Изменить вид разрешённого использования (ВРИ) участка можно без согласований, если нужный вид указан в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) как основной или вспомогательный для вашей зоны: вы выбираете его сами и подаёте заявление в Росреестр. Если вид условно разрешённый, сначала получите разрешение главы администрации после общественных обсуждений или публичных слушаний. Если нужного вида в ПЗЗ нет, остаётся добиваться изменения самих правил.

Кратко

  • С 01.03.2026 правила о ВРИ собраны в гл. II.1 ЗК РФ (ст. 14.1–14.4), виды определяют по классификатору Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (п. 6 ст. 14.1 ЗК РФ).
  • Основной или вспомогательный вид из регламента правообладатель выбирает сам, без разрешений и согласований (п. 1 ст. 14.4 ЗК РФ).
  • Условно разрешённый вид требует разрешения по ст. 39 ГрадК РФ: заявление в комиссию, общественные обсуждения или публичные слушания, решение главы администрации.
  • Выбранный основной вид вносят в ЕГРН по заявлению правообладателя в Росреестр (п. 2 ст. 14.4 ЗК РФ). Арендатор не вправе выбрать вид, отличный от указанного в договоре (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ).
  • Смена ВРИ не меняет категорию земель: перевод, например, из сельхозземель в земли населённых пунктов идёт по отдельному закону № 172-ФЗ.

Содержание

Что такое ВРИ и где его посмотреть

Каждый участок относится к одной из категорий земель и имеет вид разрешённого использования. Категория говорит, к какому крупному фонду относится земля: населённых пунктов, сельскохозяйственного назначения, промышленности и т. д. ВРИ уточняет, какую деятельность разрешено вести на участке: строить жилой дом, заниматься огородничеством, разместить магазин или склад. Правовой режим земли определяется по обоим признакам сразу (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

С 01.03.2026 действует Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ. Он добавил в Земельный кодекс главу II.1 «Виды разрешённого использования земельных участков» (ст. 14.1–14.4). Там теперь описано, что такое ВРИ, кто его устанавливает и как правообладатель выбирает новый вид. Прежние нормы о выборе ВРИ (абз. 2–4 п. 2 ст. 7 ЗК РФ) и ч. 4 ст. 37 ГрадК РФ утратили силу. ВРИ, установленные до вступления закона в силу, остаются действительными: менять их только из-за реформы не нужно.

Текущий ВРИ указан в выписке из ЕГРН. Там же видна категория земель. Что разрешено в вашей территориальной зоне, смотрите в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета: их публикуют на сайте администрации и во ФГИС территориального планирования. В градостроительном регламенте каждой зоны перечислены три группы видов (ч. 1 ст. 37 ГрадК РФ):

Группа видовКак получитьНорма
ОсновныеВыбрать самостоятельно и подать заявление в Росреестрп. 1, 2 ст. 14.4 ЗК РФ
ВспомогательныеВыбрать самостоятельно, только как дополнение к основному или условно разрешённому видуч. 1 ст. 37 ГрадК РФ, п. 1 ст. 14.4 ЗК РФ
Условно разрешённыеПолучить разрешение после общественных обсуждений или публичных слушанийст. 39 ГрадК РФ, п. 5 ст. 14.4 ЗК РФ

Перед сменой ВРИ проверьте участок целиком: зону, обременения, зоны с особыми условиями использования. Об этом — в статье что проверить перед покупкой участка.

Классификатор видов разрешённого использования

Виды разрешённого использования определяются по классификатору, который утверждает федеральный орган в сфере земельных отношений (п. 6 ст. 14.1 ЗК РФ). Сейчас действует классификатор, утверждённый приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Его несколько раз меняли, последняя редакция — от 02.06.2026. У каждого вида есть название, код и описание.

Описание вида важнее названия. Оно говорит, какие объекты можно разместить на участке и с какими ограничениями. Название «для ИЖС» и название «для ведения личного подсобного хозяйства» звучат похоже, но набор допустимых построек и требования к ним у этих видов разные. Сверяйте описание в действующей редакции классификатора, а не в старых справочниках.

Назначение зданий на участке тоже должно соответствовать его ВРИ (п. 7 ст. 14.1 ЗК РФ). Если вы хотите открыть магазин в жилом доме на участке под ИЖС, одного переоборудования дома мало: сначала придётся менять ВРИ.

Основной вид: пошаговый порядок

Если нужный вид есть в регламенте зоны как основной, согласовывать ничего не нужно. Любой основной или вспомогательный вид из регламента правообладатель выбирает без разрешений и согласований, если ст. 14.4 ЗК РФ не устанавливает иное (п. 1 ст. 14.4 ЗК РФ). Исключения касаются, в частности, арендаторов, государственных и муниципальных учреждений, территорий с документацией по планировке.

  1. Найдите свою зону на карте ПЗЗ и откройте регламент этой зоны. Убедитесь, что желаемый вид указан в списке основных.
  2. Сверьте параметры. В регламенте есть предельные размеры участков и параметры строительства: минимальная и максимальная площадь, отступы, процент застройки. Если участок не укладывается в них, возможен отказ.
  3. Проверьте ограничения. Охранные, санитарно-защитные и водоохранные зоны могут запрещать новый вид, даже если он есть в регламенте. Если на территорию утверждена документация по планировке, выбирать можно только из видов, которые она устанавливает (п. 6 ст. 14.4 ЗК РФ). После решения о комплексном развитии территории менять ВРИ нельзя до утверждения документации по её планировке (ч. 4.1 ст. 37 ГрадК РФ).
  4. Подайте заявление в Росреестр о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде (п. 2 ст. 14.4 ЗК РФ). Подать его можно через МФЦ, Госуслуги или личный кабинет на сайте Росреестра. Представитель действует по доверенности.
  5. Получите выписку из ЕГРН с новым видом. Основной вид считается выбранным со дня внесения сведений в реестр (п. 4 ст. 14.1 ЗК РФ).

Межевой план и выезд кадастрового инженера для смены ВРИ, как правило, не нужны: меняются только сведения о виде использования, границы остаются прежними.

Пример (условные цифры). Участок 10 соток в жилой зоне населённого пункта, в ЕГРН указано «для ведения личного подсобного хозяйства». В регламенте зоны вид «для индивидуального жилищного строительства» указан как основной, минимальная площадь участка под ИЖС — 6 соток. Собственник подаёт заявление через МФЦ и получает выписку с новым ВРИ, не обращаясь в администрацию.

Условно разрешённый вид: слушания и разрешение

Если нужный вид указан в регламенте как условно разрешённый, использовать участок по нему можно только после двух шагов: получения разрешения и внесения сведений в ЕГРН (п. 5 ст. 14.4 ЗК РФ). Разрешение выдают по ст. 39 ГрадК РФ.

  1. Заявление в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ (ч. 1 ст. 39 ГрадК РФ). Комиссию создаёт администрация муниципалитета.
  2. Общественные обсуждения или публичные слушания по проекту решения (ч. 2 ст. 39 ГрадК РФ). Организатор извещает правообладателей соседних участков и объектов (ч. 4 ст. 39 ГрадК РФ). Срок со дня оповещения жителей до публикации заключения о результатах устанавливает муниципалитет, но не больше одного месяца (ч. 7 ст. 39 ГрадК РФ).
  3. Рекомендации комиссии о предоставлении разрешения или об отказе с указанием причин (ч. 8 ст. 39 ГрадК РФ).
  4. Решение главы администрации в течение трёх дней со дня поступления рекомендаций (ч. 9 ст. 39 ГрадК РФ). Решение публикуют и размещают на сайте муниципалитета.
  5. Заявление в Росреестр, чтобы внести условно разрешённый вид в ЕГРН.

Расходы на организацию и проведение обсуждений или слушаний несёт заявитель (ч. 10 ст. 39 ГрадК РФ). Если по инициативе заявителя вид уже включили в регламент в порядке изменения ПЗЗ после обсуждений или слушаний, разрешение ему дают без повторной процедуры (ч. 11 ст. 39 ГрадК РФ).

Заключение по итогам слушаний носит рекомендательный характер. Возражения соседей не означают автоматического отказа, а их поддержка не обязывает главу выдать разрешение. И разрешение, и отказ можно оспорить в суде (ч. 12 ст. 39 ГрадК РФ). Заявление подают по правилам гл. 22 КАС РФ, общий срок — три месяца со дня, когда вы узнали о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). О подготовке заявления — в статье как подать исковое заявление в суд.

Нет вида в ПЗЗ, сельхозземли, аренда

Если нужного вида нет ни среди основных, ни среди условно разрешённых, сменить ВРИ напрямую нельзя: изменение одного вида на другой идёт только в соответствии с регламентом (ч. 3 ст. 37 ГрадК РФ). Остаются два пути:

  • изменить ПЗЗ. Предложение о включении вида в регламент зоны или об изменении границ зоны направляют в комиссию (ст. 33 ГрадК РФ). Процедура долгая, решение зависит от муниципалитета;
  • подобрать другой вид из регламента, описание которого в классификаторе охватывает вашу задачу.

Земли сельскохозяйственного назначения. ВРИ участков этой категории, кроме садовых и огородных участков и земель общего назначения в садоводствах, устанавливаются и изменяются в соответствии с федеральным законом (п. 3 ст. 14.2 ЗК РФ). ПЗЗ здесь не помогут. Построить жилой дом на пашне, поменяв один лишь ВРИ, не получится: обычно участок нужно переводить в другую категорию.

Аренда. Арендатор и ссудополучатель не вправе выбрать вид, отличный от указанного в договоре (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ). Если государственный или муниципальный участок получен по результатам аукциона, изменить его ВРИ через изменение договора аренды нельзя (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ). Подробнее — в статье аренда земли у государства.

Смена ВРИ и перевод категории: в чём разница

Изменение ВРИПеревод категории
Что меняетсяДопустимая деятельность в пределах категорииСама категория земель, например сельхозназначение → населённые пункты
Кто решаетПравообладатель сам (основной вид) или глава администрации (условно разрешённый)Органы власти в зависимости от категории и формы собственности
Законгл. II.1 ЗК РФ, ст. 37, 39 ГрадК РФст. 8 ЗК РФ, Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ
ПроцедураДля основного вида — заявление в РосреестрХодатайство с обоснованием, согласования, часто изменение генплана

Участок в категории земель населённых пунктов с ВРИ «для ЛПХ» переводить не нужно, если регламент зоны допускает ИЖС: достаточно сменить вид. Участок в сельхозземлях за границей населённого пункта одной сменой ВРИ под жилой дом не переделать.

После смены ВРИ может вырасти кадастровая стоимость, а с ней земельный налог или арендная плата. Если новая стоимость кажется завышенной, её можно оспорить: об этом — в статье как оспорить кадастровую стоимость.

Когда нужен юрист

Смену основного вида собственник часто оформляет сам. Юрист нужен, если вид условно разрешённый и соседи возражают, администрация отказала в разрешении, Росреестр приостановил учёт, участок находится в сельхозземлях или зоне с особыми условиями использования, либо вы арендуете публичную землю. Юрист проверит ПЗЗ и классификатор, подберёт вид, подготовит заявление и при отказе обжалует его в суде.

Мы сопровождаем смену ВРИ и споры с администрацией и Росреестром онлайн по всей России. Подробнее о земельных услугах → Первичная оценка ситуации — бесплатно.

Частые вопросы

Сколько стоит изменение вида разрешённого использования?
Для основного вида расходы обычно ограничиваются подачей заявления в Росреестр. Для условно разрешённого вида заявитель оплачивает организацию общественных обсуждений или публичных слушаний (ч. 10 ст. 39 ГрадК РФ).

Можно ли сменить ВРИ с ЛПХ на ИЖС?
Да, если участок в населённом пункте и вид «для индивидуального жилищного строительства» указан в регламенте вашей зоны как основной. Если это условно разрешённый вид, понадобится разрешение по ст. 39 ГрадК РФ.

Нужен ли кадастровый инженер для смены ВРИ?
Как правило, нет: границы участка не меняются, достаточно заявления в Росреестр. Инженер нужен, если одновременно уточняют границы или делят участок.

Что делать, если администрация отказала в условно разрешённом виде?
Запросите решение и заключение по итогам слушаний. Отказ можно оспорить в суде (ч. 12 ст. 39 ГрадК РФ) по правилам гл. 22 КАС РФ, общий срок — три месяца.

Можно ли изменить ВРИ арендованного участка?
Арендатор не вправе выбрать вид, отличный от указанного в договоре (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ). Для государственной или муниципальной земли, полученной на аукционе, изменить ВРИ через изменение договора нельзя (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ).

Правовая база

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.