Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты подходит пожилому собственнику, который хочет передать квартиру в обмен на регулярные выплаты или уход до конца жизни. Квартира сразу переходит к плательщику, но остаётся в залоге у получателя ренты, а при существенном нарушении договора её можно вернуть (ст. 587, 599, 605 ГК РФ). Разберём виды ренты, минимальный размер содержания, порядок оформления и расторжения и то, на чём строятся споры с наследниками.

Кратко

• Ренту оформляют у нотариуса, а переход права собственности на квартиру регистрирует Росреестр (ст. 584 ГК РФ).
• Квартира, переданная под выплату ренты, находится в залоге у получателя ренты, продать или заложить её без его согласия плательщик не вправе (п. 1 ст. 587, п. 1 ст. 604 ГК РФ).
• При бесплатной передаче квартиры содержание с иждивением в месяц не может стоить меньше двух прожиточных минимумов на душу населения в регионе, где находится жильё (п. 2 ст. 602 ГК РФ).
• При существенном нарушении договора получатель ренты вправе потребовать квартиру обратно, а плательщик не получит компенсацию своих расходов на содержание (п. 2 ст. 605 ГК РФ).
• Иск о недействительности оспоримой сделки подают в течение года, ничтожной в течение трёх лет (ст. 181 ГК РФ).

Содержание

• Что такое договор ренты и какие бывают виды
• Сколько обязан платить плательщик ренты
• Как оформить договор ренты на квартиру
• Рента или дарение, что выбрать пожилому собственнику
• Расторжение договора ренты и возврат квартиры
• Оспаривание договора ренты наследниками
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что такое договор ренты и какие бывают виды

По договору ренты получатель ренты передаёт плательщику имущество в собственность, а плательщик обязуется в обмен на него регулярно выплачивать ренту деньгами или в другой форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Чаще всего так передают квартиру или дом. Собственник перестаёт быть собственником сразу после регистрации, а взамен получает пожизненное обеспечение.

Гражданский кодекс знает три разновидности ренты. Они различаются сроком и тем, что получает человек, отдавший жильё.

Для пожилого человека практическое значение имеют два последних варианта. Пожизненную ренту можно установить и в пользу другого человека, которого назовёт собственник, а также в пользу нескольких людей. Тогда после смерти одного из них его доля переходит к остальным, если договор не говорит иное (ст. 596 ГК РФ). Договор в пользу гражданина, который к моменту подписания уже умер, ничтожен.

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают только в отношении недвижимости, то есть дома, квартиры, земельного участка (п. 1 ст. 601 ГК РФ). К нему применяют правила о пожизненной ренте, если специальные нормы не устанавливают другое. Договор может разрешать заменить содержание в натуре ежемесячными платежами (ст. 603 ГК РФ).

Сколько обязан платить плательщик ренты

Размер ренты стороны определяют сами, но для бесплатной передачи жилья закон ставит нижнюю границу. Бесплатной считается передача, при которой плательщик не платит за квартиру ничего, кроме самой ренты. Это обычная схема для пожилых собственников.

• Пожизненная рента в месяц должна быть не меньше прожиточного минимума на душу населения в регионе, где находится квартира. Если рента привязана к прожиточному минимуму, её увеличивают вместе с ним (п. 2 ст. 597 ГК РФ).
• При пожизненном содержании с иждивением договор указывает стоимость всего объёма содержания. В месяц она не может быть меньше двух прожиточных минимумов на душу населения в этом регионе (п. 2 ст. 602 ГК РФ).
• Если в регионе такую величину не установили, ориентируются на прожиточный минимум в целом по России.

Обратите внимание, что ориентиром служит именно прожиточный минимум, а не МРОТ. Величину на текущий год публикуют власти региона, поэтому её стоит проверить перед подписанием договора.

Деньги в договоре пожизненного содержания играют роль оценки. Сама обязанность шире, плательщик обеспечивает жильём, питанием, одеждой и уходом, если он нужен по состоянию здоровья (п. 1 ст. 602 ГК РФ). Если стороны спорят о том, сколько и какого содержания положено, суд исходит из принципов добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК РФ). Поэтому список обязанностей лучше расписать подробно, например лекарства, оплата коммунальных услуг, сиделка, частота визитов.

За просрочку выплаты ренты плательщик платит проценты по ст. 395 ГК РФ, если договор не устанавливает другой размер (ст. 588 ГК РФ). Посчитать их можно в нашем калькуляторе процентов по ст. 395 ГК РФ. Даже если квартира сгорит или пострадает случайно, плательщик пожизненной ренты продолжает выплаты на прежних условиях (ст. 600 ГК РФ).

Пример (условные цифры). Допустим, прожиточный минимум на душу населения в регионе составляет 18 000 ₽ в месяц. Тогда содержание с иждивением по договору нельзя оценить меньше чем в 36 000 ₽ в месяц. Если в договоре записано 20 000 ₽, условие противоречит п. 2 ст. 602 ГК РФ, и это даёт получателю ренты и его родственникам повод для спора.

Как оформить договор ренты на квартиру

Простая письменная форма для ренты не подходит. Договор подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ). С 1 марта 2013 года сам договор в Росреестре не регистрируют, но регистрируют переход права собственности на квартиру к плательщику. Нотариус проверяет личность и дееспособность сторон, разъясняет последствия сделки и может направить документы на регистрацию. Подробнее о том, какие ещё сделки требуют нотариуса, мы рассказали в статье о нотариальном удостоверении сделок.

Перед визитом к нотариусу подготовьте:

• паспорта сторон;
• выписку из ЕГРН или другой документ о праве собственности на квартиру;
• согласие супруга собственника, если квартира приобретена в браке;
• проект договора с перечнем обязанностей плательщика и стоимостью содержания.

После регистрации в ЕГРН вносят запись об обременении. Рента обременяет квартиру, поэтому при продаже или другом отчуждении все обязанности плательщика переходят к новому собственнику, а прежний отвечает субсидиарно (ст. 586 ГК РФ). Кроме того, у получателя ренты возникает право залога на квартиру (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Продать, заложить или иначе обременить жильё плательщик может только с предварительного согласия получателя ренты (п. 1 ст. 604 ГК РФ).

Что стоит предусмотреть в договоре, чтобы потом не спорить:

1. Право получателя ренты пожизненно жить в квартире и пользоваться ею.
2. Конкретный перечень содержания и его денежную оценку в месяц.
3. Порядок подтверждения расходов, например чеки, переводы, расписки.
4. Кто платит налог на имущество и коммунальные услуги.
5. Что считается существенным нарушением, например просрочка выплат больше месяца.

Плательщик пожизненного содержания обязан следить, чтобы квартира при использовании не теряла в стоимости (п. 2 ст. 604 ГК РФ). Это правило защищает получателя ренты на случай, если жильё придётся возвращать.

Рента или дарение, что выбрать пожилому собственнику

Обе сделки передают квартиру другому человеку при жизни собственника. Разница в том, что получает собственник взамен. Дарение безвозмездно, одаряемый ничего не обязан делать (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Рента возмездна, плательщик берёт на себя пожизненную обязанность содержать или платить.

Если родственник обещает ухаживать за собственником, а оформить предлагают дарение, это ловушка для обеих сторон. При встречном обязательстве договор не признают дарением (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ). Дарение «с условием ухода» суд может признать притворной сделкой, которая прикрывает ренту (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Тогда к нему применят правила ренты, со всеми спорами о размере и форме содержания.

Дарение проще, когда собственник доверяет одаряемому и не нуждается в содержании. Рента подходит, если человек рассчитывает на помощь и хочет иметь законный способ вернуть жильё. Об оформлении дарственной мы писали в статье о договоре дарения квартиры, а сравнение с завещанием есть в разборе завещание или дарственная.

Расторжение договора ренты и возврат квартиры

Получатель ренты не может просто передумать. Расторгнуть договор пожизненной ренты и пожизненного содержания можно при существенном нарушении со стороны плательщика. Типичные примеры такого нарушения выглядят так:

• плательщик несколько месяцев не платит ренту или платит меньше согласованного;
• не покупает продукты и лекарства, не оплачивает коммунальные услуги, если договор это предусматривает;
• не обеспечивает уход, когда он нужен по состоянию здоровья;
• продаёт или закладывает квартиру без согласия получателя ренты.

Последствия зависят от вида договора. При пожизненной ренте получатель вправе потребовать выкупа ренты по правилам ст. 594 ГК РФ или расторжения договора с возмещением убытков. Если квартира была передана бесплатно, он вправе потребовать её возврата, а её стоимость засчитывают в выкупную цену (ст. 599 ГК РФ). При пожизненном содержании с иждивением получатель требует вернуть квартиру или выплатить выкупную цену. Компенсацию расходов на содержание плательщик в этом случае не получит (п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Порядок обычно такой. Сначала получатель ренты письменно предлагает плательщику расторгнуть договор и указывает нарушения. Если плательщик отказал или не ответил в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии в течение 30 дней, можно идти в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Доказательства собирают заранее. Подойдут выписки по счёту, квитанции об оплате коммунальных услуг, показания соседей и социального работника, медицинские документы.

Обязательство пожизненного содержания прекращается смертью получателя ренты (п. 1 ст. 605 ГК РФ). Квартира при этом остаётся у плательщика.

Оспаривание договора ренты наследниками

Квартира, переданная по ренте, уходит из имущества собственника при жизни. Поэтому после его смерти она не входит в наследство, и на неё не распространяются ни завещание, ни обязательная доля. Родственники, которые рассчитывали на жильё, нередко идут в суд. Право требовать расторжения из-за нарушения содержания закон даёт самому получателю ренты (ст. 599, 605 ГК РФ), поэтому наследники чаще спорят о действительности сделки.

По ст. 177 ГК РФ с иском вправе обратиться сам гражданин и другие лица, чьи права нарушены сделкой. Год на оспоримую сделку отсчитывают с момента, когда наследник узнал об обстоятельствах, дающих повод для иска, или мог о них узнать (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Ничтожную сделку наследник, который в ней не участвовал, оспаривает в течение трёх лет с того дня, как узнал, что договор начали исполнять. Но и в этом случае закон ставит предел в десять лет, считая от первого исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Для плательщика лучшая защита строится до подписания. Справка психиатра и нарколога о собственнике, видеозапись у нотариуса с его согласия, аккуратный учёт всех расходов на содержание снижают риск, что сделку отменят. Больше о спорах по сделкам с жильём читайте в статье о признании сделки с квартирой недействительной.

Когда нужен юрист

Юрист нужен до подписания, когда договор ещё можно составить так, чтобы он защищал обе стороны. Он распишет объём содержания, проверит его денежную оценку по п. 2 ст. 602 ГК РФ, предусмотрит право пожизненного проживания и порядок отчёта о расходах. Если договор уже заключён, юрист оценит, есть ли существенное нарушение для расторжения или основания для оспаривания, и подготовит доказательства.

Мы сопровождаем сделки с недвижимостью онлайн по всей России. Подробнее о сопровождении сделки с недвижимостью → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Нужно ли заверять договор ренты у нотариуса
Да. Такой договор подлежит нотариальному удостоверению, а переход права собственности на квартиру регистрирует Росреестр (ст. 584 ГК РФ).

Сколько должен стоить уход по договору пожизненного содержания с иждивением
Если квартиру передали бесплатно, содержание в месяц оценивают не меньше чем в два прожиточных минимума на душу населения в регионе, где находится жильё (п. 2 ст. 602 ГК РФ). Конкретный перечень обязанностей стороны прописывают в договоре.

Можно ли расторгнуть договор ренты и вернуть квартиру
Можно, если плательщик существенно нарушил договор. Получатель пожизненного содержания вправе потребовать квартиру обратно, а плательщик не получит компенсацию своих расходов (п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Может ли плательщик ренты продать квартиру
Только с предварительного согласия получателя ренты (п. 1 ст. 604 ГК РФ). Квартира находится в залоге у получателя ренты, а обязанности по договору переходят к новому собственнику (ст. 586, 587 ГК РФ).

Входит ли квартира по договору ренты в наследство получателя ренты
Нет. Квартира перешла к плательщику при жизни собственника, поэтому наследники могут вернуть её, только если суд признает договор недействительным.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (часть вторая), гл. 33, ст. 583-605, ст. 572, 578
• Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 170, 177-179, 181, 452

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.