Купить землю сельхозназначения, какие есть ограничения

Купить землю сельхозназначения может любой гражданин России, но сделку окружают ограничения Закона № 101-ФЗ. Продавец обязан сначала предложить участок региону или муниципалитету, долю в общем участке без выдела можно продать только узкому кругу лиц, а иностранцам такая земля доступна лишь в аренду. Жилой дом на сельхозземле по общему правилу строить нельзя, поэтому до покупки проверьте категорию и вид разрешённого использования.

Кратко

• Земли сельхозназначения находятся за границами населённых пунктов и используются для нужд сельского хозяйства (п. 1 ст. 77 ЗК РФ).
• Регион или, если так решил его закон, муниципалитет вправе первым купить участок по цене продажи, ответ даётся в течение 30 дней (п. 1, 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).
• Продажа с нарушением преимущественного права покупки ничтожна (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).
• Иностранцы и компании с иностранной долей более 50% владеют сельхозземлёй только на праве аренды (ст. 3 Закона № 101-ФЗ).
• Земельную долю без выдела участка продают только другому участнику, сельхозорганизации или члену КФХ, которые используют участок (п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ).
• На участке КФХ можно построить один жилой дом до 3 этажей и до 500 кв. м, на полевом участке ЛПХ строить нельзя (п. 4 ст. 11 Закона № 74-ФЗ, п. 3 ст. 4 Закона № 112-ФЗ).

Содержание

• Что важно знать, прежде чем купить землю сельхозназначения
• Преимущественное право покупки у региона
• Земельная доля и как её купить
• Кто не может купить сельхозземлю и сколько можно иметь
• Земля сельхозназначения для ИЖС и строительство на сельхозземле
• Обязанность использовать купленную землю
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что важно знать, прежде чем купить землю сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения лежат за границами населённых пунктов и предназначены для нужд сельского хозяйства (п. 1 ст. 77 ЗК РФ). В их составе выделяют сельскохозяйственные угодья, то есть пашни, сенокосы и пастбища, а также земли под дорогами, фермами, складами, лесополосами и водоёмами (п. 2 ст. 77 ЗК РФ). Использовать участок можно только по целевому назначению (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Оборот таких участков регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Но он действует не для всех. Закон не распространяется на садовые и огородные участки, участки для личного подсобного хозяйства и гаражного строительства, а также на участки под объектами недвижимости, кроме отдельных исключений (абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона № 101-ФЗ). Садовый участок в СНТ на сельхозземле покупают по обычным правилам ГК РФ, без извещения региона.

Перед сделкой закажите выписку из ЕГРН и выясните:

• категорию земли и вид разрешённого использования;
• установлены ли границы, без них Росреестр приостановит регистрацию перехода права;
• сколько собственников у участка, единоличный он или долевой;
• нет ли обременений, аренды, ипотеки, зон с особыми условиями использования;
• нет ли у продавца неисполненного предписания земельного надзора.

Последний пункт важен. Собственник, которому выдали предписание об устранении нарушения при федеральном земельном надзоре, не вправе продавать, дарить и закладывать участок, пока нарушение не устранено (п. 5 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Общий чек-лист проверки смотрите в статье что проверить перед покупкой участка.

Преимущественное право покупки у региона

При продаже участка из земель сельхозназначения субъект РФ имеет преимущественное право покупки по той цене, за которую участок продаётся. Закон субъекта может передать это право муниципалитетам (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Правило не действует при продаже с публичных торгов и при изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Процедура для продавца:

1. Направьте извещение в высший исполнительный орган власти субъекта РФ или в орган местного самоуправления, если так установил региональный закон. Укажите цену, размер, местоположение участка и срок расчётов, он не может превышать 90 дней (п. 2 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).
2. Вручите извещение под расписку или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. Подождите 30 дней со дня, когда извещение поступило. Если орган отказался или промолчал, у продавца есть год, чтобы продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении (п. 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).
4. Если цена снизилась или изменились другие существенные условия, отправьте новое извещение.

Покупателю стоит потребовать от продавца копию извещения и доказательство его доставки. Сделка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Это значит, что регион сможет оспорить её даже после регистрации.

Земельная доля и как её купить

Земельная доля появилась при приватизации колхозов и совхозов. Это доля в праве общей собственности на большой сельхозучасток, у которого часто десятки или сотни собственников. Если участников больше пяти, к сделкам с долями применяют особые правила Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12).

Без выделения участка в счёт доли собственник может продать или подарить её только трём категориям покупателей (абз. 2 п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ):

• другому участнику долевой собственности;
• сельскохозяйственной организации, которая использует этот участок;
• гражданину, члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которое использует этот участок.

Извещать других собственников о такой продаже не нужно (п. 2 ст. 12 Закона № 101-ФЗ). Любому другому покупателю долю можно продать только после того, как в её счёт выделят отдельный участок. Порядок выдела установлен ст. 13 и 13.1 Закона № 101-ФЗ, для него готовят проект межевания.

Если собственников пять или меньше, применяются общие правила ГК РФ о долевой собственности. Продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников, у них есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

Пример (условные цифры). Гражданин хочет купить земельную долю 6 га в поле площадью 900 га, у которого 150 собственников. Стать покупателем сразу он не может, так как не входит в число участников. Вариант первый, сначала купить у кого-то из собственников небольшую часть доли и стать участником. Вариант второй, дождаться, пока продавец выделит отдельный участок и продаст его, известив регион по ст. 8 Закона № 101-ФЗ.

Кто не может купить сельхозземлю и сколько можно иметь

Ограничения касаются покупателя и площади.

• Иностранцы. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные компании и российские компании с иностранной долей в капитале более 50% могут иметь сельхозучастки только на праве аренды (ст. 3 Закона № 101-ФЗ). Исключение сделано для отдельных программ на Дальнем Востоке и в Арктике по Закону № 119-ФЗ.
• Предельная площадь. Закон субъекта устанавливает, сколько сельхозугодий в одном районе или округе может принадлежать одному лицу. Этот предел не может быть меньше 10% общей площади сельхозугодий на территории (п. 2 ст. 4 Закона № 101-ФЗ).
• Минимальный размер. Регион вправе установить минимальный размер новых участков из сельхозземель (п. 1 ст. 4 Закона № 101-ФЗ). Это важно, если вы покупаете часть большого поля, которую предстоит выделить.

Если покупатель приобрёл землю с нарушением этих правил, он обязан её продать в порядке ст. 5 Закона № 101-ФЗ. То же касается наследников, которым участок достался с превышением лимитов (ст. 11 Закона № 101-ФЗ).

Земля сельхозназначения для ИЖС и строительство на сельхозземле

Самая частая ошибка покупателей связана с желанием построить дом. Земля сельхозназначения для ИЖС не подходит, жилой дом на ней разрешён только в случаях, прямо названных законом.

Обратите внимание на ограничения для КФХ. Регион вправе запретить жилые дома на землях фермерских хозяйств в отдельных муниципалитетах (п. 5 ст. 11 Закона № 74-ФЗ). Отделить от такого участка часть с домом с уменьшением исходной площади тоже нельзя.

Если вы хотите именно дом для постоянного проживания на участке ИЖС, придётся переводить землю в другую категорию или включать участок в границы населённого пункта. Это долгая процедура с непредсказуемым итогом, о ней подробно в статье перевод земли из сельхоз в ИЖС. Строительство на сельхозземле без законных оснований грозит признанием дома самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) и штрафом за использование участка не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ).

Обязанность использовать купленную землю

Купив сельхозучасток, вы обязаны его обрабатывать. Суд может изъять участок у собственника, если земельный надзор выявил, что его не используют по целевому назначению три года и более (пп. 1 п. 1 ст. 6 Закона № 101-ФЗ). Изъятие возможно и при использовании с нарушениями, которые снизили плодородие или причинили вред окружающей среде, в том числе из-за борщевика и других инвазивных растений (пп. 3 п. 1 ст. 6).

Срок, когда участок нельзя было использовать из-за стихийных бедствий, в эти три года не включают (п. 3 ст. 6 Закона № 101-ФЗ). Изъятый участок продают на публичных торгах. О штрафах и признаках неиспользования читайте в статье штрафы за неиспользование участка.

Когда нужен юрист

Покупку небольшого участка с понятной историей можно провести самостоятельно. Юрист нужен, если вы покупаете земельную долю, участок с десятками собственников, землю под строительство дома, а также если продавец не может подтвердить извещение региона. Юрист проверит категорию и вид использования, историю выдела, составит договор и порядок расчётов, чтобы сделку нельзя было признать ничтожной.

Пришлите кадастровый номер участка, и мы скажем, какие риски видим до сделки. Подробнее о помощи по земельным вопросам → Первичная оценка ситуации - бесплатно.

Частые вопросы

Может ли физлицо купить землю сельхозназначения
Да, гражданин России может купить такой участок. Ограничения касаются иностранцев, которым доступна только аренда, и предельной площади в одном районе (ст. 3, 4 Закона № 101-ФЗ).

Можно ли построить дом на земле сельхозназначения
Только в случаях, названных законом, например один жилой дом на участке КФХ или дом на садовом участке. На обычной пашне и на полевом участке ЛПХ строить жильё нельзя.

Нужно ли извещать администрацию о продаже сельхозземли
Да, при продаже целого участка продавец извещает регион или муниципалитет, и у них есть 30 дней на ответ (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Без извещения сделка ничтожна.

Кому можно продать земельную долю
Без выдела участка долю продают только другому участнику долевой собственности, сельхозорганизации или члену КФХ, которые используют этот участок (ст. 12 Закона № 101-ФЗ). Остальным покупателям продают уже выделенный участок.

Что будет, если не обрабатывать купленную сельхозземлю
Участок могут изъять по решению суда, если его не используют по назначению три года и более (ст. 6 Закона № 101-ФЗ). До этого надзор выдаст предписание и назначит штраф.

Правовая база

• Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 1, 3, 4, 5, 6, 8, 11, 12
• Земельный кодекс РФ, ст. 7, 77
• Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ст. 11
• Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», ст. 4
• Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», ст. 3, 23, 23.1
• Гражданский кодекс РФ, ст. 222, 250; КоАП РФ, ст. 8.8

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.