Чтобы оспорить кадастровую стоимость участка, закажите отчёт оценщика о рыночной стоимости и подайте заявление в региональное бюджетное учреждение кадастровой оценки (ГБУ) по ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. ГБУ рассматривает заявление 30 календарных дней, его отказ обжалуют в суде по главе 25 КАС РФ. Если стоимость завышена из-за ошибки в характеристиках участка, отчёт не нужен: подайте в ГБУ заявление об исправлении ошибки по ст. 21 того же закона.

Кратко

  • В большинстве регионов действует ст. 22.1 237-ФЗ: заявление об установлении рыночной стоимости подают в ГБУ или МФЦ, срок рассмотрения — 30 календарных дней.
  • Отчёт об оценке прикладывают в электронной форме; заявление подают не позднее 6 месяцев с даты оценки (ч. 7 ст. 22.1 237-ФЗ).
  • Новая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление (п. 6 ч. 2 ст. 18 237-ФЗ).
  • Ошибку в расчёте исправляет ГБУ по заявлению в течение 5 лет со дня внесения стоимости в ЕГРН (ч. 6 ст. 21 237-ФЗ).
  • Решение ГБУ обжалуют в суде субъекта РФ в течение 3 месяцев (ч. 3.1 ст. 245, п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ).
  • После постановления КС РФ от 14.07.2026 № 48-П гражданин может оспорить и архивную стоимость за прошлые налоговые периоды.

Содержание

Какой порядок действует в 2026 году

Сейчас в законе два механизма пересмотра, и выбор между ними зависит от региона.

  • Ст. 22.1 237-ФЗ — установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявление подают в ГБУ, которое проводило кадастровую оценку. Суд подключается, только если вы не согласны с решением ГБУ.
  • Ст. 22 237-ФЗ — оспаривание результатов кадастровой оценки. Спор рассматривает комиссия, если её создал регион, или суд. Комиссию формирует уполномоченный орган субъекта РФ, в её составе есть представитель Росреестра (ч. 2, 8 ст. 22 237-ФЗ).

Регион переходит на ст. 22.1 решением своего правительства. С даты, указанной в таком решении, ст. 22 в регионе не применяется, а споры по старым правилам оценки не рассматриваются (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ). Заявления, поданные до этой даты, комиссия или суд рассматривают по ст. 22 (ч. 3 ст. 6 того же закона).

По справочной информации КонсультантПлюс, на новый порядок перешли около 70 регионов. Часть из них сделала это только в 2025–2026 годах: Хабаровский край — с 01.09.2025, Владимирская область — с 01.01.2026, Ставропольский край — с 10.02.2026, Свердловская область — с 16.02.2026. Единой даты, после которой ст. 22.1 обязательно действует во всей стране, в действующей редакции закона 269-ФЗ нет. Поэтому до подачи документов проверьте на сайте ГБУ или правительства своего региона, принято ли решение о переходе.

Комиссии при управлениях Росреестра, которые работали по ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», старые споры больше не принимают. В 2022 году все регионы провели новую оценку земли, в 2023 году — зданий и помещений. Росреестр в письме от 19.02.2024 № ОП/004659/24 указал, что с 2024 года оспаривание по ст. 24.18 не проводится.

Ошибка или завышенная оценка: что выбрать

Сначала закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости и сравните её с реальными ценами на похожие участки. Затем выясните причину расхождения. От неё зависит, какой путь быстрее и дешевле.

Исправление ошибки (ст. 21 237-ФЗ)Рыночная стоимость (ст. 22.1 237-ФЗ)
Когда подходитГБУ неверно учло характеристики участка или нарушило методические указанияДанные верны, но итоговая стоимость выше рыночной
Нужен ли отчёт оценщикаНет, документы о характеристиках прикладывают по желаниюДа, в электронной форме
Срок подачи5 лет со дня внесения стоимости в ЕГРН6 месяцев с даты оценки, указанной в отчёте
Срок рассмотрения30 календарных дней30 календарных дней
Кто может податьЛюбое физическое или юридическое лицоЛицо, чьи права затрагивает кадастровая стоимость

Ошибкой закон считает, в частности, неправильно определённые местоположение, разрешённое использование участка, нахождение в зоне с особыми условиями использования территории, а также недостоверные сведения о характеристиках объекта (ч. 13 ст. 21 237-ФЗ). Частая ситуация: участок оценён как земля под торговлю, а по документам он для ИЖС. Если неверен сам вид разрешённого использования в ЕГРН, сначала разберитесь с ним — об этом статья как изменить вид разрешённого использования. Ошибки в границах и площади исправляют по другим правилам, их мы разобрали в статье о реестровой ошибке.

Если ГБУ находит ошибку, оно проверяет, нет ли такой же ошибки у соседних и однотипных объектов, и пересчитывает стоимость и им (ч. 15 ст. 21 237-ФЗ). С какой даты применяется исправленная стоимость, определяет ст. 18 закона № 237-ФЗ — уточните это для своего случая до подачи заявления.

Пошаговая инструкция по ст. 22.1

  1. Получите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Её можно заказать через Госуслуги или МФЦ. В выписке указана дата, по состоянию на которую определена стоимость, и дата внесения сведений.
  2. Закажите отчёт о рыночной стоимости у оценщика. Отчёт составляют в форме электронного документа, в него включают выписку из ЕГРН о правах и обременениях (ч. 5, 6 ст. 22.1 237-ФЗ). Оценщик не может быть работником ГБУ, куда вы подаёте заявление: такой отчёт вернут без рассмотрения.
  3. Следите за сроком. Заявление подают в течение 6 месяцев с даты, на которую проведена рыночная оценка (ч. 7 ст. 22.1 237-ФЗ). Пропустили срок — ГБУ вернёт документы за 5 рабочих дней, и отчёт придётся обновлять.
  4. Подайте заявление. Способы: лично в ГБУ или МФЦ, заказным письмом с уведомлением, через Госуслуги или государственную информационную систему (ч. 3 ст. 22.1 237-ФЗ). Форму заявления утверждает Росреестр. Если подаёт представитель, приложите доверенность.
  5. Если вы не собственник, а, например, арендатор частного участка, приложите письменное согласие собственника с его данными и кадастровым номером участка (ч. 5.1, 5.2 ст. 22.1 237-ФЗ). Для арендаторов государственной и муниципальной земли согласие не требуется.
  6. Дождитесь решения. За 5 рабочих дней ГБУ сообщит, что приняло заявление. Решение принимают в течение 30 календарных дней: установить стоимость в размере рыночной или отказать.

ГБУ может отказать, если в отчёте использованы неполные или недостоверные сведения, есть расчётные ошибки или нарушены требования законодательства об оценочной деятельности. Все причины отказа ГБУ обязано перечислить в решении (ч. 11, 12 ст. 22.1 237-ФЗ). Этот перечень потом станет основой административного иска.

Новая стоимость применяется с 1 января года, в котором вы подали заявление, но не раньше начала применения оспоренной стоимости (п. 6 ч. 2 ст. 18 237-ФЗ). Поэтому подавать выгоднее в начале года, а не ждать декабря.

Пример (условные цифры). Кадастровая стоимость участка — 6 000 000 ₽, отчёт оценщика показал 3 500 000 ₽. Если ГБУ примет отчёт, земельный налог или арендную плату, рассчитанные от кадастровой стоимости, будут считать от 3 500 000 ₽ начиная с 1 января года подачи заявления.

Обжалование в суде по КАС РФ

Решение ГБУ оспаривают в порядке административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 237-ФЗ, глава 25 КАС РФ). Дело рассматривает суд субъекта РФ — областной, краевой суд или верховный суд республики (п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ).

  • Срок: 3 месяца со дня, когда вы узнали о решении ГБУ. Пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ).
  • Что просить: признать отказ ГБУ незаконным и одновременно установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Если суд удовлетворит оба требования, отдельное решение ГБУ уже не нужно (ч. 16 ст. 22.1 237-ФЗ).
  • Если суд признал отказ незаконным, но стоимость не установил, ГБУ в течение 3 рабочих дней после вступления решения в силу само принимает решение об установлении рыночной стоимости.
  • Экспертиза: когда ГБУ и заявитель спорят о качестве отчёта, суд обычно назначает судебную оценочную экспертизу. Её оплату учитывайте в бюджете спора.

В регионах, которые ещё не перешли на ст. 22.1, результаты оценки оспаривают в комиссии или сразу в суде. Предварительно обращаться в комиссию не обязательно (ч. 1 ст. 22 237-ФЗ). Решение комиссии тоже обжалуют в суде по главе 25 КАС РФ.

Решение ГБУ по заявлению об исправлении ошибки обжалуют так же, в административном порядке (ч. 23 ст. 21 237-ФЗ). Как устроен иск и какие документы к нему приложить, мы описали в статье как подать исковое заявление в суд.

Архивная стоимость: что изменило постановление КС РФ № 48-П

По ст. 22.1 устанавливают рыночную стоимость на актуальную дату. Долгое время граждане не могли снизить налог за прошлые годы, если кадастровая стоимость тех лет уже сменилась новой — её называют архивной.

Постановлением от 14.07.2026 № 48-П Конституционный Суд РФ признал ст. 22.1 237-ФЗ не соответствующей Конституции в этой части. Суд указал, что добросовестный налогоплательщик — физическое лицо, которое не зарегистрировано как ИП, должен иметь возможность оспорить архивную стоимость, если по ней считают земельный налог или налог на имущество.

До изменения закона действует временный порядок:

  • заявление подают в региональное ГБУ;
  • срок — 1 год со дня, когда вы узнали о налоговых последствиях кадастровой стоимости, например получили налоговое уведомление;
  • рыночную стоимость устанавливают на 1 января соответствующего года в пределах трёх лет, предшествующих году подачи заявления.

Порядок новый, практики ГБУ и судов по нему пока мало. Организации и ИП этим механизмом воспользоваться не могут: постановление касается только граждан.

Кому это выгодно: собственникам и арендаторам

Кадастровая стоимость влияет на несколько платежей:

  • земельный налог для собственников и пользователей участков;
  • арендную плату за государственную и муниципальную землю, если она рассчитывается от кадастровой стоимости;
  • выкупную цену участка у государства в случаях, когда она привязана к кадастровой стоимости.

При аренде или выкупе государственной земли применяют кадастровую стоимость на дату подачи заявления о предоставлении участка. Если позже в ЕГРН внесли меньшую стоимость по итогам новой оценки или исправления ошибки, применяют её (ч. 3, 4 ст. 18 237-ФЗ). О том, как получить участок у государства, читайте в статье аренда земли у государства.

Перед тем как платить оценщику, прикиньте экономию. Сравните разницу в налоге или аренде за несколько лет с расходами на отчёт, а при споре — и на экспертизу. Для дорогих участков и коммерческой земли пересмотр обычно окупается. Для небольшого садового участка он может оказаться невыгодным.

Когда нужен юрист

Для заявления в ГБУ достаточно корректного отчёта и аккуратно заполненной формы. Юрист нужен, если ГБУ уже отказало, если вы спорите об архивной стоимости по постановлению КС РФ № 48-П, если регион ещё не перешёл на ст. 22.1 и нужно выбрать между комиссией и судом, или если на кону арендная плата за крупный участок. Юрист проверит отчёт до подачи, оценит, стоит ли спорить, и подготовит административный иск.

Мы готовим заявления в ГБУ и ведём дела об оспаривании кадастровой стоимости в судах по всей России онлайн, стоимость — от 40 000 ₽ за объект. Подробнее об оспаривании кадастровой стоимости → Первичная оценка ситуации — бесплатно.

Частые вопросы

Действуют ли ещё комиссии при Росреестре?
Комиссии при управлениях Росреестра по ст. 24.18 закона № 135-ФЗ с 2024 года споры не рассматривают. В регионах, которые не перешли на ст. 22.1 237-ФЗ, может работать комиссия, созданная властями региона по ст. 22 237-ФЗ, но в большинстве регионов заявление подают в ГБУ.

Сколько действует отчёт оценщика?
Заявление в ГБУ нужно подать в течение 6 месяцев с даты, по состоянию на которую проведена оценка (ч. 7 ст. 22.1 237-ФЗ). После этого ГБУ вернёт заявление без рассмотрения.

С какого времени будут пересчитаны налог и аренда?
С 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ, но не раньше начала применения оспоренной стоимости (п. 6 ч. 2 ст. 18 237-ФЗ).

Можно ли сразу пойти в суд, минуя ГБУ?
В регионах, где действует ст. 22.1, нет: в суде оспаривают решение ГБУ и вместе с ним заявляют требование об установлении рыночной стоимости. В регионах, где сохранилась ст. 22, в суд можно обратиться без комиссии.

Может ли арендатор снизить кадастровую стоимость?
Да, если стоимость влияет на его права. Арендатор частного участка прикладывает согласие собственника, арендатору государственной или муниципальной земли согласие не нужно (ч. 5.1 ст. 22.1 237-ФЗ).

Могут ли потом снова повысить стоимость?
Орган местного самоуправления, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — орган власти города, вправе оспорить в суде решение ГБУ, если стоимость участка существенно снижена и это затрагивает местный бюджет (ч. 17 ст. 22.1 237-ФЗ). Кроме того, при следующей кадастровой оценке стоимость определят заново.

Правовая база

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.