Снос самовольной постройки и как оспорить требование

Снос самовольной постройки назначает суд, а в узком круге случаев орган местного самоуправления без суда (п. 3.1 и 4 ст. 222 ГК РФ). Требование администрации о сносе можно оспорить, если оно выходит за эти случаи или нарушения устранимы. Суд считает снос крайней мерой и сначала проверяет, можно ли привести постройку в соответствие с требованиями.

Кратко

• Самовольной считают постройку без прав на землю, с нарушением вида разрешённого использования, без нужных разрешений или с нарушением норм (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
• Без суда администрация вправе решить вопрос о сносе только в двух ситуациях из п. 4 ст. 222 ГК РФ, а жилой и садовый дом снести без суда нельзя.
• Срок сноса по решению органа составляет от 3 до 12 месяцев, срок приведения в соответствие от 6 месяцев до 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).
• Решение органа о сносе оспаривают в суде в течение 3 месяцев (ч. 1 ст. 219 КАС РФ, ч. 4 ст. 198 АПК РФ).
• Если постройка не угрожает жизни и здоровью, к иску о сносе применяют общий срок исковой давности (п. 15 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Содержание

• Что такое самовольная постройка и когда грозит снос
• Кто решает о сносе, суд или администрация
• Требование администрации о сносе и его сроки
• Как оспорить требование о сносе
• Иск о сносе самовольной постройки и защита в суде
• Как узаконить постройку и не довести дело до сноса
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что такое самовольная постройка и когда грозит снос

Закон называет четыре признака самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Хватит одного из них:

• участок не был предоставлен под строительство в установленном порядке;
• вид разрешённого использования участка не допускает такой объект;
• нет обязательных разрешений или согласований;
• нарушены градостроительные и строительные нормы, которые действовали и на дату начала стройки, и на дату выявления постройки.

Отдельное правило касается ограничений использования участка, например охранных зон. Если собственник не знал и не мог знать о таком ограничении, постройка самовольной не считается (абзац второй п. 1 ст. 222 ГК РФ). Подробнее о том, как проверить зону заранее, читайте в статье что нельзя строить в охранной зоне.

Лицо, которое построило самовольный объект, не получает на него право собственности. Продать, подарить или сдать его в аренду нельзя, пользоваться им закон тоже запрещает (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Постройку сносят или приводят в соответствие с требованиями за счёт того, кто её возвёл. Если его нет, обязанность ложится на владельца участка.

Снос самовольной постройки грозит не всегда. Верховный Суд прямо указывает, что снос служит крайней мерой государственного вмешательства (п. 25 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44). Несущественное нарушение, которое не угрожает людям и не задевает права соседей, может не помешать сохранить объект. Среди примеров Пленум называет отступы от границ участка и процент застройки (п. 29).

Кто решает о сносе, суд или администрация

Решение о сносе или о приведении в соответствие принимает суд. Орган местного самоуправления вправе сделать это сам только в случаях из п. 4 ст. 222 ГК РФ (п. 3.1 той же статьи). Сравните два пути:

Внесудебный путь открыт администрации в двух случаях. Первый касается построек на участке в границах территории общего пользования, если у застройщика не было обязательных документов на землю или вид использования не допускает такую стройку. Второй касается построек в зоне с особыми условиями использования, режим которой запрещает объект, а также построек без разрешения на строительство в такой зоне, если зона и требование о разрешении уже действовали на дату начала стройки.

Есть и прямые запреты. Орган местного самоуправления в любом случае не вправе принять решение о сносе, если:

• право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН или признано судом;
• суд уже отказал в иске о сносе этой постройки;
• речь идёт о многоквартирном доме, жилом доме или садовом доме.

Если администрация вынесла решение о сносе жилого или садового дома без суда, это нарушение п. 4 ст. 222 ГК РФ. Такое решение стоит оспорить сразу.

Требование администрации о сносе и его сроки

Процедуру описывает ст. 55.32 ГрК РФ. Обычно она начинается с проверки. Надзорный орган выявляет признаки самовольной постройки и направляет уведомление в местную администрацию. Дальше сроки такие:

1. В течение 20 рабочих дней администрация рассматривает уведомление. Она выбирает одно из трёх действий. Можно принять решение о сносе или о сносе либо приведении в соответствие, подать иск в суд или сообщить, что признаков самовольной постройки нет (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).
2. В течение 7 рабочих дней после решения администрация направляет его копию застройщику, а если его не установили, правообладателю участка (ч. 4).
3. Если найти этих лиц не удалось, сообщение о сносе публикуют на сайте органа и размещают на щите на участке (ч. 5).
4. Обязанное лицо сносит постройку или приводит её в соответствие в срок из решения (ч. 6).

Если решение допускает оба варианта, у вас есть выбор. В срок, отведённый на снос, можно представить в администрацию утверждённую проектную документацию на реконструкцию и затем привести объект в соответствие (п. 2 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ).

Бездействие обходится дорого. Если обязанность не исполнили, администрация в течение 6 месяцев может обратиться в суд с требованием изъять частный участок и продать его с публичных торгов (п. 2 ч. 12 ст. 55.32 ГрК РФ). В ряде случаев снос проводит сам орган (ч. 13).

Как оспорить требование о сносе

Решение администрации оспаривают в суде общей юрисдикции по главе 22 КАС РФ. Если постройка связана с предпринимательской деятельностью, заявление подают в арбитражный суд по главе 24 АПК РФ. На обращение в обоих случаях отведено 3 месяца с того дня, как вам стало известно о нарушении (ч. 1 ст. 219 КАС РФ, ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Срок удобно посчитать на калькуляторе процессуальных сроков.

Проверьте решение по этим пунктам:

• подпадает ли ситуация под один из двух случаев п. 4 ст. 222 ГК РФ;
• нет ли запрета на внесудебный снос, например для жилого или садового дома или объекта с зарегистрированным правом;
• действовали ли нарушенные требования и на дату начала стройки, и на дату выявления;
• знали ли вы о границах зоны с особыми условиями использования;
• соблюдён ли срок для сноса, не меньше 3 месяцев, и для приведения в соответствие, не меньше 6 месяцев;
• правильно ли определён адресат решения.

Вместе с иском можно просить суд о мерах предварительной защиты, например приостановить решение о сносе до конца спора (ст. 85 КАС РФ).

Если суд признает решение незаконным, он обяжет орган устранить нарушение. Орган должен сообщить суду и вам об исполнении в течение месяца после вступления решения в силу (ч. 9 ст. 227 КАС РФ).

Госпошлина за административный иск об оспаривании решения органа составляет 3 000 ₽ для гражданина и 15 000 ₽ для организации (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). В арбитражном суде за такое заявление платят 10 000 ₽ и 50 000 ₽ соответственно (пп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Иск о сносе самовольной постройки и защита в суде

Иск о сносе самовольной постройки вправе подать собственник участка, законный владелец, сосед, чьи права нарушены, а также прокурор и уполномоченные органы в публичных интересах (п. 12 постановления Пленума № 44). В споре важны три линии защиты.

Приведение в соответствие вместо сноса

Суд обязан сам вынести на обсуждение вопрос, устранимы ли нарушения (п. 30 Пленума № 44). Если устранить их можно, решение предусматривает оба варианта, снос или приведение в соответствие (п. 31). Закажите строительно-техническое заключение и покажите, какие работы уберут нарушение. Это может быть перенос стены, снижение этажности или установка противопожарной преграды.

Исковая давность

Если постройка не создаёт угрозы жизни и здоровью, к иску применяют общий срок исковой давности. Его считают с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении и о надлежащем ответчике (п. 15 Пленума № 44). Давность не применяют к иску о сносе опасной постройки. Не применяют её и к требованию собственника, который не лишён владения своим участком, например соседа.

Встречный иск о признании права

Суд может признать право собственности на постройку, если выполнены три условия (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

• у вас есть права на участок, которые допускают такое строительство;
• на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• сохранение постройки не нарушает права других лиц и не угрожает жизни и здоровью граждан.

На время спора суд может запретить строительные работы, эксплуатацию объекта или регистрационные действия (п. 14 Пленума № 44). Учтите это, если планируете продажу.

Как узаконить постройку и не довести дело до сноса

Лучше заняться легализацией до проверки. Узаконить постройку можно несколькими способами, выбор зависит от того, какой признак самовольности есть у объекта.

Учтите ограничение из ч. 6.1 ст. 55.32 ГрК РФ. После того как уведомление о выявлении постройки поступило в администрацию, правила землепользования нельзя менять так, чтобы узаконить объект. Разрешения на условно разрешённый вид использования и на отклонение от параметров тоже не выдают, пока постройку не снесут или не приведут в соответствие. Исключение действует, если признаки самовольности не подтвердились или суд отказал в иске о сносе.

Порядок для дома на собственном участке разобран в статьях уведомление о строительстве ИЖС и признание права на самовольную постройку. Если меняете вид использования, смотрите материал как изменить вид разрешённого использования.

Пример (условные цифры). Владелец построил гараж в 1 метре от границы, а правила требуют 3 метра. Сосед подал иск о сносе. Экспертиза показала, что пожарный разрыв обеспечен противопожарной стеной, угрозы нет. В такой ситуации есть основания просить суд признать нарушение несущественным со ссылкой на п. 29 Пленума № 44.

Когда нужен юрист

Время в спорах о сносе ограничено. На обжалование решения администрации даётся 3 месяца, а в споре с соседом нужна экспертиза и продуманная позиция о приведении в соответствие. Юрист проверит, вправе ли орган сносить без суда, рассчитает сроки, подготовит административный иск или возражения и встречный иск о признании права.

Мы работаем онлайн по всей России и ведём земельные и строительные споры с администрациями и соседями. Подробнее о земельных услугах → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Может ли администрация снести дом без суда
Нет. Жилой дом, садовый дом и многоквартирный дом орган местного самоуправления снести без суда не вправе (п. 4 ст. 222 ГК РФ). Требование о сносе такого дома администрация может заявить только в суде.

Сколько времени дают на снос самовольной постройки
По решению органа местного самоуправления на снос дают от 3 до 12 месяцев, на приведение в соответствие от 6 месяцев до 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ). В судебном решении срок определяет суд.

Как обжаловать решение о сносе самовольной постройки
Подайте административный иск в течение 3 месяцев с того дня, когда узнали о решении (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Если объект связан с бизнесом, заявление подают в арбитражный суд в тот же срок.

Есть ли срок давности по иску о сносе
Если постройка не угрожает жизни и здоровью, применяют общий срок исковой давности (п. 15 постановления Пленума ВС РФ № 44). На требования о сносе опасной постройки и на иск соседа, который владеет своим участком, давность не распространяется.

Можно ли узаконить постройку после иска о сносе
Да, можно заявить встречный иск о признании права собственности по п. 3 ст. 222 ГК РФ. Для этого нужны права на участок, соответствие постройки требованиям и отсутствие угрозы людям.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ, ст. 222
• Градостроительный кодекс РФ, ст. 40, 51.1, 55.32
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», п. 12, 14, 15, 25, 29-31
• Кодекс административного судопроизводства РФ, ст. 85, 219, 227
• Арбитражный процессуальный кодекс РФ, ст. 198
• Налоговый кодекс РФ, пп. 7 п. 1 ст. 333.19, пп. 7 п. 1 ст. 333.21

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.