Что показывает выписка из ЕГРН
Сведения ЕГРН, кроме закрытых законом, выдают по запросу любого лица, в том числе через интернет (Закон № 218-ФЗ, ст. 62, ч. 1). Поэтому выписку покупатель может заказать сам, без участия продавца. Срок предоставления не больше трёх рабочих дней со дня получения запроса, если закон не говорит иного (ч. 9 той же статьи).
Общедоступная выписка содержит описание объекта, права и обременения, а также отметки, которые стоит искать в первую очередь (ч. 7 ст. 62 Закона № 218-ФЗ):
- правопритязания и заявленные в суде права требования на участок;
- возражение в отношении зарегистрированного права;
- запрет регистрации без личного участия собственника;
- решение об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд.
Каждая из этих отметок меняет риск сделки. Судебный спор означает, что право продавца могут оспорить, а решение об изъятии означает, что землю заберут под публичный объект. Как заказать выписку и прочитать её разделы, объясняет статья о выписке из ЕГРН.
Категория земель и вид разрешённого использования
Закон делит земли на семь категорий, и любой участок входит в одну из них, например к землям населённых пунктов или сельскохозяйственного назначения, и используется по целевому назначению (ЗК РФ, ст. 7, п. 1, 2). Что именно можно делать на земле, определяет вид разрешённого использования. С 01.03.2026 общие правила о нём собраны в новой главе II.1 ЗК РФ, введённой Законом № 295-ФЗ.
Основных видов у участка может быть несколько, вспомогательные действуют только вместе с основным (п. 3 ст. 14.1 ЗК РФ). Основной вид считается выбранным с момента записи о нём в ЕГРН (ЗК РФ, ст. 14.1, п. 4). Условно разрешённый вид можно использовать только после получения разрешения и внесения записи в реестр (п. 5 той же статьи).
В пределах своего вида собственник использует участок без разрешений и согласований (ЗК РФ, ст. 14.3, п. 1). Отсюда правило для покупателя. Смотрим не объявление, а запись в ЕГРН. Если там нет нужного вида, сделка превращается в покупку с последующей процедурой смены, о ней рассказано в статье об изменении ВРИ.
Зоны с особыми условиями использования
ЗК РФ перечисляет виды таких зон, среди них охранные зоны электросетей, газопроводов и линий связи, придорожные полосы, водоохранные зоны и прибрежные полосы, санитарно-защитные зоны, зоны затопления и подтопления (ст. 105 ЗК РФ). Со дня установления зоны в её границах нельзя строить и использовать участок вопреки ограничениям, указанным в решении о зоне (ЗК РФ, ст. 107, п. 1).
Для покупателя важна оговорка из п. 2 ст. 107 ЗК РФ. Объект по разрешению на строительство, выданному до появления зоны, можно достроить, а участок можно использовать по прежнему виду для целей, не связанных со строительством. Новое строительство на свободной земле внутри зоны подчиняется ограничениям зоны.
Поэтому мы смотрим и наличие зоны, и её вид, и режим. Какие ограничения обычно действуют в охранных зонах, разобрано в статье об охранной зоне на участке.
Градостроительный план участка
Градостроительный план собирает в одном документе сведения для проектирования и строительства. В нём указывают виды разрешённого использования, минимальные отступы от границ, предельные параметры застройки, ограничения и границы зон с особыми условиями, публичные сервитуты (ГрК РФ, ст. 57.3, ч. 3).
Получить его вправе правообладатель участка, заявление подают в орган местного самоуправления по месту нахождения земли (ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ). Орган готовит и выдаёт план в течение четырнадцати рабочих дней, бесплатно (ГрК РФ, ст. 57.3, ч. 6).
Покупатель до сделки собственником не стал, поэтому план просим у продавца. Его информацию можно использовать для проекта и разрешения на строительство в течение трёх лет со дня выдачи (ч. 10 той же статьи). Если продавец отказывается заказать план, это повод насторожиться и проверить ограничения по правилам застройки и публичной кадастровой карте.
Продавец, супруг и сособственники
Если участок нажит в браке, на его продажу нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (СК РФ, ст. 35, п. 3). Если согласия нет, у супруга есть год на иск о недействительности, считая с момента, когда он узнал или мог узнать о продаже. Сделку без требуемого законом согласия признают недействительной, когда доказано, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия (ГК РФ, ст. 173.1, п. 2).
Поэтому проверяем, когда и на каком основании продавец получил участок. Купленный в браке требует согласия, полученный по наследству или в дар считается личным имуществом супруга (СК РФ, ст. 36, п. 1), и согласие обычно не нужно. Дату, до которой супруг может заявить иск, удобно прикинуть калькулятором срока исковой давности.
Если продаётся доля, продавец обязан письменно известить остальных сособственников о цене и условиях. Продать постороннему он вправе, если они не купят долю в течение месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ). При нарушении этого правила сособственник в течение трёх месяцев может потребовать в суде перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ), и вы останетесь без участка с требованием вернуть деньги.
Обязанности продавца и права покупателя
Продать можно только участок, который прошёл государственный кадастровый учёт. Продавец обязан сообщить покупателю известные ему сведения об обременениях и ограничениях использования (ЗК РФ, ст. 37, п. 1). Если продавец заведомо скрыл или исказил сведения об обременениях, виде использования, ограничениях или качестве земли, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
| Условие договора | Что говорит закон | Норма |
|---|
| продавец вправе выкупить участок обратно по желанию | условие недействительно | п. 2 ст. 37 ЗК РФ |
| запрет покупателю сдавать участок в аренду или ипотеку | условие недействительно | п. 2 ст. 37 ЗК РФ |
| ограничение ответственности продавца при притязаниях третьих лиц | условие недействительно | п. 2 ст. 37 ЗК РФ, п. 2 ст. 461 ГК РФ |
| участок передан с правами третьих лиц без согласия покупателя | можно требовать снижения цены или расторжения | п. 1 ст. 460 ГК РФ |
Если участок изымут у покупателя по основаниям, возникшим до сделки, продавец возмещает убытки, когда не докажет, что покупатель знал об этих основаниях (ГК РФ, ст. 461, п. 1). Значит, всё, что вы узнали при проверке и согласились принять, лучше прямо перечислить в договоре.
Участок без установленных границ
Участок может стоять на кадастровом учёте без координат границ в ЕГРН. Закон такую продажу не запрещает, требование ст. 37 ЗК РФ касается учёта, а не межевания. Но покупатель получает землю, точное положение которой на местности не закреплено, и спор с соседом о заборе может достаться ему вместе с участком.
В таком случае до сделки сравниваем фактическое пользование со схемой и сведениями о соседних участках, договариваемся, кто и за чей счёт закажет межевой план, и записываем это в договор. Подробнее о сделках с такой землёй читайте в статье об участке без межевания.
Документы, которые понадобятся
- кадастровый номер или адрес участка;
- правоустанавливающий документ продавца, например договор, свидетельство о наследстве, акт о предоставлении;
- паспортные данные продавца и сведения о браке на дату получения участка;
- градостроительный план участка, если продавец его получал;
- межевой план или схема, если границы установлены;
- проект договора купли-продажи или предварительного договора.
Если каких-то документов нет, начнём с того, что есть: недостающее можно запросить в Росреестре, архивах или через суд.
