Компенсация за долю в квартире, выкуп и суд

Компенсация за долю в квартире заменяет выдел доли, когда отдельную комнату или часть квартиры выделить нельзя (п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ). Право на долю у прежнего владельца прекращается в момент выплаты (п. 5 той же статьи). Без согласия владельца суд обязывает выкупить долю только при трёх условиях одновременно, а сам владелец доли не может заставить других купить её в любом случае. Разберём, кто и когда вправе требовать выплату, как определяют стоимость доли и как подготовить иск.

Кратко

• Если выделить долю в натуре нельзя, участник долевой собственности вправе требовать, чтобы другие выплатили ему её стоимость (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ).
• Без согласия собственника суд обязывает выкупить долю, если она незначительна, не может быть реально выделена и у владельца нет существенного интереса в её использовании (второй абзац п. 4 ст. 252 ГК РФ).
• Существенный интерес суд оценивает по возрасту, здоровью, работе, наличию детей и других членов семьи (п. 36 постановления Пленумов № 6/8).
• Безусловной обязанности выкупить долю у остальных собственников нет, суд проверяет их возражения и материальную возможность (п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2021)).
• Право на долю прекращается в момент, когда собственник получил компенсацию (п. 5 ст. 252 ГК РФ).
• Размер госпошлины зависит от цены иска (ст. 333.19 НК РФ), например при цене 900 000 ₽ она составит 23 000 ₽.

Содержание

• Когда положена компенсация за долю в квартире
• Выкуп незначительной доли через суд
• Как получить деньги за долю в квартире, если выкупать её не хотят
• Стоимость доли в квартире и размер компенсации
• Деньги на депозит суда и момент утраты права
• Иск о компенсации за долю, госпошлина и цена иска
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Когда положена компенсация за долю в квартире

Каждый участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли (п. 2 ст. 252 ГК РФ). В обычной квартире выделить, например, 1/6 в виде отдельного помещения с кухней и входом почти никогда нельзя. Для таких случаев закон предлагает деньги. Когда закон запрещает выдел в натуре или выдел нанёс бы общему имуществу несоразмерный ущерб, участник, который хочет выйти, может потребовать с остальных стоимость своей доли (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Несоразмерный ущерб Пленум понимает широко. Сюда входят невозможность использовать имущество по назначению, заметное ухудшение технического состояния и неудобство в пользовании (п. 35 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС № 6/8 от 01.07.1996). Квартира с одним санузлом и одной кухней под эти признаки обычно подходит.

На практике спор о деньгах возникает в двух ситуациях. Они различаются тем, кто подаёт иск и чьё согласие нужно:

Об общих правах владельца доли, о продаже и вселении мы писали в материале про права владельца доли. Здесь разберём только деньги.

Выкуп незначительной доли через суд

Принудительный выкуп доли закон допускает как исключение. Суд вправе обязать остальных участников выплатить компенсацию без согласия собственника, если одновременно выполнены три условия (второй абзац п. 4 ст. 252 ГК РФ):

1. доля незначительна;
2. её нельзя реально выделить;
3. у собственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Если не доказано хотя бы одно условие, суд откажет. Пленум прямо называет такие случаи исключительными (абз. 2 п. 36 постановления Пленумов № 6/8).

Что считают незначительной долей

Закон не называет дробь, начиная с которой доля становится незначительной. Суд решает это по обстоятельствам конкретного дела. Поэтому в иске покажите, сколько метров жилой площади приходится на долю и есть ли в квартире комната, которую можно было бы под неё отвести.

Существенный интерес собственника

Интерес оценивают по доказательствам обеих сторон. Пленум перечислил, на что смотреть, а именно на нуждаемость в жилье в силу возраста, состояния здоровья, работы, наличия детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных (абз. 3 п. 36 постановления Пленумов № 6/8). Ответчик обычно ссылается на то, что живёт в квартире, зарегистрирован в ней и не имеет другого жилья. Истец в ответ показывает, что у ответчика есть своё жильё, он давно не бывает в квартире и не участвует в расходах на неё.

Для иска о выкупе соберите выписку из ЕГРН, технический или кадастровый план квартиры, документы о том, где живёт и зарегистрирован ответчик, подтверждение, что он не участвует в расходах, и отчёт о стоимости доли.

Как получить деньги за долю в квартире, если выкупать её не хотят

Обратная ситуация встречается не реже. Вам принадлежит доля, жить в квартире вы не можете, а родственники не хотят ни продавать, ни покупать. Закон даёт право требовать стоимость доли (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ), но суд не обязан удовлетворить такой иск автоматически.

Верховный Суд разобрал это в Обзоре судебной практики № 1 (2021), утверждённом Президиумом 07.04.2021. По его позиции ст. 252 ГК РФ не обязывает других участников безусловно приобрести долю выделяющегося собственника. Суд должен установить, незначительна ли доля, может ли истец сам пользоваться квартирой, изучить возражения ответчиков, в том числе есть ли у них материальная возможность заплатить (п. 2 Обзора). В том деле одна из ответчиков была пенсионером без сбережений, и Верховный Суд оставил в силе решение первой инстанции об отказе в иске.

Поэтому иск о выплате за собственную долю работает тогда, когда у ответчиков есть деньги или имущество для выплаты, а интереса к вашей доле у вас действительно нет. Если такой перспективы нет, рассмотрите другие пути:

• договориться о разделе или выкупе по соглашению (п. 1 ст. 252 ГК РФ);
• продать долю постороннему, но сначала письменно сообщить сособственникам цену и условия и ждать месяц, если они раньше письменно не откажутся от покупки (ст. 250 ГК РФ, п. 2);
• требовать компенсацию за пользование вашей частью квартиры (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Сделку по продаже доли, по общему правилу, требует нотариального удостоверения (ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ). Если долю продали постороннему в обход сособственников, любой из них может в трёхмесячный срок потребовать в суде, чтобы права и обязанности покупателя перевели на него (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Стоимость доли в квартире и размер компенсации

Закон не говорит, как именно считать стоимость доли для компенсации. Сторона, которая предлагает сумму, обычно прикладывает отчёт оценщика о рыночной стоимости доли. Если вторая сторона не согласна, суд может назначить судебную оценочную экспертизу.

Главный предмет спора в таких делах звучит так. Считать ли долю как пропорциональную часть цены всей квартиры или как самостоятельный объект, который на рынке продаётся дешевле. Единого правила в законе нет, поэтому эксперту ставят вопрос так, чтобы он ответил на оба варианта, а суд выбирает. Для ответчика, которого заставляют продать долю, разница в подходе может оказаться заметной.

Компенсация за пользование, которую выплачивают по п. 2 ст. 247 ГК РФ, к цене доли не относится. Это отдельное требование к тем, кто владеет и пользуется частью квартиры, приходящейся на вашу долю. Подробнее о нём в статье об определении порядка пользования квартирой.

Пример (условные цифры). Двухкомнатная квартира оценена в 5 400 000 ₽, ответчику принадлежит 1/6. Пропорциональная часть цены составляет 900 000 ₽. Оценщик определил рыночную стоимость доли как самостоятельного объекта в 650 000 ₽. Истец предлагает выплатить 650 000 ₽, ответчик просит 900 000 ₽, и суд решает спор по результатам экспертизы.

Деньги на депозит суда и момент утраты права

По п. 5 ст. 252 ГК РФ доля уходит от собственника только тогда, когда он получил деньги. Пока деньги не выплачены, доля остаётся за ним. Поэтому суд должен быть уверен, что истец способен заплатить, иначе ответчик рискует лишиться доли и не получить денег.

Отдельного правила о депозите в ст. 252 ГК РФ нет. На практике суды предлагают истцу подтвердить платёжеспособность, например внести сумму на депозит управления Судебного департамента в регионе. Верховный Суд в одном из дел указал, что нижестоящий суд не предложил истцу внести деньги на депозит и не исследовал этот вопрос, и направил дело на новое рассмотрение (Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 19.10.2021 № 33-КГ21-9-К3).

Если вы истец, подготовьте выписку со счёта или будьте готовы перечислить сумму на депозит до решения. Если вы ответчик, проверьте, что в решении право на долю прекращается после выплаты компенсации, а не раньше. Это защитит вас от ситуации, когда регистрация перехода права опередила деньги.

Иск о компенсации за долю, госпошлина и цена иска

Иск о правах на квартиру подают в суд того района, где она находится, это исключительная подсудность (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). В иске о выкупе обычно объединяют несколько требований. Истец просит признать долю незначительной, обязать его выплатить ответчику компенсацию, прекратить право ответчика после выплаты и признать право на долю за собой.

Цену иска указывает истец. По иску о взыскании денег её считают от взыскиваемой суммы, по иску о праве собственности на недвижимость гражданина от стоимости объекта (пп. 1 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ). Если цена явно не соответствует стоимости имущества, её определяет судья при принятии иска (ч. 2 ст. 91 ГПК РФ).

Пошлину за имущественный иск рассчитывают по шкале из ст. 333.19 НК РФ (подпункт 1 пункта 1). Для цен, которые чаще всего встречаются в таких делах, ставки такие:

Точную сумму под вашу цену иска посчитает калькулятор госпошлины для суда общей юрисдикции. Если доля досталась по наследству и наследники ещё не оформили права, сначала завершите раздел наследства, потом заявляйте о компенсации.

Когда нужен юрист

Юрист нужен, если вторая сторона оспаривает незначительность доли, ссылается на существенный интерес или предлагает цену, с которой вы не согласны. Он соберёт доказательства по каждому из трёх условий п. 4 ст. 252 ГК РФ, поставит эксперту правильные вопросы о стоимости и сформулирует требования так, чтобы право на долю перешло только после выплаты.

Мы ведём споры собственников о долях онлайн по всей России. Подробнее о судебной защите → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Можно ли выкупить долю в квартире без согласия собственника
Да, через суд, если доля незначительна, её нельзя выделить и у собственника нет существенного интереса в квартире (второй абзац п. 4 ст. 252 ГК РФ). Все три условия должны быть доказаны одновременно.

Обязаны ли сособственники выкупить мою долю
Безусловной обязанности нет. Суд проверит, можете ли вы пользоваться квартирой, есть ли у ответчиков возможность заплатить и чем они обосновывают возражения (п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2021)).

Какая доля считается незначительной
Закон не называет конкретной дроби. Суд оценивает, сколько площади приходится на долю, можно ли выделить под неё комнату и нужна ли квартира собственнику.

Когда собственник теряет право на долю при выкупе
С момента получения компенсации (п. 5 ст. 252 ГК РФ). Поэтому истца часто просят заранее подтвердить, что деньги у него есть, например внести сумму на депозит суда.

Какая госпошлина за иск о компенсации за долю
Размер зависит от цены иска (ст. 333.19 НК РФ). При цене 900 000 ₽ пошлина составит 23 000 ₽, при 2 000 000 ₽ составит 35 000 ₽.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 247, 250, 252
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, п. 35-37
• Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 07.04.2021, п. 2
• Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.10.2021 № 33-КГ21-9-К3
• Налоговый кодекс РФ (часть вторая), ст. 333.19
• Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 30, 91
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1.1 ст. 42

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.