. На момент заключения нового договора есть основание для предоставления участка без торгов из пп. 1–30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Орган проверяет, сохраняется ли цель, ради которой участок давали без торгов.

Если одно из условий не выполнено, участок выставят на торги. Участвовать в них вы можете на общих основаниях.

Если срок аренды уже истёк

Частая ситуация: срок в договоре закончился несколько лет назад, а вы продолжаете платить и пользоваться землёй. По ст. 621 ГК РФ такой договор считается возобновлённым на неопределённый срок, если арендодатель не возражал. Верховный суд РФ признал, что это правило применяется к договорам аренды публичной земли, заключённым без торгов до 1 марта 2015 года (Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2020)). С этой даты в ЗК РФ действуют ст. 39.6 и 39.8, и для более поздних договоров возобновление на неопределённый срок суды, как правило, не признают.

Риск здесь в том, что договор на неопределённый срок администрация может расторгнуть, предупредив вас за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Поэтому, если у вас есть основание для нового договора без торгов или для выкупа, не тяните: оформите права, пока участок за вами.

Выкуп участка под своим зданием

Если на арендованном участке стоит здание, сооружение или объект незавершённого строительства, право собственности на который зарегистрировано за вами, у вас есть исключительное право купить участок или взять его в аренду без торгов (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Основание для продажи без торгов — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Если здание принадлежит нескольким людям, участок оформляют на всех (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Порядок такой:

1. Проверьте выписку ЕГРН: и здание, и участок должны стоять на кадастровом учёте, права на здание зарегистрированы. Если границы участка не установлены, начните с межевания земельного участка.
2. Подайте заявление в администрацию или другой уполномоченный орган лично, через МФЦ или Госуслуги (ст. 39.17 ЗК РФ). Приложите документы из перечня, утверждённого приказом Росреестра.
3. Орган рассматривает заявление не более 20 дней и либо готовит проект договора купли-продажи, либо принимает решение об отказе, где указывает все основания отказа (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
4. Подпишите договор и оплатите цену. Затем зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Цена выкупа. При продаже без торгов цену определяет порядок, который устанавливает Правительство РФ для федеральной земли, регион для региональной и неразграниченной земли, муниципалитет для муниципальной (п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ). Цена не может быть выше кадастровой стоимости участка, если федеральный закон не устанавливает иное (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ). Многие регионы задают процент от кадастровой стоимости для собственников зданий, поэтому выкуп часто обходится дешевле рыночной цены. Если кадастровая стоимость завышена, её можно оспорить до подачи заявления.

Пример (условные цифры). Кадастровая стоимость участка под магазином — 2 000 000 ₽. Если региональный порядок устанавливает цену в размере 15% кадастровой стоимости, выкуп обойдётся в 300 000 ₽. Точный процент ищите в нормативном акте своего региона или муниципалитета.

Выкуп под зданием имеет пределы. Площадь участка должна быть обоснована: суды проверяют, нужна ли вся площадь для эксплуатации объекта. Спорными бывают и случаи, когда на большом участке стоит небольшая вспомогательная постройка или объект, построенный ради выкупа земли.

Основания для отказа: ст. 39.16 ЗК РФ

Отказать в предоставлении участка без торгов орган может только по основаниям из ст. 39.16 ЗК РФ. Перечень закрытый, но в нём больше 25 пунктов. Чаще всего встречаются такие:

В решении об отказе орган обязан указать все основания (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ). Общая фраза «в связи с нецелесообразностью» или ссылка на обстоятельство вне перечня дают повод идти в суд. Если участок на самом деле используется без оформленных прав, уточните риски в статье о самозахвате земли.

Как оспорить отказ администрации

Отказ в предоставлении участка, в заключении нового договора аренды или в выкупе — решение органа власти. Гражданин оспаривает его по главе 22 КАС РФ в районном суде. Срок — 3 месяца со дня, когда вы узнали о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Организации и ИП, если спор связан с предпринимательской деятельностью, подают заявление в арбитражный суд по главе 24 АПК РФ, срок тоже 3 месяца (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

1. Получите письменный отказ. Если орган молчит дольше установленного срока, обжалуйте бездействие.
2. Проверьте основание. Сравните его с перечнем ст. 39.16 ЗК РФ и с документами: выпиской ЕГРН, договором аренды, градостроительными документами.
3. Подготовьте административный иск. Просите признать отказ незаконным и обязать орган повторно рассмотреть заявление или направить проект договора. Требования к иску — в ст. 125, 126 и 220 КАС РФ; общий порядок похож на тот, что описан в статье как подать исковое заявление в суд.
4. Уплатите госпошлину по ст. 333.19 НК РФ (для арбитражного суда — ст. 333.21 НК РФ).

Доказывать законность отказа обязан орган власти, который его принял (ч. 11 ст. 226 КАС РФ). Вам нужно доказать, что отказ нарушает ваши права и что вы уложились в срок. Если суд признает отказ незаконным, он обычно обязывает орган заново рассмотреть заявление. Если пропустили 3 месяца по уважительной причине, просите суд восстановить срок (ч. 7 ст. 219 КАС РФ).

Отказ можно обжаловать и во внесудебном порядке, в вышестоящий орган. Если вы подали такую жалобу, суд может учесть это как уважительную причину пропуска срока, но надёжнее уложиться в 3 месяца.

Что изменилось в 2025–2026 годах

Правила предоставления публичной земли меняются почти каждый год. Перед подачей заявления сверьте актуальную редакцию ст. 39.3, 39.6, 39.16 и 39.17 ЗК РФ. Последние заметные изменения:

• С 01.09.2025 закон № 353-ФЗ изменил п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Садовод, получивший участок для ведения садоводства для собственных нужд, вправе заключить новый договор аренды без торгов.
• С 01.03.2026 действует закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ: в ЗК РФ появилась отдельная глава о видах разрешённого использования. Основной ВРИ участка считается установленным с момента внесения сведений в ЕГРН. Закон также изменил ст. 39.3 и 39.16 ЗК РФ. Проверьте ВРИ своего участка по выписке до подачи заявления: несоответствие цели и ВРИ остаётся частой причиной отказа.
• Цена выкупа и арендная плата зависят от региональных и муниципальных актов, которые пересматривают регулярно.

Если вы оформляете участок под жилым домом или гаражом, проверьте и упрощённые процедуры: о них рассказано в статьях как оформить землю в собственность и о дачной амнистии.

Когда нужен юрист

Если участок получен без торгов и заявление подано вовремя, новый договор часто удаётся оформить без спора. Юрист нужен, когда срок аренды уже истёк, администрация требует освободить участок, отказывает в выкупе со ссылкой на площадь или разрешённое использование, либо цена выкупа рассчитана неверно. В таких делах важно вовремя подать административный иск и собрать документы по зданию и участку.

Мы ведём споры с органами власти о предоставлении земли. Подробнее о земельных спорах → Первичная оценка ситуации — бесплатно.

Частые вопросы

Можно ли продлить аренду земли у администрации без торгов?
Да, если у вас есть основание из п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, например участок изначально предоставлен без торгов, и выполнены условия п. 4. Одно из них: заявление подано до окончания срока договора.

Что будет, если срок аренды истёк, а я продолжаю платить?
Для договоров, заключённых до 01.03.2015, суды признают договор возобновлённым на неопределённый срок (ст. 621 ГК РФ). Такой договор администрация может расторгнуть, предупредив за три месяца.

Можно ли выкупить арендованный участок без здания?
Как правило, нет: для большинства арендаторов основание выкупа без торгов связано с правом собственности на здание (ст. 39.20 ЗК РФ). Отдельные случаи перечислены в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, например выкуп сельскохозяйственного участка арендатором по истечении трёх лет аренды (пп. 9).

Сколько стоит выкуп земли под своим зданием?
Цену определяет порядок, установленный Правительством РФ, регионом или муниципалитетом (п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ). Она не может превышать кадастровую стоимость участка (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ), часто это процент от неё.

Какой срок на обжалование отказа в предоставлении участка?
3 месяца со дня, когда вы узнали об отказе (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Для споров бизнеса в арбитражном суде срок такой же (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Правовая база

• Земельный кодекс РФ, ст. 39.3, 39.4, 39.6, 39.8, 39.12, 39.16, 39.17, 39.20, 46
• Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ; Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ
• Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020)
• Гражданский кодекс РФ, ст. 610, 621
• Кодекс административного судопроизводства РФ, ст. 219, 226
• Арбитражный процессуальный кодекс РФ, ст. 198
• Налоговый кодекс РФ, ст. 333.19, 333.21

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.