Выдел доли в натуре из дома или квартиры

Выдел доли в натуре означает, что вы получаете в собственность обособленную часть дома, а ваше право на долю в общем имуществе прекращается (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ). Если остальные собственники не согласны, выдел проводит суд, но только когда он технически возможен без несоразмерного ущерба дому. Если выделить часть нельзя, закон даёт право на выплату стоимости доли. Разберём, когда выдел реален в частном доме, почему с квартирой он почти не работает и как получить компенсацию за долю.

Кратко

• Любой сособственник может потребовать выдела, а при несогласии остальных обратиться в суд за выделом в натуре (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
• Суд отказывает в выделе, если он запрещён законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, тогда собственник получает стоимость доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
• Разницу между выделенной частью и размером доли компенсируют деньгами (п. 4 ст. 252 ГК РФ, п. 9 постановления Пленума ВС № 4).
• Объект ИЖС закон не предназначает для раздела на самостоятельные объекты, а блоки дома блокированной застройки считаются отдельными жилыми домами (п. 39, 40 ст. 1 ГрК РФ, ст. 16 Закона № 476-ФЗ).
• Иск о выделе подают в суд по месту нахождения дома (ст. 30 ГПК РФ, п. 12 постановления Пленума ВС № 4).

Содержание

• Что такое выдел доли в натуре
• Выдел доли в частном доме
• Раздел дома на блоки
• Выдел доли в квартире
• Невозможность выдела и компенсация за долю
• Как провести выдел доли в натуре
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что такое выдел доли в натуре

Пока дом находится в общей долевой собственности, у каждого владельца есть доля в праве на весь дом, а не конкретные комнаты. Выдел меняет это положение. Пленум Верховного Суда в постановлении от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» объясняет, что выдел означает передачу участнику обособленной части дома и хозяйственных построек с прекращением его права на долю в общем имуществе (п. 6).

Выдел часто путают с определением порядка пользования, но последствия у них разные.

Если выдел невозможен, право требовать порядок пользования сохраняется (п. 37 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 1 июля 1996 года). Применительно к квартире этот способ подробно описан в материале об определении порядка пользования квартирой.

Выдел доли в частном доме

Частный дом даёт для выдела больше возможностей, чем квартира. У дома бывает несколько входов, его можно перегородить капитальной стеной, а участок разделить. Но суд проверит, реален ли такой вариант.

По п. 7 постановления Пленума ВС № 4 суд передаёт собственнику часть дома и построек, соответствующую его доле по размеру и стоимости, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строения. Несоразмерным ущербом Пленум считает:

• существенное ухудшение технического состояния дома;
• перевод жилых помещений в нежилые;
• выделение частей, которые нельзя использовать для жилья из-за малой площади или неудобства планировки.

Похожие критерии приводит и п. 35 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8. Там к несоразмерному ущербу отнесены невозможность использовать имущество по назначению, существенное ухудшение его состояния и неудобство в пользовании.

Переоборудование и расходы

Чтобы выделить изолированную часть, часто нужно пробить отдельный вход, поставить перегородку, развести коммуникации. Если выдел связан со строительством жилых пристроек или переводом нежилых помещений в жилые, Пленум требует разрешения на строительство. Разрешение не нужно, если работы не затрагивают безопасность дома, не нарушают права третьих лиц и не выходят за предельные параметры (п. 10 постановления Пленума ВС № 4). Расходы на переоборудование суд по общему правилу распределяет пропорционально долям.

Если пристройки уже сделаны без разрешения, их сначала придётся узаконить. Порядок мы разбирали в статье о реконструкции частного дома.

Раздел дома на блоки

Здесь важно знать, к какому виду объекта относится ваш дом. Градостроительный кодекс называет объектом индивидуального жилищного строительства отдельно стоящее здание не выше трёх надземных этажей и двадцати метров. Такое здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

Другой вид объекта представляет собой дом блокированной застройки. Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проёмов и имеющий отдельный выход на участок (п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Каждый такой блок закон считает отдельным жилым домом.

С 01.03.2022 действует ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ. Блок, который соответствует признакам п. 40 ст. 1 ГрК РФ, признаётся домом блокированной застройки, даже если в ЕГРН он записан как помещение. Переоформлять документы не обязательно, это делают по желанию собственников. Если блоки учтены как помещения, собственники могут общим решением уполномочить одного из них подать заявление, и Росреестр изменит вид объектов на «здание» с назначением «жилой дом».

Поэтому раздел дома на блоки реален, если дом фактически устроен как ряд блоков с общими боковыми стенами и отдельными выходами. Если дом единый, с общими помещениями, лестницей или чердаком, суд, скорее всего, назначит экспертизу и будет решать, можно ли перестроить его без несоразмерного ущерба.

Помните и о земле. Дома блокированной застройки располагаются на своих участках, а правила землепользования и застройки должны допускать такой вид использования. О разделе участка мы писали в статье как разделить земельный участок.

Выдел доли в квартире

С квартирой ситуация сложнее. Чтобы выделить долю в натуре, из одной квартиры нужно сделать две самостоятельные, каждая со своим входом, кухней и санузлом. В обычном многоквартирном доме это требует переустройства и перепланировки с согласованием, а нередко и согласия других собственников, если затрагивается общее имущество.

Отдельную комнату в квартире выделить в натуре как самостоятельный объект обычно нельзя, ведь кухня, коридор и санузел остаются общими. На практике собственникам доступны другие пути:

• определить порядок пользования и закрепить за собой конкретную комнату;
• продать долю другим собственникам или третьему лицу с соблюдением преимущественного права покупки;
• потребовать от других собственников выкупить долю, если выдел невозможен.

Права владельца такой доли разобраны в отдельном материале о доле в квартире.

Невозможность выдела и компенсация за долю

Бывает, что закон запрещает выдел или он разрушит ценность дома. На этот случай п. 3 ст. 252 ГК РФ даёт тому, кто выделяется, право на деньги. Остальные сособственники выплачивают ему стоимость доли. Выплата вместо выдела по общему правилу возможна только с согласия собственника, который выделяется (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Против воли владельца доли суд назначает выплату лишь при совпадении трёх обстоятельств из п. 4 ст. 252 ГК РФ:

1. доля мала по сравнению с долями других;
2. реально выделить её в натуре нельзя;
3. владелец не заинтересован в пользовании домом всерьёз.

Интерес суд оценивает по обстоятельствам. В п. 36 постановления № 6/8 перечислены возраст, здоровье, работа, дети и нетрудоспособные родственники собственника. Получив компенсацию, прежний владелец теряет право на долю в общем имуществе по п. 5 ст. 252 ГК РФ.

Размер компенсации определяют соглашением, а при споре суд по действительной стоимости дома. Учитывают оценку, заключения экспертов, местоположение, износ и другие обстоятельства (п. 11 постановления Пленума ВС № 4). Если реальная возможность выдела есть, а сторона против денег, компенсацию не взыскивают. Как выкупают долю в квартире, мы рассказали в статье о компенсации за долю в квартире.

Пример (условные цифры). Дом стоит 9 000 000 ₽, у вас 1/3 доли. Суд выделил вам часть дома стоимостью 2 700 000 ₽. Стоимость вашей доли составляет 3 000 000 ₽, поэтому остальные собственники выплатят вам разницу 300 000 ₽.

Как провести выдел доли в натуре

Есть два пути, по соглашению и через суд.

Если все собственники согласны, подпишите соглашение о разделе или выделе доли (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Затем кадастровый инженер готовит технический план на образуемые объекты, и документы подают в Росреестр. Сделки с долями в недвижимости часто требуют нотариального удостоверения, поэтому заранее уточните у нотариуса, нужно ли оно для вашего соглашения.

Если согласия нет, порядок такой.

1. Получите выписку из ЕГРН, технический паспорт или технический план дома.
2. Закажите заключение строительного эксперта о возможности выдела и вариантах раздела.
3. Направьте остальным собственникам предложение о выделе с вариантом раздела.
4. Подайте иск в суд по месту нахождения дома (ст. 30 ГПК РФ).
5. Заявите ходатайство о судебной строительно-технической экспертизе. Пленум ВС указывает, что суд в каждом деле решает вопрос о её назначении (п. 4 постановления № 4).
6. После вступления решения в силу подайте его в Росреестр вместе с техническим планом.

Вступивший в силу судебный акт служит основанием для регистрации прав (ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ). Пошлину за иск удобно посчитать в калькуляторе госпошлины для суда общей юрисдикции.

Читайте также: раздел дома между бывшими супругами.

Когда нужен юрист

Юрист нужен почти в любом споре о выделе. Нужно выбрать правильное требование, найти эксперта, предложить реалистичный вариант раздела и посчитать компенсацию за отступление от долей. Ошибка в формулировке иска приводит к отказу и потере времени.

Мы работаем со спорами сособственников онлайн, клиенты из любого региона России. Подробнее о юридической помощи по долям → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Можно ли выделить долю в натуре без согласия других собственников
Да. По п. 3 ст. 252 ГК РФ спор решает суд, и он выделит часть дома, если это технически возможно без несоразмерного ущерба имуществу.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре
Обычно нет, если из квартиры нельзя сделать две самостоятельные квартиры. В этом случае выбирают между порядком пользования, продажей доли и выплатой её стоимости.

Что будет при невозможности выдела доли
Тот, кто выделяется, может потребовать деньги вместо части дома (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Навязать ему выплату суд вправе лишь при маленькой доле, которую нельзя выделить, и без интереса к дому (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Можно ли разделить частный дом на два дома
Если дом устроен как блоки с общей боковой стеной без проёмов и отдельными выходами на участок, их можно оформить как дома блокированной застройки (п. 40 ст. 1 ГрК РФ, ст. 16 Закона № 476-ФЗ). Объект ИЖС закон не предназначает для раздела.

Куда подавать иск о выделе доли в доме
В районный суд по месту нахождения дома (ст. 30 ГПК РФ, п. 12 постановления Пленума ВС № 4).

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ, ст. 247, 252
• Градостроительный кодекс РФ, п. 39, 40 ст. 1
• Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ, ст. 16
• Постановление Пленума ВС от 10.06.1980 № 4 (споры участников общей собственности на жилой дом), п. 4, 6-12
• Постановление Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, п. 35-37
• Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 30
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.