Банкротство застройщика и что делать дольщику

При банкротстве застройщика дольщик защищает свои права только в деле о банкротстве. Ваша задача - вовремя заявить конкурсному управляющему требование о передаче жилого помещения или денежное требование и проследить, чтобы оно попало в реестр. Дальше дом достраивает новый застройщик, часто Фонд развития территорий, либо Фонд выплачивает возмещение деньгами.

Кратко

• После открытия конкурсного производства требования к застройщику предъявляют только в деле о банкротстве (п. 1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).
• Требование заявляют конкурсному управляющему не позднее 45 дней со дня получения его уведомления (п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).
• Управляющий рассматривает требование 15 рабочих дней, возразить в суд можно в течение 15 рабочих дней после его ответа (п. 7, 8 ст. 201.4).
• Достраивать дом может Фонд развития территорий или фонд региона в роли приобретателя (п. 1 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ).
• Возмещение от Фонда считают по площади не более 120 кв. м, и оно не может быть меньше уплаченной цены договора (ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ).
• Деньги на счёте эскроу застройщик получает только после ввода дома, при расторжении ДДУ банк возвращает их дольщику (ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Содержание

• Что происходит при банкротстве застройщика
• Реестр требований участников строительства
• Что делать дольщику при банкротстве застройщика
• Как составить требование о передаче жилого помещения
• Фонд развития территорий и варианты исхода
• Эскроу при банкротстве застройщика
• Ошибки дольщиков в деле о банкротстве
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что происходит при банкротстве застройщика

Для застройщиков в Законе о банкротстве есть отдельный раздел, § 7 главы IX Закона № 127-ФЗ, он начинается со ст. 201.1. Он защищает граждан, которые вложили деньги в строящееся жильё, и даёт им статус участников строительства. Такие граждане участвуют в деле о банкротстве и голосуют на собрании участников строительства (ст. 201.2, 201.12 Закона № 127-ФЗ).

С даты, когда арбитражный суд признал застройщика банкротом и открыл конкурсное производство, правила меняются (п. 1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ):

• иски к застройщику в районный суд больше не подают, все требования заявляют в деле о банкротстве;
• исполнительные производства по требованиям участников строительства прекращаются;
• судьбу дома и квартир решают конкурсный управляющий, собрание участников и арбитражный суд.

Проверить, идёт ли банкротство застройщика, можно в картотеке арбитражных дел по ИНН компании и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Там же публикуют сообщения конкурсного управляющего.

Реестр требований участников строительства

Управляющий ведёт реестр требований участников строительства. Он входит в общий реестр требований кредиторов, но ведётся отдельно по каждому объекту (п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ). В реестр вносят сумму, которую вы заплатили по договору, остаток долга по оплате, если он есть, и сведения о квартире или машино-месте.

Требования бывают двух видов:

• требование о передаче жилого помещения - вы хотите получить квартиру;
• денежное требование - вы хотите вернуть деньги, например после расторжения договора (ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ).

По договорам участия в долевом строительстве управляющий включает требования в реестр сам, по сведениям из единой информационной системы жилищного строительства (п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Это не повод ждать. Если у застройщика нет документов о вашей оплате, без ваших бумаг управляющий может обратиться в суд, чтобы исключить требование из реестра.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

1. Найдите дело. Узнайте номер дела, имя конкурсного управляющего и его адрес для корреспонденции. Руководитель застройщика обязан передать управляющему сведения об участниках строительства в течение 10 дней, а управляющий в течение 5 дней уведомляет участников и публикует сообщение (п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).
2. Соберите документы. Договор долевого участия или уступки с отметкой о регистрации, документы об оплате, переписку с застройщиком, судебные решения против него, если они есть (п. 6 ст. 201.4).
3. Подайте требование. Направьте конкурсному управляющему заявление о включении в реестр требования о передаче жилого помещения или денежного требования. Срок 45 дней со дня получения уведомления управляющего (п. 4 ст. 201.4). Отправляйте заказным письмом с описью и сохраняйте опись.
4. Проверьте ответ. Управляющий рассматривает требование 15 рабочих дней и сообщает, включил ли его полностью, частично или отказал (п. 7 ст. 201.4).
5. Возразите, если не согласны. Возражения подают в арбитражный суд в течение 15 рабочих дней со дня получения уведомления о результатах, копию отправляют управляющему (п. 8 ст. 201.4).
6. Участвуйте в собраниях. Собрание участников строительства голосует по вопросам достройки и передачи квартир (ст. 201.12 Закона № 127-ФЗ).

Если вы пропустили срок по уважительной причине, его может восстановить арбитражный суд (п. 4 ст. 201.4). Рассчитывать на это заранее не стоит, уважительность причины придётся доказывать документами.

Как составить требование о передаче жилого помещения

Формы заявления закон не устанавливает, поэтому пишите его так, чтобы управляющему не пришлось ничего уточнять. В заявлении укажите:

• номер дела о банкротстве, название арбитражного суда и ФИО конкурсного управляющего;
• ваши ФИО, паспортные данные, адрес для писем, телефон и электронную почту;
• реквизиты договора участия в долевом строительстве или договора уступки и дату его регистрации;
• описание квартиры по договору (адрес объекта, условный номер, этаж, площадь);
• сумму, которую вы оплатили, и остаток, если оплата не завершена;
• просьбу включить в реестр требование о передаче жилого помещения, а отдельной строкой денежные требования, например неустойку по решению суда;
• перечень приложений.

К заявлению прикладывают подлинники или надлежащим образом заверенные копии договора, платёжных документов и судебных актов (п. 6 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Сделайте для себя полный комплект копий. Если управляющий уже включил ваше требование по данным ЕИСЖС, сверьте сумму и при расхождении направьте уточнение с документами (п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Отдельно проверьте, кто сейчас кредитор по договору. При уступке права требования в реестр включают нового дольщика, поэтому договор уступки и расчёты по нему тоже прикладывают.

Фонд развития территорий и варианты исхода

ППК «Фонд развития территорий» работает по Закону № 218-ФЗ и решает, как помочь участникам конкретного объекта. Дальнейший путь зависит от его решения и от готовности дома.

Приобретателю переходят обязательства по требованиям из реестра, кроме неустоек, штрафов и других финансовых санкций (п. 1 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ). Неустойку за просрочку новый застройщик не платит, она остаётся денежным требованием к застройщику-банкроту.

Размер возмещения считают так. Площадь квартиры, но не более 120 кв. м, умножают на рыночную стоимость квадратного метра равнозначного жилья на первичном рынке. Стоимость определяет оценщик, которого привлекает Фонд. Итог не может быть меньше уплаченной цены договора (ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ). Выплату производят до завершения конкурсного производства (ч. 1 ст. 13).

Пример (условные цифры). Дольщик заплатил 6 000 000 ₽ за квартиру 50 кв. м. Оценщик Фонда определил стоимость метра в 150 000 ₽. Возмещение составит 50 × 150 000 = 7 500 000 ₽. Если бы метр оценили в 100 000 ₽, расчёт дал бы 5 000 000 ₽, и Фонд выплатил бы уплаченные 6 000 000 ₽.

Эскроу при банкротстве застройщика

Если вы платили через счёт эскроу, ваши деньги лежат в уполномоченном банке, а не у застройщика. Банк перечисляет их застройщику только после того, как тот представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию (ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Пока дом не введён, застройщик этими деньгами не распоряжается.

Договор счёта эскроу прекращается, если ДДУ расторгнут или вы отказались от него в одностороннем порядке. Тогда банк возвращает деньги вам или перечисляет на залоговый счёт, если покупка шла в ипотеку (ч. 7, 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Основание для возврата - погашение записи о регистрации ДДУ в ЕГРН. О порядке расторжения - в статье расторжение ДДУ и возврат денег.

Если проблемы возникнут уже у банка, деньги на эскроу по ДДУ застрахованы. Возмещение составляет 100% суммы на счёте, но не более 10 000 000 ₽ (ст. 13.2 Закона № 177-ФЗ о страховании вкладов).

Ошибки дольщиков в деле о банкротстве

• Ждут, что управляющий всё сделает сам, и не проверяют реестр. Потом оказывается, что требование включено не на ту сумму.
• Подают иск в районный суд после открытия конкурсного производства. Такой иск не приведёт к результату, требование нужно заявлять в деле о банкротстве.
• Не возражают в срок против частичного включения. После 15 рабочих дней спорить сложнее.
• Не следят за собраниями участников строительства и пропускают голосование по достройке.
• Расторгают договор, не посчитав последствия. Денежное требование и требование о передаче квартиры дают разный результат.

Если дом всё-таки введён и квартиры передают по ст. 201.11, о регистрации права читайте в статье признание права на квартиру в новостройке.

Когда нужен юрист

Юрист пригодится, если управляющий отказал во включении в реестр или включил требование не полностью, вы пропустили срок, договор заключён через уступку или с зачётом, а также когда нужно выбрать между квартирой и деньгами. Вопросы банкротства застройщика решает арбитражный суд, и ошибки в сроках там стоят дорого.

Мы готовим требования конкурсному управляющему, возражения и позиции в арбитражном суде для участников строительства. Подробнее о защите дольщиков → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Партнёр фирмы может разобрать ваш договор и материалы дела на онлайн-консультации по записи.

Частые вопросы

Куда подавать требование при банкротстве застройщика
Конкурсному управляющему, его адрес указан в сообщениях о банкротстве (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Спор о включении в реестр рассматривает арбитражный суд в том же деле.

Сколько времени есть у дольщика, чтобы заявить требование
45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего (п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Пропущенный срок суд может восстановить при уважительной причине.

Что выплачивает Фонд развития территорий дольщикам
Возмещение по площади квартиры, но не более 120 кв. м, по рыночной цене метра на первичном рынке. Сумма не может быть меньше уплаченной цены договора (ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

Что будет с деньгами на эскроу при банкротстве застройщика
До ввода дома деньги остаются в банке. Если ДДУ расторгнут, банк возвращает их дольщику (ч. 7, 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Заплатит ли новый застройщик неустойку за просрочку
Нет, неустойки и штрафы приобретателю не передаются (п. 1 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ). Они остаются требованием к застройщику-банкроту.

Правовая база

• Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», § 7 гл. IX, ст. 201.1, 201.2, 201.4, 201.5, 201.7, 201.11, 201.12, 201.15-1
• Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ о публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ст. 13
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», ст. 15.5
• Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ», ст. 13.2

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.