Раздел дома и земельного участка при разводе

Раздел дома при разводе начинается с вопроса, общий ли он. Дом и участок, приобретённые в браке на общие деньги, принадлежат супругам поровну, на кого бы их ни оформили. Дальше есть три пути. Один супруг забирает дом и выплачивает другому компенсацию, либо оба остаются собственниками долей, либо дом и землю физически делят на две части. Третий вариант самый сложный, потому что требует технической возможности и соблюдения земельных норм.

Кратко

• Дом и участок, нажитые в браке, относятся к совместной собственности независимо от того, на чьё имя они оформлены (ст. 34 СК РФ).
• Доли супругов при разделе равны, суд отступает от равенства в интересах детей или одного из супругов (ст. 39 СК РФ).
• Если одному супругу передают имущество дороже его доли, второму присуждают компенсацию (ст. 38 СК РФ, п. 3).
• Помещения в индивидуальном жилом доме на кадастровый учёт не ставят, поэтому реальный раздел возможен только на самостоятельные дома (Закон № 218-ФЗ, ч. 7 ст. 41).
• Здание и участок под ним, принадлежащие одному лицу, отчуждают вместе (ст. 35 ЗК РФ, п. 4).
• Соглашение о разделе общего имущества супругов удостоверяет нотариус (ст. 38 СК РФ, п. 2).

Содержание

• Когда дом и участок считаются общими
• Раздел дома при разводе, три способа
• Выдел доли дома в натуре и раздел участка
• Недостроенный дом и дом без регистрации
• Соглашение или суд, порядок действий
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Когда дом и участок считаются общими

Совместной собственностью супругов закон называет всё, что нажито во время брака за счёт общих доходов. Запись в ЕГРН на имя одного из них этого не меняет (ст. 34 СК РФ). Личным остаётся то, что принадлежало супругу до брака, получено им в дар или по наследству (ст. 36 СК РФ).

С домом и землёй сложность в том, что это два разных объекта, и история у них часто разная. Участок мог достаться мужу от родителей, а дом супруги построили вместе. Или землю купили в браке, а строили на деньги от продажи добрачной квартиры жены.

Если дом построен на личные деньги одного супруга, например от продажи добрачной квартиры, он должен это доказать документами о движении денег. Подробнее о таких ситуациях рассказано в статьях что не делится при разводе и квартира, купленная до брака.

Раздел дома при разводе, три способа

Суд определяет, какое имущество передать каждому из супругов, по их требованиям (ст. 38 СК РФ, п. 3). Для дома с участком на практике используют три варианта.

Дом одному, компенсация другому

Самый частый исход. Дом и участок целиком получает тот, кто в них живёт, обычно с детьми, либо тот, кто в состоянии выплатить компенсацию. Второй супруг получает деньги в размере стоимости своей доли. Стоимость определяют на время рассмотрения дела, а не на дату покупки или постройки (Пленум Верховного Суда № 15, принят 5 ноября 1998 года, п. 15). Суд назначает оценочную экспертизу, если стороны не согласны с отчётами друг друга.

Слабое место варианта в платёжеспособности. Если у супруга, которому передают дом, нет денег, второй получит решение о взыскании и будет исполнять его через приставов. Поэтому в суде уместно просить доказательства того, что сумма у ответчика есть.

Долевая собственность

Суд прекращает совместную собственность и определяет доли, по общему правилу по 1/2. Дом и земля остаются едиными объектами, у каждого бывшего супруга своя доля в праве. Пользоваться домом придётся по договорённости или по порядку, который установит суд. Продать долю можно, но остальные участники имеют преимущественное право покупки, а сделку с долей удостоверяет нотариус.

Этот путь выбирают, когда компенсацию платить нечем, а разделить дом технически нельзя. Он редко решает конфликт, зато фиксирует права. Позже объект можно продать целиком и поделить деньги.

Раздел в натуре

Дом и участок физически делят на две самостоятельные части, и каждый супруг становится единственным собственником своей. Условия такого раздела жёсткие, о них следующий раздел статьи.

Пример (условные цифры). Дом с участком оценили в 12 000 000 ₽. Долей детей нет, брачного договора нет. Доля каждого супруга стоит 6 000 000 ₽. Суд передаёт дом и землю жене, с которой живут двое детей, и взыскивает с неё в пользу мужа 6 000 000 ₽. Если бы суд отступил от равенства в интересах детей и определил доли как 2/3 и 1/3, компенсация составила бы 4 000 000 ₽.

Выдел доли дома в натуре и раздел участка

Общие правила раздела долевой собственности записаны в ст. 252 ГК РФ. Участник вправе требовать выдела своей доли в натуре. Если закон этого не допускает или выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, он получает стоимость доли деньгами. Несоразмерным ущербом считают невозможность использовать имущество по назначению, существенное ухудшение технического состояния, неудобство в пользовании (совместное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8, принятое 1 июля 1996 года, п. 35).

Для жилого дома есть ещё и регистрационное ограничение. Закон запрещает ставить на кадастровый учёт и регистрировать право на помещения в индивидуальном жилом доме (Закон № 218-ФЗ, ч. 7 ст. 41). Выделить «половину дома» как квартиру нельзя. Реальный раздел возможен, только если в результате получаются самостоятельные здания. Обычно это дома блокированной застройки, то есть жилые дома, которые стоят в одном ряду, имеют общую боковую стену без проёмов и отдельные выходы на участок (ст. 1 ГрадК РФ, п. 40).

Суд назначает строительно-техническую экспертизу. Эксперт отвечает на вопросы:

• можно ли разделить дом по капитальной стене на изолированные части с отдельными входами;
• можно ли обеспечить каждую часть собственными коммуникациями, то есть отоплением, электричеством, водой, канализацией;
• какие работы для этого нужны и сколько они стоят;
• насколько выделяемые части соответствуют долям и какая нужна доплата за отклонение.

Раздел земельного участка при разводе

Землю делят вместе с домом. Земельное законодательство исходит из единства судьбы участка и построек на нём (ст. 1 ЗК РФ, пп. 5 п. 1). Каждый новый участок должен отвечать нескольким требованиям:

• его площадь не меньше предельного минимального размера, который установлен градостроительным регламентом для этой территориальной зоны (ст. 11.9 ЗК РФ, п. 1);
• на нём можно использовать расположенную часть дома по назначению;
• границы не создают вклинивания, чересполосицы и изломанности, к каждому участку есть доступ (ст. 11.9 ЗК РФ, п. 4, 6).

Если участок слишком мал, чтобы образовать два, его оставляют в долевой собственности и определяют порядок пользования, даже когда дом разделить удалось. Технические детали описаны в статьях выдел доли в натуре из дома и как разделить земельный участок.

Недостроенный дом и дом без регистрации

Недостроенный дом при разводе встречается часто, супруги расходятся, не успев закончить стройку. Делить в этом случае всё равно есть что.

Объект незавершённого строительства закон относит к недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Если право на него зарегистрировано, его делят так же, как готовый дом. Суд определяет доли или передаёт объект одному супругу с компенсацией. Оценщик считает стоимость с учётом степени готовности.

Если недострой не зарегистрирован, сначала стоит поставить его на учёт. Когда это невозможно, суды обычно учитывают при разделе стоимость вложений, то есть материалов и работ, и взыскивают половину с того супруга, у которого остаётся участок с постройкой. Для расчёта нужны сметы, договоры с подрядчиками, чеки, заключение оценщика.

Отдельная проблема связана с домом, который построен и используется, но право на него не оформлено. Пока объекта нет в ЕГРН, признать на него право за каждым супругом и тем более разделить его в натуре затруднительно. Сначала дом оформляют. Для жилых и садовых домов на участках для ИЖС и садоводства действует упрощённый порядок по техническому плану. Если строение возведено с нарушениями, придётся его узаконивать. Об этом читайте в материале как узаконить реконструкцию дома и пристройку.

Долги по строительству тоже учитывают. Общие долги супругов распределяют пропорционально присуждённым долям (ст. 39 СК РФ, п. 3). Если на стройку брали кредит, суд учтёт остаток при разделе.

Соглашение или суд, порядок действий

Быстрее и дешевле договориться. Супруги заключают соглашение о разделе общего имущества, в котором сами решают, кому достаётся дом, кому участок, кто и сколько доплачивает. Соглашение обязательно удостоверяют у нотариуса (ст. 38 СК РФ, п. 2). В нём можно отступить от равенства долей. Как его составить, рассказано в статье соглашение о разделе имущества супругов.

Если договориться не удалось, порядок такой:

1. Соберите документы. Выписки из ЕГРН на дом и участок, договоры, технический план или паспорт, документы о расходах на строительство, свидетельства о браке и о рождении детей.
2. Закажите отчёт об оценке, чтобы определить цену иска.
3. Выберите требование. Это может быть передача дома вам с выплатой компенсации, определение долей или раздел в натуре. Можно заявить основное требование и запасное.
4. Подайте иск в суд по месту нахождения дома. Для споров о правах на недвижимость действует исключительная подсудность (ст. 30 ГПК РФ).
5. Оплатите государственную пошлину от стоимости своей доли. Сумму можно посчитать в калькуляторе госпошлины.
6. Заявите ходатайства об оценочной и строительно-технической экспертизе и предложите свои вопросы.

Если есть риск, что супруг продаст или подарит дом до решения, попросите суд запретить регистрационные действия.

После расторжения брака на раздел есть три года. Отсчёт начинается с момента, когда вам стало известно, что ваше право нарушено, например бывший супруг сменил замки или выставил дом на продажу (ст. 38 СК РФ, п. 7).

Когда нужен юрист

Супруги, которые договорились, обходятся нотариальным соглашением. Юрист нужен, если стороны спорят о том, общий ли дом, участок принадлежал одному из них до брака или получен в дар, дом не достроен или не зарегистрирован, в стройку вложен материнский капитал либо один из супругов настаивает на разделе в натуре. Юрист подберёт способ раздела, который суд действительно может применить, сформулирует вопросы экспертам и рассчитает компенсацию.

Мы ведём споры о разделе домов, участков и другого имущества супругов. Подробнее о разделе имущества → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Как делится дом при разводе, если он оформлен на мужа?
Если дом построен или куплен в браке на общие деньги, он относится к совместной собственности независимо от того, на кого оформлен. Доли супругов по общему правилу равны (ст. 34, 39 СК РФ).

Делится ли дом, построенный в браке на участке одного из супругов?
Дом, построенный в браке на общие средства, суды, как правило, признают общим, даже если участок личный. Судьбу земли под домом определяют с учётом принципа единства участка и построек.

Можно ли разделить дом на две половины?
Только если технически можно создать два самостоятельных дома с отдельными входами и коммуникациями. Помещения в индивидуальном жилом доме на учёт не ставят (Закон № 218-ФЗ, ч. 7 ст. 41).

Как делится недостроенный дом при разводе?
Зарегистрированный объект незавершённого строительства делят как обычную недвижимость. Если регистрации нет, суды обычно учитывают стоимость вложенных материалов и работ.

Кто получит дом, если у супругов есть дети?
Суд может передать дом тому, с кем остаются дети, и увеличить его долю в интересах детей. Второй супруг получает компенсацию за свою долю.

Сколько времени есть на раздел дома после развода?
Три года. Отсчёт идёт не с даты развода, а с момента, когда стало известно о нарушении права на общее имущество (ст. 38 СК РФ).

Правовая база

• Семейный кодекс РФ, ст. 34, 36, 37, 38, 39
• Гражданский кодекс РФ, ст. 130, 252, 254, 256
• Земельный кодекс РФ, ст. 1, 11.9, 35
• Градостроительный кодекс РФ, ст. 1 (п. 39, 40)
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 41
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15, п. 15, 17, 19
• Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, п. 35-37

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.