Как создать ТСЖ в многоквартирном доме по шагам

Чтобы создать ТСЖ, проведите общее собрание собственников. За создание товарищества и устав нужно больше половины голосов от всех собственников дома, причём неявившиеся тоже входят в расчёт (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Затем товарищество регистрируют в налоговой, оно уведомляет жилинспекцию, а прежняя управляющая компания передаёт ему документы на дом.

Кратко

• Решение о создании ТСЖ принимают собственники, у которых более 50% голосов от всех голосов в доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
• Протокол о создании ТСЖ подписывают все собственники, проголосовавшие за (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).
• ТСЖ становится юридическим лицом с момента регистрации, налоговая регистрирует его не дольше 5 рабочих дней (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 8 Закона № 129-ФЗ).
• Если у членов товарищества окажется не больше 50% голосов, собрание обязано ликвидировать ТСЖ (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).
• При смене способа управления от договора с УК можно отказаться раньше года, документы она передаёт за 3 рабочих дня (ч. 8.2 и 10 ст. 162 ЖК РФ).

Содержание

• ТСЖ или УК, что лучше для вашего дома
• Как создать ТСЖ на общем собрании собственников
• Устав ТСЖ и регистрация в налоговой
• Как уйти от управляющей компании
• Членство, правление и председатель
• Подводные камни при создании ТСЖ
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

ТСЖ или УК, что лучше для вашего дома

Товарищество собственников жилья объединяет собственников помещений одного дома для совместного управления общим имуществом (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Это один из способов управления, которые собственники выбирают сами (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). В одном доме может работать только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

ТСЖ отвечает за содержание общего имущества (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). Работы оно выполняет своими силами или нанимает подрядчиков по договорам. Товарищество может и заключить договор управления с управляющей организацией, тогда сведения об этом оно за 5 рабочих дней передаёт в жилинспекцию (ч. 7.1 ст. 135 ЖК РФ).

Так что лучше, ТСЖ или УК, зависит от людей в доме. Товарищество работает, если есть инициативная группа и человек, готовый стать председателем. Без них оно быстро превращается в формальность, а дом остаётся без нормального обслуживания.

Как создать ТСЖ на общем собрании собственников

Создание ТСЖ начинается с общего собрания собственников помещений. Решение принято, если за него проголосовали собственники, у которых более 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Считают от всех собственников, а не от присутствующих. Вес голоса зависит от доли собственника в общем имуществе дома, а она считается по площади его квартиры или нежилого помещения (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Пример (условные цифры). Площадь всех помещений дома составляет 8 000 кв. м. Для решения нужно больше 4 000 кв. м голосов за. Если на собрание пришли владельцы 6 000 кв. м, а за проголосовали владельцы 3 900 кв. м, решение не принято.

Обычно на одно собрание выносят сразу несколько вопросов:

1. выбор способа управления домом через товарищество собственников жилья;
2. создание ТСЖ и его наименование;
3. утверждение устава;
4. отказ от договора с действующей управляющей компанией;
5. выбор человека, который подаст документы на регистрацию.

Правление, председателя и ревизора потом избирает уже собрание членов товарищества (ст. 145, 147 ЖК РФ). Протокол собрания о создании ТСЖ и об уставе подписывают все собственники, проголосовавшие за (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ). Подписей председателя и секретаря собрания здесь мало, это частая ошибка.

Подлинники решений и протокола инициатор передаёт в управляющую организацию не позднее 10 дней после собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Та в течение 5 дней направляет их в жилинспекцию (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ). Как созвать собрание и оформить бюллетени, мы разобрали в статье про общее собрание собственников.

Устав ТСЖ и регистрация в налоговой

Устав ТСЖ принимают на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников дома (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ). В нём указывают наименование со словами «товарищество собственников жилья», место нахождения, предмет и цели деятельности, порядок работы органов управления. Типовой текст подойдёт как основа, но разделы о взносах, собраниях членов и полномочиях правления лучше продумать под свой дом. Если дом газифицирован, в уставе должна быть обязанность заключить договор на обслуживание внутридомового газового оборудования (ч. 2.2 ст. 135 ЖК РФ).

Регистрация ТСЖ идёт по Закону № 129-ФЗ (ч. 3 ст. 136 ЖК РФ), документы подают сразу в налоговую. Правила о регистрации некоммерческих организаций через Минюст на ТСЖ не распространяются (п. 3 ст. 1 Закона № 7-ФЗ). При регистрации представляют (ч. 5 ст. 136 ЖК РФ):

• заявление по установленной форме;
• протокол собрания о создании ТСЖ и утверждении устава;
• устав;
• сведения о собственниках, проголосовавших за создание ТСЖ, и об их долях в общем имуществе.

Налоговая регистрирует юридическое лицо не дольше 5 рабочих дней со дня подачи документов (п. 1 ст. 8 Закона № 129-ФЗ). Если документы отправлены в электронной форме, госпошлину за регистрацию не платят (пп. 32 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). ТСЖ становится юридическим лицом с момента регистрации (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ).

Через 5 рабочих дней после регистрации товарищество подаёт в жилинспекцию сведения о выборе способа управления и уведомление о начале управления домом (ч. 7 ст. 135 ЖК РФ). Затем откройте расчётный счёт и решите, кто будет вести бухгалтерию.

Как уйти от управляющей компании

Способ управления собственники вправе выбрать и изменить в любое время решением общего собрания (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Односторонний отказ от договора управления по общему правилу допускается только спустя год с даты его подписания. Ограничение не действует, если УК не выполняет условия договора или если собственники изменили способ управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Создание ТСЖ как раз и есть такая смена.

1. Направьте управляющей компании протокол и уведомление об отказе от договора управления.
2. Проследите, когда жилинспекция исключит дом из реестра лицензий. До этого УК обязана продолжать управлять домом (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ).
3. Примите документы. За 3 рабочих дня со дня, когда договор прекратился, УК передаёт техническую документацию, ключи от общих помещений, коды доступа к оборудованию (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ). Составьте акт приёма-передачи с перечнем.
4. Заключите договоры с подрядчиками и поставщиками коммунальных ресурсов, чтобы дом не остался без обслуживания.

Если УК затягивает передачу документов, требуйте их письменно, а при отказе обращайтесь в жилинспекцию и в суд.

Членство, правление и председатель

Вступление в ТСЖ добровольное. Членство возникает по заявлению собственника (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ) и прекращается с подачей заявления о выходе или с продажей помещения (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ). Правление ведёт реестр членов с размерами их долей в общем имуществе (ч. 4 ст. 143 ЖК РФ). Собственники вне товарищества вправе получать информацию о его работе и знакомиться с уставом, сметами, отчётами и протоколами (ст. 143.1 ЖК РФ).

Органы товарищества и их полномочия:

• Общее собрание членов утверждает смету и годовой отчёт, устанавливает размер обязательных платежей членов, избирает правление и ревизора (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Оно правомочно, если присутствуют члены с более чем 50% голосов от всех голосов членов (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ).
• Правление руководит текущей работой. Его избирают из членов ТСЖ на срок по уставу, но не больше 2 лет (ч. 2 ст. 147 ЖК РФ).
• Председатель избирается правлением из своего состава, если устав не отдал этот вопрос собранию (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ). Он действует без доверенности и подписывает платёжные документы (ст. 149 ЖК РФ).
• Ревизионная комиссия или ревизор избирается не больше чем на 2 года и проверяет финансы не реже раза в год (ст. 150 ЖК РФ).

Членом правления не может быть управляющая организация, с которой ТСЖ заключило договор управления, её руководитель или ревизор товарищества. Член правления не вправе одновременно работать в ТСЖ по трудовому договору (ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).

Следите за долей членов. Если у них окажется не больше 50% голосов всех собственников, общее собрание обязано принять решение о ликвидации товарищества (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ). Поэтому заявления о вступлении собирайте ещё до регистрации.

Подводные камни при создании ТСЖ

Решение собрания вправе оспорить в суде собственник, который голосовал против или вообще не приходил. На иск у него 6 месяцев, их отсчитывают от даты, когда он узнал о решении или имел возможность узнать (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Готовьте собрание так, будто его итоги будут проверять в суде. Нужны доказательства рассылки уведомлений, реестр собственников по выпискам из ЕГРН и бюллетени с подписями.

Если товарищество станет владельцем спецсчёта, долги по взносам на капремонт оно будет взыскивать само. Об этом в статье про взносы на капремонт. О спорных строках в квитанциях читайте материал незаконные начисления ЖКХ.

Когда нужен юрист

В небольшом доме с дружными соседями ТСЖ создают без юриста, хватает типового устава и аккуратного протокола. Помощь нужна, если управляющая компания против и готовится оспорить собрание, не передаёт документы и деньги, если в доме много нежилых помещений или часть собственников живёт в других городах. Юрист проверит подсчёт голосов, подготовит устав и протокол, а в споре с УК подаст иск о передаче документации.

Мы сопровождаем споры о решениях общих собраний и о передаче дома от управляющей компании. Подробнее о судебном сопровождении → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Сколько голосов нужно чтобы создать ТСЖ
Нужно больше половины голосов, причём базой служат голоса всех собственников дома (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Вес голоса определяется площадью помещения.

Обязательно ли вступать в ТСЖ
Нет, членство возникает только по заявлению (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ). Но платить за содержание дома и коммунальные услуги должны все собственники.

Нужна ли ТСЖ лицензия на управление домом
Нет. Лицензию получают управляющие организации (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ), товарищество управляет своим домом без неё.

Можно ли уйти от УК раньше чем через год
Да, если собрание изменило способ управления и выбрало ТСЖ или если УК не выполняет договор (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Сколько стоит регистрация ТСЖ
При электронной подаче документов госпошлину не платят (пп. 32 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Расходы обычно связаны с проведением собрания и подготовкой документов.

Правовая база

• Жилищный кодекс РФ, ст. 46, 48, 135, 136, 141, 143, 143.1, 145-147, 149, 150, 161, 162, 192, 200
• Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», ст. 8
• Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», п. 3 ст. 1
• Налоговый кодекс РФ, пп. 32 п. 3 ст. 333.35

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.