Претензия в управляющую компанию о заливе, уборке и перерасчете

Когда нужна претензия в управляющую компанию

Претензия в управляющую компанию нужна, когда квартиру залило с крыши или из общего стояка, в подъезде месяцами не убирают, не работает лифт или свет, а горячая вода приходит едва теплой. Письменная претензия фиксирует нарушение, дату и ваши требования. Без нее спор потом трудно доказать.

Закон не делает претензию обязательной перед иском к управляющей компании. Но она нужна по практическим причинам:

• суд взыскивает штраф 50 % от присужденной суммы, только если исполнитель не выполнил требования добровольно (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», далее ЗоЗПП), а добровольность проверяют по претензии;
• заявление о снижении платы за содержание жилья подают в течение 6 месяцев после нарушения (п. 8 Правил изменения размера платы);
• акт, заявки и ответ управляющей компании становятся главными доказательствами в суде.

Управляющая компания отвечает перед собственниками за содержание общего имущества и за коммунальные услуги (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил № 491). Если домом управляет ТСЖ или жилищный кооператив, правила снижения платы за содержание к членам товарищества не применяются (п. 2 Правил изменения размера платы), и претензию стоит выстроить иначе.

Что входит в общее имущество и кто отвечает за залив

От того, где именно случилась авария, зависит, кому предъявлять претензию. В общее имущество дома входят:

Если вас залили соседи сверху из-за своей стиральной машины или лопнувшего шланга, претензия в управляющую компанию не поможет. Требование предъявляют соседу. Если причина в общем стояке, отвечает управляющая компания, даже когда течь видна у соседей.

Сразу вызовите аварийно-диспетчерскую службу и запишите номер обращения. Акт о причинении ущерба исполнитель составляет не позднее 12 часов с момента обращения (п. 152 Правил № 354). Если вас нет дома, акт подписывают двое незаинтересованных лиц.

Как добиться перерасчета за плохие услуги

Перерасчет делают по двум разным правилам, поэтому важно понимать, за что вы платите. Плату за содержание жилого помещения снижают при плохой уборке, неработающем лифте или освещении. Уменьшение считают пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости конкретной услуги в составе ежемесячной платы (п. 10 Правил изменения размера платы). Получив заявление, управляющая компания в течение 2 рабочих дней сообщает его регистрационный номер и решение (п. 9).

Плату за коммунальную услугу снижают, если горячая вода холодная, давление слабое, в квартире холодно или воду отключали дольше допустимого. Плата уменьшается вплоть до полного освобождения от оплаты (п. 98 Правил № 354), а исполнитель обязан сделать перерасчет (п. 150). Нормы качества и допустимые перерывы для каждой услуги приведены в приложении № 1 к Правилам № 354.

Основа перерасчета - акт. Порядок его составления такой:

1. сообщите о нарушении в аварийно-диспетчерскую службу письменно или по телефону и запишите номер регистрации (п. 106 Правил № 354);
2. согласуйте время проверки, по общему правилу не позднее 2 часов с момента обращения (п. 108);
3. по итогам проверки получите свой экземпляр акта (п. 109);
4. если исполнитель не пришел, акт вправе составить сами потребители, его подписывают не менее двух потребителей и председатель совета дома (п. 110(1)).

Конструктор рассчитан на случай, когда исполнителем коммунальной услуги в квитанции указана управляющая компания. Если вы платите напрямую ресурсоснабжающей организации, перерасчет за услугу делает она.

Как отправить претензию и что приложить

Отправьте претензию заказным письмом с описью вложения по адресу управляющей компании или отнесите в офис в двух экземплярах. На вашем экземпляре должны поставить дату приема и регистрационный номер. Если управляющая компания принимает обращения по электронной почте или через ГИС ЖКХ, продублируйте текст и сохраните подтверждение отправки.

К претензии приложите копии, оригиналы оставьте у себя:

• выписку ЕГРН или договор найма;
• акт о заливе или акт нарушения качества;
• отчет об оценке ущерба или смету и чек об оплате оценки;
• фото и видео повреждений с датой;
• номера заявок в аварийную службу и управляющую компанию;
• квитанции за спорный период.

Сумму ущерба лучше подтвердить отчетом оценщика. Пригласите на осмотр представителя управляющей компании заранее письменно, тогда ей будет сложнее спорить с результатами.

Если управляющая компания не ответила или отказала

Требование о возмещении убытков, причиненных недостатками услуги, исполнитель удовлетворяет в десятидневный срок (п. 1 ст. 31 ЗоЗПП). Если деньги не пришли, перерасчета нет в следующей квитанции или пришел формальный отказ, готовьте иск. Потребитель подает иск по своему месту жительства, а при цене иска до 1 000 000 ₽ госпошлину не платит (п. 3 ст. 333.36 НК РФ).

В суде, помимо ущерба, можно заявить компенсацию морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП) и штраф 50 % за отказ выполнить требования добровольно (п. 6 ст. 13). Параллельно вы вправе пожаловаться в государственную жилищную инспекцию своего региона, она проверяет содержание домов.

Если сомневаетесь в причине залива или сумме, юрист TOTOLAW бесплатно оценит претензию и документы до отправки.

Частые вопросы

Сколько управляющая компания рассматривает претензию о заливе
Требование о возмещении убытков, причиненных недостатками услуги, исполнитель удовлетворяет в течение 10 дней (п. 1 ст. 31 ЗоЗПП). Акт о заливе исполнитель должен составить в течение 12 часов с момента, когда вы позвонили в аварийно-диспетчерскую службу (п. 152 Правил № 354).

Кто отвечает за залив квартиры из-за стояка
Если течь была на стояке или на ответвлении до первого отключающего устройства, отвечает управляющая компания, потому что эти трубы входят в общее имущество (п. 5 Правил № 491). Течь после первого крана в квартире выше обычно на совести ее собственника.

Как сделать перерасчет за некачественную горячую воду
Сообщите о нарушении в аварийно-диспетчерскую службу и запишите номер обращения, затем получите акт проверки. На основании акта исполнитель уменьшает плату вплоть до полного освобождения от оплаты (п. 98 и 150 Правил № 354).

Можно ли не платить за содержание жилья если в подъезде не убирают
Полностью отказаться от оплаты нельзя, но можно потребовать снижения платы пропорционально дням нарушения (п. 10 Правил изменения размера платы). Заявление подают в течение 6 месяцев после нарушения, лучше вместе с актом.

Что делать если управляющая компания не составляет акт о заливе
Напишите претензию с требованием составить акт и сошлитесь на п. 152 Правил № 354. Параллельно зафиксируйте повреждения на фото и видео, пригласите соседей как свидетелей и закажите оценку ущерба.

Правовая база

• Жилищный кодекс РФ, ст. 161 (ч. 2.3, ответственность управляющей организации)
• Жилищный кодекс РФ, ст. 162 (ч. 2, договор управления многоквартирным домом)
• Жилищный кодекс РФ, ст. 156 (ч. 10, изменение платы за содержание жилого помещения)
• Жилищный кодекс РФ, ст. 157 (ч. 4, изменение платы за коммунальные услуги)
• Правила содержания общего имущества в МКД (ПП РФ от 13.08.2006 № 491), п. 2, 5, 6, 7 (состав общего имущества)
• Правила № 491, п. 10, 11 (требования к содержанию общего имущества)
• Правила № 491, п. 42 (ответственность управляющей организации)
• Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения (ПП РФ № 491), п. 2, 6, 8, 9, 10, 15, 16
• Правила предоставления коммунальных услуг (ПП РФ от 06.05.2011 № 354), раздел IX, п. 98, 101
• Правила № 354, раздел X, п. 105-113 (порядок фиксации нарушения качества, акт проверки)
• Правила № 354, раздел XVI, п. 149, 150, 152 (ответственность исполнителя, акт о причинении ущерба)
• Правила № 354, приложение № 1 (требования к качеству и допустимые перерывы)
• Закон РФ «О защите прав потребителей», ст. 13 (п. 6, штраф 50 %)
• Закон РФ «О защите прав потребителей», ст. 14 (возмещение вреда)
• Закон РФ «О защите прав потребителей», ст. 15 (моральный вред)
• Закон РФ «О защите прав потребителей», ст. 29 (недостатки услуги)
• Закон РФ «О защите прав потребителей», ст. 31 (десятидневный срок)

Читайте в блоге

• как взыскать ущерб при протечке крыши
• перерасчет за некачественные коммунальные услуги
• куда жаловаться на управляющую компанию
• если залили соседи сверху

Шаблон носит информационный характер. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.