Выбор между тем, что оформить, завещание или дарственная, сводится к одному вопросу, когда квартира должна перейти к новому владельцу. Дарственная передаёт её сразу после регистрации в Росреестре, и даритель перестаёт быть собственником. Завещание начинает действовать только после смерти, а до этого его можно в любой момент изменить или отменить без чьего-либо согласия (ст. 1130 ГК РФ). Ниже сравним оба способа по рискам, расходам, налогам и шансам на спор.

Кратко

  • С 13.01.2025 дарственную на квартиру между гражданами оформляют только у нотариуса, без этого договор ничтожен (п. 3 ст. 574 ГК РФ в ред. закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ).
  • Дарение с условием передачи квартиры после смерти дарителя ничтожно, к такой сделке применяют правила о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).
  • Завещание можно отменить или изменить в любое время без объяснения причин (ст. 1130 ГК РФ), а оспаривать его до смерти завещателя закон запрещает (п. 2 ст. 1131 ГК РФ).
  • Отменить уже совершённое дарение даритель может лишь в случаях из ст. 578 ГК РФ, например при покушении одаряемого на его жизнь.
  • Квартира в подарок от члена семьи или близкого родственника освобождена от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), наследство освобождено всегда (п. 18 ст. 217 НК РФ).

Содержание

Завещание или дарственная, в чём главная разница

Дарение относится к сделкам при жизни. Даритель безвозмездно передаёт квартиру в собственность другому человеку (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Как только переход права зарегистрирован в Росреестре, собственником становится одаряемый. Он может продать квартиру, заложить её, подарить дальше или выписать из неё прежнего хозяина через суд, если тот не договорился о проживании.

Завещание устроено наоборот. Это распоряжение на случай смерти, и при жизни завещателя оно ни на что не влияет. Собственник продолжает владеть квартирой, может её продать или сдать, и тогда завещание в этой части просто нечего будет исполнять. Наследник получает права только после открытия наследства и только если примет его в течение шести месяцев (ст. 1154 ГК РФ).

КритерийДарственнаяЗавещание
Когда переходит квартираПосле регистрации перехода права в РосреестреПосле смерти собственника и принятия наследства
Кто собственник до этого моментаОдаряемый с даты регистрацииСам завещатель до конца жизни
Можно ли передуматьТолько в случаях ст. 578 ГК РФ или через судДа, в любой момент (ст. 1130 ГК РФ)
Нужно ли участие второй стороныДа, это договор, одаряемый подписывает егоНет, наследник может даже не знать о завещании
Обязательная доля других наследниковНе возникает, квартира уже не входит в наследствоВозникает у лиц из ст. 1149 ГК РФ
НотариусОбязателен для договора между гражданами (п. 3 ст. 574 ГК РФ)По общему правилу завещание удостоверяет нотариус (ст. 1124, 1125 ГК РФ)

Отсюда простое правило. Если вы хотите, чтобы квартира принадлежала родственнику уже сейчас, подходит дарение. Если вы хотите жить в ней собственником до конца и сохранить свободу менять решение, подходит завещание. Совместить оба варианта в одном документе нельзя. Договор, по которому квартира переходит к одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, и к нему применяют правила о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

Что лучше, дарственная или завещание на квартиру, с точки зрения рисков

У каждого способа свой главный риск, и он ложится на разных людей.

Риски дарителя

Подарив квартиру, вы теряете право собственности целиком. Регистрация по месту жительства в квартире не делает вас совладельцем. Если отношения с одаряемым испортятся, вернуть жильё обычным способом не получится. Закон допускает отказ дарителя только от обещания подарить в будущем, и то при резком ухудшении его имущественного, семейного положения или здоровья (п. 1 ст. 577 ГК РФ). Когда квартира уже передана, такой отказ невозможен.

Ещё один момент касается долгов одаряемого. Квартира становится его имуществом, поэтому на неё могут обратить взыскание его кредиторы, если жильё не единственное. Учтите и брак одаряемого. Квартира, полученная в подарок, принадлежит лично ему и не делится при разводе как общее имущество (п. 1 ст. 36 СК РФ), но при продаже и последующих сделках решения принимает уже он, а не вы.

Риски наследника по завещанию

Наследник по завещанию до последнего дня не уверен в результате. Завещатель может составить новое завещание, продать квартиру или подарить её другому человеку. Каждое новое завещание отменяет прежнее полностью или в части, которая ему противоречит (ст. 1130 ГК РФ).

После смерти добавляются ещё два риска. Первый связан с обязательной долей. Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы получат не меньше половины того, что им досталось бы по закону, даже если в завещании о них ни слова (п. 1 ст. 1149 ГК РФ). Подробнее о том, кто входит в этот круг, мы рассказали в статье об обязательной доле в наследстве. Второй риск связан с оспариванием завещания, о нём ниже.

Кроме того, наследник платит долги умершего, но не больше стоимости того, что унаследовал. Одаряемый по долгам дарителя после его смерти не отвечает, потому что квартира в наследство уже не входит.

Налог при дарении квартиры и расходы на оформление

Расходы различаются и по сумме, и по тому, кто и когда их несёт. Дарение оплачивают сразу, наследство оформляют и оплачивают наследники после смерти.

РасходДарственнаяЗавещание
Госпошлина нотариусу при оформленииПо пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ 0,5% от суммы договора, минимум 300 ₽, максимум 20 000 ₽По пп. 13 п. 1 ст. 333.24 НК РФ 100 ₽
Платёж за услуги правового и технического характераПлатит даритель или одаряемый по договорённости, размер устанавливает нотариальная палата регионаПлатит завещатель, размер также региональный
Свидетельство о праве на наследствоНе нужноПо пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ для детей, супруга, родителей, полнородных братьев и сестёр 0,3% стоимости с потолком 100 000 ₽, для прочих наследников 0,6% с потолком 1 000 000 ₽
НДФЛНе платят члены семьи и близкие родственники, остальные платятНе платят никакие наследники (п. 18 ст. 217 НК РФ)

Налог при дарении квартиры зависит от родства. Освобождение действует, если даритель и одаряемый относятся к членам семьи или близким родственникам по Семейному кодексу (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Обычно это супруги, родители и дети, в том числе усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Если квартиру дарят племяннику, тёте, зятю, невестке или постороннему человеку, одаряемый сам подаёт декларацию 3-НДФЛ (пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ). Срок подачи до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ), заплатить налог нужно до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ). Ставки определяют п. 6 ст. 210 и п. 1.1 ст. 224 НК РФ. С доходов до 2,4 млн ₽ за год берут 13%, с превышения 15%.

Пример (условные цифры). Тётя дарит племяннице квартиру, которую оценили для налога в 3 000 000 ₽. Других таких доходов за год у племянницы нет. Налог составит 312 000 ₽ с первых 2,4 млн ₽ и 90 000 ₽ с оставшихся 600 000 ₽, всего 402 000 ₽. Если бы та же квартира досталась племяннице по завещанию, НДФЛ не было бы, но пришлось бы заплатить нотариусу 0,6% за свидетельство о праве на наследство.

Какую стоимость квартиры брать для расчёта налога и госпошлины, уточните у нотариуса заранее. Как оформить сам договор и что в нём проверить, мы разобрали в статье о договоре дарения квартиры.

Отмена дарения и оспаривание, что надёжнее устоит в суде

Родственники, которые остались без квартиры, чаще всего пытаются оспорить сделку. Возможности здесь разные.

Отмена дарения

Отмена дарения возможна только по основаниям ст. 578 ГК РФ. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый покушался на его жизнь, на жизнь члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, отменить дарение в суде могут наследники дарителя. Отдельное основание касается вещей с большой неимущественной ценностью, но к квартире его применяют редко.

В договор можно заранее включить условие, что даритель вправе вернуть подарок, если одаряемый умрёт раньше него (п. 4 ст. 578 ГК РФ). Это полезная оговорка, когда квартиру дарят пожилому родственнику или есть риск, что одаряемый умрёт раньше. При отмене одаряемый возвращает квартиру, если она сохранилась в натуре (п. 5 ст. 578 ГК РФ).

Как оспорить дарственную

Если оснований для отмены нет, дарственную оспаривают как недействительную сделку. Основания применяются общие:

  • даритель в момент подписания не мог понимать значения своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
  • даритель существенно заблуждался, например думал, что подписывает договор ренты или завещание (ст. 178 ГК РФ);
  • подпись получили обманом, угрозой или насилием (ст. 179 ГК РФ);
  • дарение прикрывает другую сделку, например продажу, и тогда оно притворное (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Для оспоримых сделок по ст. 177-179 ГК РФ срок исковой давности составляет один год, для ничтожных сделок три года (ст. 181 ГК РФ). Начало срока зависит от основания и от того, кто подаёт иск. Если сделка по дарению уже зарегистрирована, суд при удовлетворении иска обычно применяет последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ), и квартира возвращается дарителю, а после его смерти попадает в наследство.

Оспаривание завещания

Завещание при жизни завещателя оспорить нельзя (п. 2 ст. 1131 ГК РФ). После его смерти иск подаёт человек, чьи права нарушены, обычно наследник по закону. Основания похожие, чаще всего это состояние завещателя или нарушение порядка удостоверения. При этом описки и мелкие нарушения формы не делают завещание недействительным, если суд установит, что воля завещателя понятна (п. 3 ст. 1131 ГК РФ). О доказательствах и сроках читайте в статье как оспорить завещание.

Сравнивать шансы на спор в общем виде сложно. Многое решают обстоятельства подписания. И дарственную, и завещание сейчас удостоверяет нотариус. Он проверяет личность и дееспособность, разъясняет последствия и может вести видеофиксацию. Это не исключает спор, но затрудняет его.

Как выбрать между завещанием и дарением

Ориентируйтесь на свою ситуацию, а не на то, что выбрали знакомые.

СитуацияЧто обычно подходитПочему
Вы хотите жить в квартире собственником до конца жизниЗавещаниеПраво собственности остаётся у вас, решение можно изменить
Ребёнку или внуку нужна квартира сейчас, например для семьиДарственнаяОн станет собственником сразу и без НДФЛ
У вас есть нетрудоспособный супруг, родители или несовершеннолетние дети, а квартиру вы хотите оставить другому человекуЧаще дарственнаяПодаренная квартира не попадёт в наследство и в расчёт обязательной доли
Получатель не близкий родственникЧаще завещаниеПри дарении он заплатит НДФЛ, наследство от налога освобождено
Вы опасаетесь, что получатель продаст квартиру или поссорится с вамиЗавещаниеДо смерти квартира остаётся вашей
Вам нужна помощь и уход в обмен на квартируРента или пожизненное содержаниеПолучатель берёт на себя обязанность содержать вас

Есть и промежуточные варианты. Супруги могут составить совместное завещание, а наследственный договор связывает завещателя и наследников взаимными обязанностями. Оба инструмента подходят не каждому, их лучше обсуждать с нотариусом и юристом.

Если квартира находится в общей собственности супругов, учтите права второго супруга. Подарить или завещать можно только то, что принадлежит вам. Для дарения общей совместной квартиры понадобится нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Договор ренты вместо дарения

Дарение безвозмездно. Если вы рассчитываете, что получатель квартиры будет вас содержать, ухаживать за вами или платить деньги, дарственная эту договорённость не закрепит. При встречной обязанности договор не признаётся дарением (п. 1 ст. 572 ГК РФ), а устные обещания одаряемого в суде мало что значат.

Для такой цели закон предусматривает ренту. По договору ренты квартира переходит к плательщику, а он обязан выплачивать ренту деньгами или предоставлять содержание (ст. 583 ГК РФ). Если плательщик нарушает обязанности, получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возврата жилья в случаях, которые установил закон. Подробно об этом мы рассказали в статье о договоре ренты.

Читайте также: кто платит налог при дарении.

Когда нужен юрист

Если в семье согласие и квартиру получает близкий родственник, оформление обычно проходит без сложностей у нотариуса. Юрист нужен, если есть другие наследники с правом на обязательную долю, квартира в общей собственности, получатель не родственник или вы ожидаете, что родственники будут оспаривать сделку. Юрист сравнит налоговые и наследственные последствия, подберёт форму передачи и подготовит условия договора, например об отмене дарения. Если сделка уже совершена, он оценит основания и сроки для её оспаривания.

Мы работаем онлайн с клиентами из любого региона. Подробнее о наследственных делах → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Что лучше дарственная или завещание на квартиру для ребёнка
Если ребёнку нужна квартира сейчас, удобнее дарение, налога для детей нет (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если вы хотите оставаться собственником и сохранить возможность передумать, выбирайте завещание (ст. 1130 ГК РФ).

Можно ли отменить дарственную на квартиру
Только по основаниям ст. 578 ГК РФ, например если одаряемый покушался на жизнь дарителя или если в договоре есть условие об отмене, когда даритель переживёт одаряемого. В остальных случаях дарение оспаривают в суде как недействительную сделку.

Нужен ли нотариус для дарения квартиры в 2026 году
Да. С 13.01.2025 по п. 3 ст. 574 ГК РФ дарственную на недвижимость между гражданами удостоверяет нотариус, простая письменная форма не подходит.

Платит ли налог внук, если бабушка подарила квартиру
Нет. Бабушки, дедушки и внуки относятся к близким родственникам, доход от такого подарка освобождён от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Входит ли подаренная квартира в наследство
Нет. После регистрации перехода права квартира принадлежит одаряемому, поэтому другие наследники не могут требовать из неё обязательную долю.

Можно ли оспорить завещание при жизни завещателя
Нет. Пока завещатель жив, суд такой иск не рассмотрит (п. 2 ст. 1131 ГК РФ), а сам завещатель вправе в любой день переписать или отменить документ.

Правовая база

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.